贷款不成要解除合同 需支付违约金？

　　案例简介

　　准备明年结婚的张先生在市北区看好了一套两居室的商品房，房子面积为87平方米，总房款为90万元，因为是第一套住房，面积在90平方米以下，张先生跟女朋友商量可以首付两成，其他的通过银行贷款支付。

　　9月20日，张先生同开发商签订了购房合同，并支付了10万元定金。本来约定十月一过后就去银行办理相关贷款手续，可是没想到，9月底，中央再次出台调控政策，取消了首套为90平方米以下中小户型房屋可以首付两成的规定，这样，张先生首付需要由原来的18万提高到27万元，突然增加了9万元，让刚工作没有几年的张先生难以承受。对此，张先生想了解一下，能否退房?退房是否还需要支付相关违约金?

　　北极之星律师事务所赵德基律师解析：针对这种情况，可以“不可抗力”为由，解除“房屋买卖合同”。不可抗力有两类构成：一类是自然灾害，如地震、台风等自然现象;另一类是某些社会现象引起的事件，如战争、动乱、政府干预等。国家房贷新政，是国家对房价的一种调控，一种干预。它属于不可抗力范畴。根据法律规定，因不可抗力导致合同不能履行，可免除当事人的法律责任。就“房屋买卖合同”看，合同双方虽然签订“房屋买卖合同”，由于不是合同双方的过错，而是双方不可抗拒的国家房贷新政的原因，导致的 “房屋买卖合同”实际不能履行，“房屋买卖合同”的目的无法实现，因此，该“房屋买卖合同”可依法解除。从“房屋买卖合同”约定看，虽然购房者违约，但其依法不承担违约责任。