从本案看转租合同的法律效力

　　某镇政府将原政府旧址内的全部房屋租赁给夏某经营使用。经镇政府同意，夏某将其承租的房屋全部转租给糜某。后夏某停止向镇政府交纳租金，糜某作为次承租人也未向镇政府交纳。镇政府经多次向夏某和糜某催收未果，故向法院起诉要求解除与被告夏某签订的租赁合同，同时要求解除被告夏某与第三人糜某之间签订的转租协议，并要求被告夏某给付租金和承担违约金，第三人糜某腾出租赁房屋。

　　[析案]本案的解决关键在于厘清转租与租赁权转让的异同，明晰转租合同的独立性。

　　由于转租与租赁权转让均基于房屋租赁合同而产生，都会产生租赁房屋转移给第三人占有的效果，两者极易混淆。转租是指承租人将租赁物之全部或一部分出租于第三人，供其使用、收益，第三人则支付租金，而承租人本身并不脱离原租赁关系之行为。而租赁转让是以第三人概括承担承租人租赁关系上权利义务为内容的合同，承租人脱离租赁关系,不再有承租人的地位,由受让人完全取代承租人的地位成为租赁合同一方当事人。

　　由于转租合同的前提就是原租赁合同，要正确认识转租法律关系，就需要明晰两个合同之间的相互关系。转租合同产生于原租赁合同之后，二者共有一方当事人，并且两合同标的物具有包含性，因此转租合同在多方面受到原租赁合同的限制。但转租合同中的权利义务关系独立于原租赁合同中出租人与承租人之间的权利义务关系，履行过程中产生的债权债务关系也与原租赁合同无关。故转租合同相对独立于原租赁合同，二者不存在主从关系。转租合同只在合同的当事人之间产生效力，对出租人无效。因此，出租人不能擅自解除承租人与第三人之间的转租合同。但是，出租人对房屋的所有权是一种物权，具有绝对性，出租人有权要求次承租人返还房屋。

　　综上，在本案中，夏某与糜某签订的是转租协议，故并不产生夏某退出其与镇政府签订的租赁合同的效果。由于被告夏某违约，原告有权解除与其签订的租赁合同，并要求其承担违约责任。出租人作为房屋所有权人在解除合同后，有权要求次承租人腾让房屋。而原告要求解除被告夏某与第三人糜某之间的转租协议诉求，则应予以驳回。