依照上海高院规定,当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定,但未签署《上海市房地产买卖合同》示范文本,当时之间的买卖合同是否成立、有效?予以区别对待。若双方并未明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的,从其约定。
对于确不能继续双方之间的买卖合同,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,易产生争议。
案情介绍:
2015年5月,买受方王某通过中介公司居间介绍与出售方吴某签署了《房地产买卖居间协议》与《房地产买卖协议》。王某向吴某购买上海市丁香路一套公寓房,转让总价为700万元,并支付了定金人民币20万元。其中协议约定:若一方违约,守约方有权解除本协议,要求违约方向守约方赔偿总房款的20%的违约金。
之后,吴某一直拖延签署《上海市房地产买卖合同》。王某起诉到法院要求吴某退还定金20万,并要求吴某赔偿20%的违约金140万元。庭审中,法院追加了中介公司为第三人。
远闻所律师详细收集了证据提交给了法院,并代理王某发表了如下观点:
房地产买卖协议中约定的违约金条款是双方真实意思表示,没有欺诈、胁迫及显失公平等情形,是合法有效的。
协议中即约定了定金,又约定了违约金,根据合同法的约定,守约方有权选择主张违约金。
本案中,由于近期上海房价快速上涨,该房屋上涨了约25%,所以被告吴某宁肯违约不卖该房屋,为了谋取更大的利益--房价的25%。
由于吴某的违约行为,导致王某不能购买该房屋,也错失了购买房屋的机会,导致王某现在要以更高的价高买同样的房屋,造成了王某实际损失25%。
法院意见:
鉴于吴某要求降低违约金,法院综合考虑合同的履行情况,判决如下:解除双方签署的《房地产买卖协议》,吴某退还定金20万元,并赔偿王某违约金70万元。
延伸阅读:
买卖双方签署了居间协议,通常法院是不会判决继续履行的,不会判决签署《上海市房地产买卖合同》,除非有特殊情形。
在房价快速上涨期间,发生类似案件,买受方如何最大限度地维护自己的权利,要求赔偿最高的违约金。出售方如何最大限度地维护自己的权利,降低损失。奚正辉律师在长期代理房地产纠纷案件中积累了丰富的经验,可以最大限度地维护当事人的权利,具体细节不再赘述。
(作者:远闻(上海)律师事务所 奚正辉、赫少华)