2004年6月,A公司与B某、C 某签订了一份由 A公司提供的《房地产买卖居间协议》。依据该协议,A公司作为居间人将B某总价为人民币2,450,000元的房屋介绍给 C某购买。该协议约定,如果由于B某或C 某的原因导致房地产买卖合同未签订的,B某或 C某应向 A 公司支付相当于房屋总价款的 3%作为违约金。协议签订后, C 某因贷款不成未与B 某签订房地产买卖合同,A 公司遂诉至法院,要求 C 某支付违约金 73,500 元。C 某认为,在《房地产买卖居间协议》中约定买受方或出卖方向居间人支付违约金的条款无效。
【判决】
法院没有支持A公司要求C 某支付违约金人民币 73,500元的诉讼请求。
【评析】
本案的主要争议焦点在于 A 公司与 B 某、C 某签订的《房地产买卖居间协议》中约定买受方和出卖方向居间人支付违约金条款的效力。
一、格式条款的认定《中华人民共和国合同法》第三十九条规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”依据上述规定,格式条款具有预先拟定、适用不特定相对人、不加协商等特点。本案中,A公司向B某、C 某提供的《房地产买卖居间协议》,是 A公司预先制定的,适用于与 A公司订约的不特定的委托人。该协议文本没有任何更改,未能显示出 A 公司在与 B 某、C 某订立《房地产买卖居间协议》时曾与之进行充分协商。故 A 公司提供的《房地产买卖居间协议》属于格式合同,其中规定的买受方和出卖方向居间人支付违约金条款属于格式条款。