房屋转让合同是否有效

　　信阳石女士来电咨询：

　　我买了一套房子，就差过户，房款已经支付了首付，约定好以后房子的月供我承担，月供还完后，双方一起去办理过户手续。合同签订后，房子也住上了，现在对方说我们之间的合同违反《担保法》的相关规定，没有经过银行的同意，转让是无效的。请问，购房合同为什么是无效的?

　　河南国基律师事务所罗晓琼解答：第一，从《合同法》角度讲，只要双方的买卖合同符合《合同法》的生效要件，合同即为有效。第二，从《担保法》的角度讲，《担保法》的目的在于保证抵押物的流转，同时为能更好地保护各方利益，所以《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。第三，从《物权法》的角度讲，当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。这是债权与物权相区分原则，故按揭房转让合同是有效的，至于物权是否变动根据实际情况予以确定。第四，如果认定合同无效，无视买受人的合法利益，使出卖人通过不合理的反悔得到利益，违反了诚实信用原则。第五，认定合同有效对公积金管理中心抵押权的实现并无影响，因为买房人按合同约定一直替卖房人履行还款义务，对公积金管理中心的利益并无实质性的影响。在合同有效的情况下，银行或公积金管理中心可通过下列三种方式实现抵押权：受让人行使涤除权，代为清偿债务，消灭抵押权;出卖人将转让房屋所得的价款向公积金管理中心提前清偿债务或提存;公积金管理中心通过行使抵押权实现其利益。综上，商品房买卖只要符合《合同法》第五十二条的生效条件，合同就是有效的，不需要以抵押权人的同意为生效要件。