房屋买卖恶意挞定 合法不合理？

　　买家苦等数年等来一纸退定书，是开发商不讲诚信，还是开发商利用了规则?

　　“认购书”基本上是所有买过房的人都知道的一个名词，也是商品房买卖中一个必经环节。在商品房买卖过程中，通常在买家确定购买某单位之前，开发商都会要求其缴纳1万~10万元不等的“定金”并签订认购书，作为其确定购买的凭证。此后，双方再签署商品房买卖合同。而近期有关认购书纠纷的开发商“恶意退定”事件再起波澜。据相关媒体报道，多名买家在珠江怡景湾缴纳了定金，并与开发商广州市番禺南英房地产有限公司签了认购书，9个多月了，开发商一直没有与他们签正式买卖合同。这些买家怀疑开发商可能想“反价”而不签合同，可能想按新价卖楼赚取更多利润，因此前往售楼部讨说法。

　　类似的事件也曾发生在海珠区。2004年12月到2005年1月，在城启集团未拿到天鹅湾项目预售证的情况下，上百名买家交了两万元并签订了一份认购书。随后开发商表示没有拿到预售证无法履约，一直未与买家签订正式购房合同，并要求买家撤销认购书。大部分买家与开发商撤销了认购书，但有30余户不同意退房。5年后，房子被高价转卖他人。16户买家聚集在一起，共同维权。

　　“恶意退定”的纠纷，其关键问题在于，认购书到底有何法律效力?可以将其视为商品房买卖合同吗?它与买卖合同到底是何种关系?在现实生活中买家该如何维权?为此，记者采访了相关专业人士。

　　以往三个案例：或业主败诉或开发商败诉或庭外和解

　　实际上，认购书纠纷与近年房价高涨有很大关系。短时间内房价涨幅过大，不少开发商不想按认购书上的价格出售，而宁可付出双倍赔偿定金，致使此类纠纷频发。类似近期的珠江怡景湾和城启·天鹅湾事件，在2007年房价疯涨的年代也有几大标志性事件。让我们简单回顾一下：

　　事件1：

　　琶洲跨国采购中心准买家告开发商，业主仅获“双赔定金”

　　2005年前后，20多位购房者与广州市环博展览有限公司以当时高价位13000元/m2左右的价格，签订了关于琶洲国际采购中心房屋的认购意向书。

　　到2007年7月12日，购房者们陆续收到开发商要求解除合同的通知。20多位购房者苦等两年后，却等来一纸合同解除的通知，他们只好把开发商告上法庭。据了解，此次涉及违约纠纷的房屋共30多套，总价值近亿元。所涉及购房者分布在广州、浙江、厦门等地。2007年10月12日，此纠纷案由法院开庭审理，判决业主们获得双赔定金返还。

　　事件2：

　　罗马家园开发商告买家，开发商败诉

　　2005年7月10日，市民陈建新与广东珠江投资有限公司签订《楼宇认购书》，确认其准备购买位于海珠区南洲路罗马家园恺撒庭A座某单位，并支付了1万元定金。当时，该套91平方米多的房子优惠价为45万多元，单价不足5000元/m2。《楼宇认购书》还注明，陈建新认购的该单位还没取得预售许可证。在预售许可证办出后，陈建新应在7日内付清首期房款并签署正式的《商品房买卖合同》。

　　2006年6月6日，该盘仍没有取得预售证，但开发商向海珠区人民法院提起诉讼,请求确认这份《楼宇认购书》无效。海珠区法院驳回了原告的诉讼请求，最终罗马家园业主有的获得了差价赔偿，有的则按原价购买了原单位。

　　事件3：

　　城启·荔港南湾买家与开发商庭外和解

　　2004年10月，刘先生交纳了1万元定金，预订了荔港南湾G28栋一套78平方米的单位，在认购书上标注的价格是4900多元/m2。但由于城启集团涉嫌违规而被封盘，导致这期房屋迟迟拿不到预售证，因此刘先生等100多位购房者一直无法签订购房合同。

　　后来，荔港南湾G30、31栋拿到预售证重新销售，但城启要按8500元/m2的新售价优惠5%卖给不退定的购房者。经双方协商未果，刘先生作为购房者代表被城启集团告上法庭。最终，此案达成了庭外和解，在荔港南湾G28栋取得预售证之后，被告购房者刘先生将以6000余元/m2的价格，认购他此前以4900余元/m2认购的单位。

　　天鹅湾事件最新追踪：

　　开发商澄清非恶意挞定

　　对于城启天鹅湾16名买家遭退定一事，记者采访了城启集团相关人士。

　　该人士向记者表示，在2004年12月和2005年1月，天鹅湾在未取得预售证的情况下提前进行内部认购，很多买家都下定认购。在2005年年初，城启集团因违规被勒令整改，项目被查封，多名买家纷纷要求退定。政府相关部门也责成城启全面退还客户所缴纳的定金，以纠正不正当销售行为。2006年初，城启筹集了一批专项资金用于解决城启天鹅湾及荔港南湾近500户的退定工作，并于2006年3月初以EMS的方式书面进行了通知，天鹅湾400多名买家选择第一时间退回定金，16名买家没有接受退定而要求签订商品房买卖合同。

　　2008年，有客户向海珠区法院起诉，要求认定其于2004年天鹅湾的认购书有效，法庭也判定了其有效性。城启在2009年拿到天鹅湾一期ABCDE五栋楼的预售证后，曾通过律师以书面通知方式通知上述客户来商定正式的《商品房买卖合同》，并以EMS的方式直接发至他们的手中，邀请他们来公司商订合同，并给予该16户三种解决方案进行选择：一按原价销售，但合同的其他条款双方需重新议定;二重新议定价格并给予老客户额外优惠;三是双倍退还订金。但双方没有达成协议，城启于2009年12月10日之后出售了其中部分单元。

　　城启集团表示，天鹅湾事件始末曲折复杂，并非单纯仅为认购书纠纷那样简单，同时希望业主能以正常途径寻求帮助或解决问题。

　　三个类似案例 何来三种结果?

　　琶洲国际采购中心买家败诉了，仅获“双赔定金”;但罗马家园业主却以原价购房或得到赔偿，荔港南湾则是和解解决。3个几乎是同等性质的案件，为何会有三种不同的判决结果呢?

　　曾代理了罗马家园和琶洲国际采购中心两案的张旭锋律师表示，从表面上看，这3起案例确实是有3种不同的结果，但这三个案例判决结果并不矛盾。如罗马家园一案，开发商是以没有取得预售证为由起诉业主，并要求判定认购书无效的。法院判决则认为，开发商与买家订的认购书是双方当事人的真实意思表示，实际上是被告以定金担保将来与原告订立正式的《商品房预售合同》。现在我国法律法规没有关于此类预约合同订立的禁止性规定，这份合同的订立也不符合合同无效的相关规定，故原告以此要求确认《认购书》无效是没有法律依据的，所以开发商败诉了。 [page]

　　而琶洲国际采购中心则是由买家起诉开发商，他们签订了认购书而不是商品房买卖合同，认购书的效力并不依附于房屋买卖合同，它不是对将来要签约内容进行先期肯定，更不是对房屋买卖结果进行直接确认，法院只是判定开发商赔付违约金给买家。

　　而荔港南湾的庭外和解，则是双方基于各自利益而选择的做法，与认购书的法律约束力没有关联。

　　与买卖合同只是预约和本约关系

　　张律师表示，认购书是目前房地产市场买卖行为的一种交易习惯，是买卖双方签订正式的商品房合同前签订的一种预备性法律文件。它可以作为交易依据，但却不是交易的决定性文件。

　　通俗来讲，认购书本身就是一个独立的合同，是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，即独立于商品房买卖合同之外的合同。张律师告诉记者，大多数认购书案例判决结果都认为，《认购书》是有效合同，开发商都会被要求双倍返还定金，并不受预售证情况的影响，但是业主要求继续签订购房合同却不会受到法院的支持，也正说明了关于认购书的性质及其法律效力认定。

　　开发商“恶意退定”要“双赔定”补差价

　　张旭锋律师表示，开发商如果是与买家签订了认购书，但是却明确表示拒绝与其洽谈签署《商品房买卖合同》，或者以其他方式拒绝洽谈签署《商品房买卖合同》(比如把购房人认购的房屋出售给他人或者故意设置障碍，使《商品房买卖合同》无法签署)，则应该向购房人承担缔约过失责任。

　　缔约过失责任是指合同订立当事人一方因违背其诚实信用原则所产生的义务，而致另一方信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。张律师表示，“恶意退定”的缔约过失责任的赔偿范围为信赖利益的损失，既包括因缔约过失行为导致对方财产的直接损失，也包括受害方财产应增加而未增加的间接损失。通俗讲，就是双倍赔付定金，并承担原价与现价的差价。

　　解决之道：买卖现楼避免“恶意退定”

　　对于买家，签订认购书也是一个缓冲期，购房者在筹备首付款时需要时间，同时也可让购房者再斟酌自己的决定。一旦签下购房合同，有可能几十万元首付打了水漂。对于开发商来说，认购书也可以较早落实真正的买家，以降低市场风险。

　　记者采访了多位买家和开发商，发现大家对认购书也是褒贬不一。有开发商表示，认购书阶段只需买家缴纳1万~10万元不等，双方权利义务是对等的。开发商可以违约，买家也可违约。有市民表示，开发商想毁约就可毁约，买家利益得不到保障。有买家表示，如果直接签买卖合同，如果真后悔了，搭进去的可是几十万元首付啊。

　　张律师说，在买楼时买家要尽可能选择信誉好的品牌大开发商。此外，如果是主体工程已完成、进入现楼销售阶段的楼盘，认购书和商品房买卖合同是同时签署的，购买此类房屋可以避免开发商“恶意退定”现象发生。