“3·15”久攻难破的堡垒：合同霸王条款

　　3·15维权出击

　　表面“公平”、内里“霸道”的条款多出现在购房合同、贷款合同和“前期物管合同”中

　　随着政府网站信息日益公开透明，监管逐渐严密，市场逐渐成熟，前几年在买房置业过程中常被市民投诉的诸如未拿预售证就卖楼、随意改规划、价格 (论坛 新闻)不公开、使用期限不清楚、装修严重货不对板、收费项目蒙查查等问题，现在已有所减少。然而，另一种表面“公平”、内里“霸道”的行为却成为市民置业过程中一道难以逾越的槛——出现在购房合同、贷款合同还有收楼时的“前期物管合同”中的种种霸王条款。

　　闷头签名不可取

　　广东省消费者委员会法律顾问李瑾律师认为，现在的购房合同主合同为房管部门拟定的示范文本，该示范文本对交易双方的权利义务作了明确规定，加大了对购房者的保护力度。但在实际交易过程中，购房合同中空白的“待协商条款”及“补充协议”，几乎全部为开发商事先拟定，未与购房者协商的条款。其内容大多与房管局示范文本规定不同，往往是免除了开发商的责任，加重了购房者的责任，排除了购房者的主要权利。

　　李瑾分析，合同霸王条款产生的原因主要有两点：一是现行购房签约交易监管程序存在漏洞，未要求对购房过程中须签署的所有签约文本进行网上公示，致使购房者未能在签约前仔细审阅合同条款。二是目前房地产市场处于卖方市场，供求关系不平衡，开发商在销售中往往隐瞒真实的销售数据，营造房源紧张的氛围，致使消费者作出错误判断，在未及细阅合同条款的情况下就匆忙签约。

　　她建议，在“霸王条款”目前难以攻克的情况下，建议购房者签约时不要急于签字，要对购房合同、贷款合同、物业服务合同及其他签约文本中的条款逐一审查，对与自身权利密切相关的内容，如收楼、办房产证、面积误差、合同解除、违约责任、免责条款等核心条款，购房者应予以高度重视，尽量避免签署侵害自身合法权益的合同条款。

　　要大胆提出异议

　　如因合同条款的理解发生纠纷，依据《合同法》第41条，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。购房者可据此维权。

　　如发生纠纷，则可依据《合同法》第40条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。购房者可依据该条法规主张格式条款无效。

　　楼市职业经理人梁先生告诉记者，现在许多合同霸王条款已成为楼市“潜规则”，但由于买家始终属于弱势的一方，发展商普遍抱着“你不买大把人买”的心态，买家一旦下决心买房，常常只能忍气吞声，明知不合理也只有照签。

　　他认为，要想“霸王条款”不再横行霸道，恐怕要等到楼市大萧条时了。不过，建议买家发现霸王条款时要向开发商大胆提出异议，并提出协商或者更改的建议，争取自己的合法权益，总好过不闻不问吃“哑巴亏”。