此买卖合同可有效？

　　【案情】 2010年7月3日，原告姜某与被告睢某签订房地产买卖契约一份，合同载明：甲方为刘某、睢某，乙方为姜某，合同约定甲方将面积为100多平方米的房屋(房屋产权人为刘某)一套出卖给原告姜某。首付定金2万元，乙方中途悔约，不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，自悔约之日起10日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额一倍的违约金。合同落款甲方签名为睢某，乙方为姜某，证明人管某。同日，被告睢某向原告出具了收到定金贰万元整的收条一份。后原告与被告联系二次付款事宜时，被告称房屋不卖了，并将收取的定金2万元返还给原告姜某。管某及被告睢某均系房屋中介公司的工作人员。案外人刘某明确表示其未授权委托被告签订涉案房屋买卖协议，对被告的这一行为也不予追认。后原告诉来本院，请求判决解除原、被告双方签订的房屋买卖协议，由被告双倍返还定金4万元、赔偿损失5000元及承担本案的诉讼费用。

　　【分歧】 本案在审理过程中，存在两种意见分歧：第一种意见认为，被告系从事房产中介服务的个体工商户，房屋买卖合同中的所有条款均是系原被告双方所定，房产证和房屋钥匙均在被告处，定金亦是被告所收，看房是证明人所带，故被告系行纪人，其称系受刘某委托售房，故其与房主存在行纪合同关系。原、被告系房屋买卖合同相对方，被告不提供其与刘某之间的关系，应由被告承担不利后果。

　　第二种意见认为原、被告双方订立房屋买卖合同，因涉案房屋的所有权人为案外人刘某，被告睢某未能提供证据证明其系受产权人刘某委托出卖该房屋，且也未受到权利人的追认或订立合同后取得处分权，系无权处分他人财产，故该房屋买卖合同无效，不适用合同中约定的违约责任条款。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现被告已将其收取的2万元返还给原告。合同无效，造成一方损失的，应由有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告赔偿损失5000元的要求，虽其提供的证据并不能充分证明自己所遭受的损失，但结合本案的具体情况，可酌情考虑被告赔偿原告2000元。

　　【评析】 笔者同意第二种观点,理由如下：房屋中介公司工作人员以自己的名义为他人订立的房屋买卖合同，未得到权利人的追认或订立合同后取得处分权的，应认定合同无效。被告系从事房产中介服务的个体工商户，其受他人委托出售房屋，并非所售房屋的所有权人，对此原告系明知的。虽然被告在介绍房屋买卖的过程中取得了欲售房屋的钥匙，欲售房屋的产权证也由被告保管，但这些事实均不足以证明被告有权代替房屋所有权人签订最终的房屋买卖协议。况且在房屋买卖协议中甲方列明有房主刘某，在被告未能提供授权委托书，且订立协议后也未得到刘某追认的情况下，被告处分他人房产的行为应认定为无效。原告认为被告身份系行纪人，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十四条规定，行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。本案中被告虽参与订立了房屋买卖协议，但其并非以自己名义出售房屋，其仅仅是为房屋买卖的双方提供中介服务的中介人而已，并不符合行纪人的身份特征。故原告认为被告身份系行纪人缺乏事实及法律依据。