出租后又拍卖 300万买下房子原租客不肯搬

　　325万元买的房子，因为一年前已租给他人做招待所，并签订了5年租期，租客不肯搬走。本月初，经过近一年的官司，双方最终在法院的调解下达成协议，租客何某月底从房屋内搬出，购房人张某等3人补偿他2万元。

　　纠纷：买下房子租客不搬

　　2008年4月，宜昌城区某公司将其一处房产(二楼的16间房)抵押给银行，同年9月，该公司与何某签订房屋租赁合同，约定该公司将已经抵押给银行的房子租给何某开招待所，租赁期限为5年。

　　2009年4月，该公司委托宜昌市某拍卖公司将房屋及占用的土地使用权进行拍卖，且偿还了银行贷款。张某、林某、李某等3人共同出资325万元，以“宜昌市某公司”的名义买下了该房屋，并取得了该房屋产权证。

　　2009年7月、8月，张某收取了何某交纳的两个月房租4600元，该房屋由何某占有使用。同年9月，张某等给何某发出《律师函》，说明不愿意将二楼出租，要求其在30日内搬出，将承租物保持完好并交还给他们，何某以租期未到拒不搬离。双方由此引起纠纷。

　　张某等3人随后将何某告上了法院，请求确认与何某不具有租赁关系，何某将原承租的房屋交还，并赔偿占用期间的租金损失。

　　争议：租赁合同是否合法

　　这起房屋出租引起的合同纠纷争议焦点是，抵押人将已抵押的财产出租后，租赁合同对承租人是否具有约束力。

　　2009年12月，在一审中，张某等3名原告认为，争议的16间房屋虽由某公司出租给了何某，但该16间房系抵押物，该公司实现抵押权之后，原告成为该房屋的共有权人，根据《担保法司法解释》，该公司与何某之间的租赁合同对他们不具有法律约束力，他们要求收回争议的房屋理应得到法律的保护。

　　何某辩称，张某等3原告不是适合的诉讼主体，参与竞拍的是“宜昌市某公司”，3原告无权起诉。“宜昌市某公司”是从城区某公司处购买，而不是从银行处购得，只是一般的关系，而不是抵押权的实现。“宜昌市某公司”在竞拍时已经知道存在租赁关系，且取得房产后，享受了租金收益，证明自动承接了租赁关系。根据合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变更的，不影响租赁合同的效力，3原告无权单方面提出终止合同或者确认合同无效。

　　一审判决，张某等3原告与被告何某就该处房屋之间形成租赁合同关系，驳回原告其他诉讼请求。

　　和解：原告补偿被告2万元

　　2010年1月，张某等不服一审判决，提起上诉，要求不受原租赁合同的约束，理应收回争议的房屋。

　　张某等认为，本案争议的标的物系案外人城区某公司所有，其将争议的房屋设定抵押，对于此事实他们已向一审法院提交了城区某公司的证明，因此争议的房屋设定抵押的事实是清楚的。他们在竞买房屋之前知道租赁的事实，也收取了二个月租金，但知道房屋租赁的事实，并不意味着必须接受、认可原租赁合同，收取二个月的租金，并不意味着认可原租赁合同，而是作为房屋的产权人行使受益物权，在被告仍然占有使用争议房屋，争议没有解决的情况下，有权也只能收取租金。

　　另外，争议的房屋在出租前已设定抵押，债务人以拍卖方式处置争议的房屋，优先偿还银行的贷款，符合《担保法》的规定，他们作为受让人，不受原租赁合同的约束。

　　二审法院经调查审理后，撤销原审判决，并发回重审。

　　今年8月初，双方经过近一年的官司，最终在法院的调解下达成和解，何某于本月底从原租赁房屋内搬出，张某等3人一次补偿其2万元，并放弃何某占用期间的租金损失。

　　该争议房屋经双方据理力争，最终以和解平息纠纷，赢得一个较圆满的结局。但双方为此却耗费大量的人力、物力、精力，值得深思。

　　日常生活中，房屋租赁每天都在发生，如何减少房屋租赁过程中产生的纠纷，湖北普济律师事务所陈荣富律师认为，应对租赁合同内容详细约定房屋的地址、租赁房屋的面积、房屋的用途、租赁期限、租金的支付方式及租赁期间的维修条款、是否可以转租等。

　　陈荣富律师说，在租赁过程中，承租人对房屋还应当多具体了解，例如看出租人是否有权出租，房屋是否为查封冻结的财产、是否即将被拆迁、是否抵押等情况，可要求出租人出具产权证件等。在遇到相关租赁事宜时，应当耐心细致的签订合同，并对租赁房屋进行详细的了解,以免引起不必要的纠纷。