出租房屋拆迁纠纷的处理

　　由于我国长期实行住房实物分配制度，有许多房屋虽不符合房屋租赁的要件，但已形成了事实上的租赁关系，表现为：

　　一是虽有租赁协议(或房屋分配单)，但没有租赁期限。由于所有人与使用人一直分离，使用人也定期交纳租金，对此应以租赁房屋进行补偿安置(这种情况主要发生在大量的公有房屋中)。

　　二是虽然没有租赁协议，但定期交纳租金，这是典型的实事租赁行为。

　　三是既没有租赁协议，也不交纳租金的。对于这些事实上的房屋租赁行为，在拆迁时也应当按照租赁房屋的拆迁补偿安置原则进行安置。

　　拆迁租赁房屋时应当考虑两个因素：

　　一是保护房屋所有权人的合法权益，所有权人可以选择货币补偿或产权调换的补偿方式;

　　二是保护承租人的合法权益。

　　应当说，拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同等两个法律关系。两个法律关系表面上是独立的，但实际上是关联的，所以在处理两个法律关系时应当一并考虑。依法拆迁是合法行为，是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保护，被拆迁人有权获得补偿，承租人有权获得因为解除合同而造成损失的赔偿，为了达到良好的社会效果，对拆迁补偿和解除合同的补偿应当一并考虑，因此，国务院《城市房屋拆迁管理条例》对被拆迁人获得补偿设置了限定条件，在获得货币补偿之前必须对承租人进行赔偿或者解除合同，如果不能与承租人达成协议，被拆迁人就不能获得货币补偿。当然，因解除合同而使被拆迁人造成的直接损失应当在拆迁补偿中包括。比如，被拆迁房屋用于租赁进行饮食经营，承租人对房屋进行了装修，在拆迁补偿中，拆迁人应当对被拆迁人给付这种装修的损失进行补偿。

　　在实践中应当防止三种错误倾向：一是要求拆迁人对被拆迁房屋补偿两份;二是被拆迁人承担了对承租人的赔偿而没有获得拆迁人相应的补偿;三是承租人没有获得任何赔偿。

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