交房时合同被解除？

　　刘先生为了日后方便孩子上学，以儿子的户名，与某房地产开发有限公司(此时的开发商并不具备销售房屋的条件)签订了一份《认购书》，以总价 198.3635万元(8712元/平米)的价格，按揭贷款认购了一套227.69平米的四居室商品住房。双方约定：买方预交3万元认购金，再交 99.3635万元房款，剩余99万元用银行按揭贷款支付。在接到对方电话通知后，刘先生以转账的方式先后支付了3万元、97万元认购金和首期房款，并花费16万元购买一个车位，然后就开始等待通知签订合同、搬新居。在去年4月23日因刘先生所认购的房屋面积比原来的大了60平米左右，对方要求房主按现价 16000元/平米补交房款，双方未达成一致意见不欢而散。就在房子今年即将交付使用时，收到开发商2010年11月9日出具、2011年4月26快件寄出的一纸“解除认购书，另行出售房屋”的通知书，单方面做出“没收处理”的决定。理由是：购房人未依双方认购书约定的时间签订《商品房买卖合同》，也未提供办理按揭贷款所需的材料，视购房人自动放弃认购，故退还已交房款，扣除3万元认购金。

　　关键词 ：预约合同

　　《认购书》签订时，开发商并不具备任何销售房屋的条件，那么此时，购房者与开发商所签订的《认购书》是否具备法律效力?

　　云南大韬律师黄建军：《认购书》是否具备法律效力，根据《认购书》的法律属性来区分。

　　认购书属预约合同的，合同有效。

　　《认购书》是约定未来一定时间内签订商品房买卖的合同，简称预约合同。预约合同当事人的义务就是订立商品房买卖合同进行磋商，而不能据此要求进行房屋买卖。但对于双方在为签订正式合同而尽磋商义务时，双方须尽最大努力，以确保公平谈判，一方不得强加不合理条件给另一方，不得利用己方之优势迫使对方接受不公平内容，此为诚实信用原则在预约合同中的具体要求。

　　开发商签订预约合同时是否必须取得房屋销售许可证呢?对此，我国《商品房销售管理办法》规定了不符合商品房销售条件的商品房不得销售，不得向买受人收取任何预订款性质的费用，但该办法属于建设部的部门规章，不符合合同法规定的可以认定合同无效的法律、行政法规的范畴，故不能依据该条款认定《认购书》无效。该条款只能作为建设部门对违规收取费用的房地产开发企业进行处罚的依据。因此，即使开发商不具备销售房屋的条件，购房者与开发商所签订的《认购书》也是具有法律效力的。

　　《认购书》属商品房买卖合同，购房者起诉前具备销售条件的，合同有效。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同内容包括：当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任、双方约定的其他事项。

　　本案中，如果刘先生与房地产开发有限公司签订的《认购书》具备了以上商品房买卖合同的主要内容，就应当认定双方签订的《认购书》属于商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，如果开发商在刘先生起诉前取得商品房预售许可证的，合同有效;开发商不能取得或在刘先生起诉后才取得商品房预售许可证的，合同无效。

　　关键词 ：面积补差

　　如果《认购书》具有商品房买卖合同的法律效力，那么刘先生后来认购的房屋多出来的面积，应该按照当时签订《认购书》时8712元/平米补交房款，还是按照开发商所说的现价16000元/平方米的价格补交房款?

　　云南律师黄建军：根据我国法律的相关规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下方式处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。

　　本案中，合同约定面积为227.69平方米，实际面积为287.69平方米，超出合同约定面积26.35%。如果刘先生选择继续履行合同，面积误差比3%以内的部分，由刘先生按照合同约定价格8712元/平米补交房款，超出面积误差比在3%的部分，房款由开发商承担，所有权归刘先生。

　　关键词 ：合同欺诈

　　开发商是否可以单方面解除此前签订的《认购书》?如果不可以，购房者应该怎样保证自己的既得利益，如果接受开发商的退款，是否可以要求额外赔偿?

　　云南律师黄建军：《认购书》属预约合同，该合同合法有效，开发商无权单方面解除合同。刘先生可要求与开发商就签订正式的房屋买卖合同进行磋商，如果是开发商要求刘先生以16000元/平方米的价格补交房款而导致不能签订正式的房屋买卖合同，属于开发商违约，应当由开发商退款并承担违约责任。违约责任合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定的，按照刘先生能举证证明存在的损失进行赔偿。

　　《认购书》属于商品房买卖合同的，分两种情况进行处理：

　　在刘先生起诉时，开发商仍未取得商品房预售许可证的，该《认购书》无效，刘先生可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　在刘先生起诉前开发商取得商品房预售许可证的，该《认购书》有效，刘先生可以要求开发商继续履行合同，并对超出合同约定面积部分按照法律规定处理，即面积误差比3%以内的部分，由刘先生按照合同约定价格8712元/平米补交房款，超出面积误差比3%的部分，房款由开发商承担，所有权归刘先生。[page]

　　关键词 ：消费维权

　　消费者应该怎么做才能避免此类事情的再次发生?

　　云南律师黄建军：从以上分析可以看出，如果购房者与开发商签订的是预约合同，则购房者的权利很难获得保障，而如果签订的是商品房买卖合同，则无论该合同是否有效，购房者的权利均可以从不同途径获得保证，合同无效，除退还房款及履行、赔偿损失外，还可以要求赔偿不超过已付购房款一倍的赔偿;合同有效，则可以要求继续履行合同，获得房屋。消费者在签订合同前，应仔细审查合同内容，尽量让合同具备商品房销售合同第十六条规定的内容，避免合同被认定为预约合同，从而难以保护自身的合法权利。给中介交了一年的房租，可房子只住了3个月，高先生就面临着被房东赶出去的尴尬局面，打电话给中介却发现电话已经无法打通，与高先生签订合同的中介雷先生及其办公室早已人去楼空。房东称，中介只给他交了3个月的费用。“房东说他和雷先生没有签订租赁合同，要求我们要么和他重新签订合同，要么就在4月15日之前搬出去。”高先生说，这时他们才知道雷先生只给房东交了3个月的租金，但雷先生却在当初租房时，向他收取了一年的房租加押金总共12600元，并签订了租赁合同，而且租赁时间都在一年以上，但对于房租的支付方式他们都没有仔细看过合同。

　　关键词 ：主体资格

　　案例中高先生表示没有细看合同，让中介钻了空隙，在与中介签订合同的时候，消费者应该注意哪些租房事项?

　　云南律师黄建军：根据合同法的相关规定，只有租赁物的所有人或其委托人才能签订租赁合同。本案中，中介雷先生既不是该房屋的所有人，也未取得房东授权，故雷先生并不具有与高先生签订租赁合同的主体资格，其签订的房屋租赁合同如未经房东事后认可，则该合同无效。所以，消费者在签订租赁合同时应重点审查签订合同相对人的主体资格，看其是否为房屋的所有人或其委托人，如果是委托人，还应查验其委托手续。

　　关键词 ：合同诈骗

　　案例中提到的中介是否涉及诈骗行为?中介人去楼空，租房者和房东应该如何解决房租问题?

　　云南律师黄建军：根据我国刑法的规定，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，虚构事实或者隐瞒真相，骗取对方当事人财物数额较大的行为，构成合同诈骗罪。雷先生在未取得房东授权的前提下与高先生签订租赁合同，并且未告知高先生实际情况，属于隐瞒真相，骗取高先生财物，已经涉嫌合同诈骗，应由公安机关根据数额大小依法追究其刑事责任。

　　在与雷先生签订合同交付一年房租与押金的过程中，房东并不知晓，其并无过错，高先生支付给雷先生的房租应当由雷先生返还，如果高先生要继续租赁，就应当与房东签订租赁合同，并向房东支付租金。

　　·律师在线

　　1刘某与物业公司A签订了《委托合同》，将自己的商铺委托给A，合同约定，刘某作为委托人将自己商铺以受托人A的名义出租给商业运营机构B。租赁期限为15年，免租期为3个月，租金年收益率不低于7.5%。但是现在刘某称他拿不到房租，房子也收不回来。作为消费者，应该怎么维权呢?

　　关键词 ：委托租赁

　　在线律师高彦金：

　　刘某与物业公司之间属于委托租赁关系，刘某授权物业公司以物业公司自己的名义出租刘某的房屋，刘某为商铺的所有人，物业公司为取得租赁代理权的人。在物业公司与商业运营机构签订的租赁合同中，刘某仍属于出租人，商业运营机构为承租人，物业公司仅为刘某的代理人。刘某可以根据其与物业公司签订的委托合同要求物业公司履行合同义务，如果物业公司不根据合同约定履行义务，刘某可以根据合同约定解除委托合同并要求物业公司支付合同解除前的租金。在刘某解除与物业公司的委托合同后，如果物业公司与商业运营机构签订的租赁合同是在刘某授权范围内签订的，则刘某应受该合同约定的约束，承担继续履行的义务，同时也可以要求商业运营机构按照合同约定支付租金;如果物业公司超出授权，则超出授权范围部分的合同内容刘某可以不履行，相应的责任应当由物业公司来承担。2杨女士一个月前把自己的房子以每月1300块钱的价格租给一位姓杨的的甘肃男子。杨先生背着她又把房子以每月每家人900元的价格，同时租给了另外五家人，并收取了一年10000元的租金，但是等到入住的时候才发现房屋不仅仅租给了自己。租房者为了省去中介费，很多时候是在网上直接寻找租房信息，这一旦涉及此种情况，租房者在租房时应该注意哪些细节才能保证自己的利益?

　　关键词 ：合同主体

　　在线律师李婵娟：

　　一般来说，在确定承租之前需要查看房屋产权证，房东和代理人的身份证，目的是确定谁具有签订房屋租赁合同的主体资格，只有房屋的所有权人或者是房屋所有权人委托的代理人才具有签订房屋租赁合同的主体资格，才能与其签订合同并交付房款。如果是代理人的话，还需要其出示房屋所有权人出具的委托书。

　　如果是通过转租的方式来租赁房屋的，还应确定你的“上家”即第一承租人是否有转租权。这需要通过查看你的“上家”与房屋的所有权人签订的租赁合同来确定，必要的时候最好能与房东本人取得联系，确定对方是否具有转租权。只有在他们的合同中明确约定可以转租的情况下你的转租才是没有风险。如果他们的合同中没有关于转租的约定或者明确约定不可以转租，那么房东在发现房屋被转租后，在不认可转租行为的前提下，可能会根据合同约定解除合同并收回房屋。

　　本案中“被转租”的五位房客就是没有核实这位“杨先生”的身份，没有弄清楚杨先生是否具备签订房屋租赁合同或转租合同权，就轻易将租金支付给杨先生所造成的。