购房合同“更名费”的乱象

　　　　购房者与开发商双方共同参与的更名购房合同无疑就是一种纵容炒房、推高房价的行径。而在淄博市场上，开发商在收取高额更名费的同时，亦或多或少地通过更改合同达到制造房源紧张、推高房价的目的。

　　虽然，济南等城市相继出台了“禁改令”等政策以图遏制上述炒房行径，与此同时，淄博官方亦在不断加大对此的监管，不过，在市场人士看来，即使出台“禁改令”等遏制措施，依然难以遏制通过买房改合同而炒房的行为。

　　　　时下，“包改合同”、“改合同急售”的字眼，已成为不少卖房者转让期房时的主要说辞。

　　“只要买的话，合同不是问题。”17日，中心城区一卖房者就对以购房者身份向其询问的记者说道，虽然其住房还未拿到房产证，但只要通过开发商将购房合同更名即可。

　　对此，淄博一从事多年房产销售的人士告诉本报，在房产证办下之前，更名购房合同完全可以操作，并不是十分麻烦。“已经给房管局备案的购房合同，可以先注销合同再更名。”该房产销售人士表示，而开发商自己保管的合同更容易更名，操作的几率更为频繁。

　　而据该房产销售人士介绍，在淄博市场上，这种为购房合同更名的做法亦较为普遍，“多数楼盘都或多或少存在着默许购房合同更名的行为。”

　　值得注意的是，购房合同更名虽从理论上较容易操作，但上述卖房者却告诉本报，开发商对这种行为都会收取一定数额的更名费。而该卖房者的说法亦从本报的调查中得到了印证。

　　“我们一般是不同意购房合同更名。”17日，面对以购房者身份询问的记者，中心城区西部一楼盘销售人员先是否认其楼盘能对购房合同更名，后又在交谈中透露，“实际上，你只要和开发商有关系的话，缴纳5万元的费用也能对购房合同进行更名。”

　　与此同时，淄博中心城区北部的一热销楼盘销售人士亦表示，如果购房者在办完房全媒体记者　都镇强产证之前将房屋转让的话，公司对此将向更改住房合同的双方各自收取3万元的费用。对此，本报在对中心城区主要楼盘调查后发现，对于购房合同更名，房地产开发商通常收取2万至6万元不等的费用。

　　　　　　“一般老百姓在买房时都是经过多次的筛选、实地察看后确定的。”淄博上述从事多年的房产销售人士认为，除非特殊情况，普通购房者都不会轻易将购房合同转给他人，“而目前市场上主流的购房合同更名，都是炒房者将手中房屋出手的一种行为。”

　　　　　虽有开发商对外高喊“防止炒房而收取更名费”的口号，但其收取更名费而默许购房合同更名，“却是纵容了这种炒房行为。”淄博上述房产销售人士表示。

　　而据房产销售人士介绍，因购房合同更名较易操作，有开发商通过内部认购等形式，提前留下部分房源，还可造成房源紧缺的假象，“在看好市场上涨的前提下，再在适当机会抛出这部分房源，以赚取高额的利润。”

　　此外，在部分市场人士看来，购房合同更名费的收取，亦在一定程度上人为推高了当地的房价，而这对普通购房者，则意味着需付出更高的代价才能买到住房。

　　　不过，借助购房合同更名炒房的行径正在受到越发严厉的政策遏制。

　　就淄博而言，本报获悉，当地相关部门已经出台政策，除因家庭困难等实际因素而转让购房合同予以审批外，一般不会对购房合同更名的行为进行审批，“即使是审批也是要等半年后才批，以防止借此炒房的行为。”

　　与此同时，更为严厉的监管政策已在济南等部分城市出台执行。本报注意到，济南市城乡建设委近日下发的《济南规范预售商品房买卖合同撤销及信息变更行为的通知》明确提出：新建商品房在取得房产证前，不得擅自以“改合同”的方式私下转让。

　　虽然，官方层面的监管已经趋紧，而短期内抑或让这一炒房行为暂归平静，但在业内人士看来，从长远看开发商及炒房客依然能够从诸多的遏制措施中找到应对之策。“可以通过不签合同的形式，在正式合同签订前就转让，完全能规避这一风险。”淄博上述房产销售人士表示，再就是即使签订了购买合同，但开发商可以通过不到主管部门备案的方法来规避监管政策。

　　与此同时，即使是购房合同已经备案，但开发商还是有一定的比例可以申请撤销。其中，本报注意到，在济南的“禁改令”规定中，房地产开发企业当月申请撤销或变更网签合同的数量，不得超过该栋房屋销售总套数的3%。“以济南的这一政策为例，3%的比例还是有着不小的操作区间的。”上述房产销售人士称，从实际情况看，一个在售楼盘中真正有更名需求的购房者最多占到1%。

　　值得注意的是，部分业内人士对于官方出台的“禁改令”等遏制房价上涨的措施并不看好，“目前来看，出台房产税或是遏制房价上涨的一个给力措施。”

　　不过，就目前而言，高额的购房合同更名费用仍在收取。