格式合同让“被退房”人进退两难

　　新政提高信贷门槛退房潮再起 开发商收违约金引争议———

　　北京青年报《广厦时代》近日调查发现，不少新政出台前刚刚购房者如今纷纷面临着“补交首付”亦或是“选择退房”的两难境地。种种迹象表明，曾经在2008年初的上一波楼市萧条期出现过的退房潮如今“风波再起”，且在新政策环境下又被赋予新的属性，因达不到信贷门槛而“被退房”的大有人在。

　　有人以“不可抗性”来解释这一现状，而最终谁该为市场剧变而“买单”?已经成为眼下买房人和开发商双方面的困扰所在。

　　●房贷新政门槛高

　　买房人忍痛割爱“被退房”

　　年轻白领戴先生近日为自己刚刚购买的房子纠结不已。老家河北的他年初留学回国在京发展，看了不少楼盘，4月中旬终于在东五环某新楼盘购买了一套50平方米复式商住公寓，25000元/平方米的价格算下来，这套房总价在130万左右。结果刚签完购房合同没几天，“京12条”出台明确要求对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。戴先生的贷款银行建设银行也明确表示，由于他是非北京市户口，所以必须提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，否则不予发放贷款，这让他非常“绝望”。

　　本报了解到，类似于戴先生这种情况的购房者在新政出台后日渐增多。京东某项目4月份开盘热销400多套，信贷一卡死，因不符合放款要求而被动退房的就占了近1/3。“我们项目这两天有十多个买房人要求退房，因为他们普遍是二套房贷，首付一下从三四成提高到五成，所以压力陡增。”南城一位不愿意透露姓名的开发商私下透露，类似这种情况的退房基本上在每个在售项目都会出现。

　　●开发商开出高额违约金

　　只为“稳军心”留住买房人

　　“我们几个无法办贷款的业主联合起来向开发商要求退房，但开发商却表示按合同约定退房要赔偿总房价5%的违约金。我这套房算下来要赔近7万块钱，户型较大的买房人按这个比例甚至要赔10多万元，这才买几天时间啊，实在是不甘心。”据戴先生透露，类似他这样的情况，或在京工作不满一年，或二套房首付成数不够者，在同一期购房者中，至少还有三四十户，现在都被勒令补交首付或全款，否则均要赔偿5%违约金。

　　而开发商也是一肚子苦水。“现在很多开发商的态度是能不退就不退，眼下政策压力这么大，一旦开闸很可能会引发退房连锁反应，到时候更无法收拾，所以往往拿高额的违约金“说事”，让买房人尽量想办法补首付。据了解，面对那些实在是够不着门槛的客户，开发商也会尽量想些折中的办法，比如帮助申请装修贷款、找好下家再退房换签、推迟封顶期限延后申请贷款等种种方式寻求“变通”。事实上，在采访的多个开发商中，只有一家明确表示“无条件退房”以外，其他项目均对“退房”这个词汇如临大敌，或明或暗地设置各种“门槛”， 违约金的赔偿比例，则普遍设置在5-10%之间。

　　●新政后一二手房退房比例大增

　　未来两月有可能出现退房高峰

　　据了解，由于二套房贷款首付不低于50%，利率1.1倍的政策开始执行，之前支付30%首付款的购房者都被银行通知要追加首付至50%。有业内人士分析，二套房很多都是改善型住房，总价往往在150万以上，这样就使得购房者需多支付首付款30万以上。事实上，众多购房者现在正面临着两难境地，要么支付计划外的多余款项，要么支付相当数额的违约金给开发商。而若按总房价5%-10%的赔偿比例计算，买房人普遍要付出7-15万的高额赔偿金，这显然让大多数人难以接受。“是该退房呢?还是该加钱按揭呢?”几乎每个被新政信贷卡住的买房人，心中都存在着这样的纠结。

　　来自一线市场和各二手房中介公司的信息表明，自从北京市出台调控房地产市场的具体措施之后，无论是二手房买卖，还是一手房的申请贷款都出现了一定数量的退房现象。4月15日系列调控政策出台以后，房地产客户违约比例已经达到了70%，而其中以银行首付提高、无力筹够首付为理由申请取消协议退房的买方客户，更是占到了买房违约总比例的80%。“一般来说，新政出台后的一到两个月会是退房违约高峰，因为购房者签了合同到银行受理会有一个多月的滞后反应期。”行业资深人士表示，6、7月份有可能因凑不齐首付或无法贷款而成为退房高峰期。

　　●赔偿依据引发争议

　　专家呼吁政策法规应随市场而调整

　　银行不放贷，退房又要交违约金，这样的局面的确让很多买房者始料未及。“政策调整是否属于不可抗力?”开发商收取高额违约金是否合理?买房人因贷款受阻是否应以无条件退房?这也成为了眼下退房风波的争议焦点所在。

　　北京仁和律师事务所合伙人孟宪生律师表示，作为一个购房人，买受人不能和银行签订商品房贷款合同进而导致了买卖不能继续履行，那么最高院司法解释有明确的规定，当事人可以请求解除合同，作为出卖人应该将收受的购房款的本金及其利息或者本金归还买房者。

　　“在最高人民法院的相关司法解释中，有这样一条规定：买受人和出卖人在商品房交易过程中，如果不能归责于当事人双方的事由而导致担保贷款不能进行时，双方均不承担责任。根据进一步的司法解释，这次的房贷宏观调控对于当事人双方来说，都属于不归责事由，所以不存在违约问题。”孟宪生说。

　　“政策变化属于情事变更，解除合同，不用承担违约责任。”北京市盈科律师事务所合伙人胡文友表示，但如果在合同中已经注明了政策因素或购房者个人信用问题而无法申请到贷款，购房者则应承担违约责任。也就是说，单纯以首付比例提高为借口，想不承担责任地“全身而退”不太可能，必须视具体问题而定。

　　“2008年底的时候出现集中退房主要是因为房价下滑买房人看空后市导致，感性因素更大。而眼下退房纠纷的日益增多主要还是政策门槛的提升引起，有其强制性。”北京房产研究院副院长牟增彬认为，出现目前这种集中“被退房”的现象原因复杂，其关键还在于政策没有给出足够的缓冲时间让市场进行消化调整。[page]

　　采访中专家也一致认为，调控政策处于不断变化之中，开发商和买房人观念也不能一成不变，无论是置业前期的相互沟通还是格式合同的要约、签订，都应该更加谨慎和理性，同时也呼吁更为明确的相关政策、法律法规出台，对市场买卖双方形成合理保护和引导。