谁有权签订物业管理合同

　　【案情】

　　2009年8月，我预购了某房地产公司开发的住宅小区的两套住房。2011年10月，该住宅小区建成，共迁入了450家住户。2011年11月，该房地产公司和某物业公司签订小区物业管理承包合同，合同约定：某房地产公司将其开发的小区第一期42栋高级公寓(面积约12万平方米)的物业管理承包给该物业管理公司，承包期10年，承包金按实际住房面积计算，每月每平方米2元。同年12月，房地产公司又和物业公司签订了维修承包合同，约定：小区1至42栋楼房在保修期内的维修任务由房地产公司总承包给物业公司维修，总承包工程款50万元。物业公司在实施物业管理行为期间，向住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但是没有按合同约定向该小区住户提供服务。请问，谁有权签订物业管理合同?

　　【律师解答】

　　物业管理是近年来住房商品化过程中出现的新行业。物业管理是指物业管理公司对住宅小区提供公共性服务，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。目前国家对物业管理问题正在逐渐加以规范，不断有新法律法规出台。物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人(业主)决定，物业管理合同的当事人只能是业主和物业管理公司，他们之间是委托人和被委托人的关系，执行《合同法》中委托合同的有关规定。业主有参加住宅区物业管理的权利，并有合理利用房屋和公共设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。由业主推选产生的业主管理委员会是住宅区物业管理的执行机构，有权选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服务机构对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同。本案，房地产公司无权将该小区的物业管理发包给他人，从中牟利，其签订的合同是无效的。只有业主管理委员会与物业公司签订的委托物业管理合同，才是合法有效的。

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