租赁房屋的修缮归责

　　当租赁房屋出现漏水、墙体开裂、电线老化、家电故障等，到底是由出租人负责修缮，还是由承租人自行修理？这往往是租赁合同履行过程易起争执之处。对此，越秀法院民三庭李法官表示，在无特别约定，承租人亦无过错的情况下，出租人应承担租赁期间的房屋修缮义务。

　　出租人的修缮义务，在《中华人民共和国合同法》有明确规定，该法第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”

　　出租人修缮义务的履行方式，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”需注意的是，当房屋修缮已经明显不可能，承租人则可通过要求解除租赁合同等方式进行权利救济。

　　此外，出租人的修缮义务是建立在承租人无过错的前提下，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”也就是说，承租人故意损毁租赁物或者对租赁物损坏存有过错，不仅无权要求出租人进行修缮，反而有可能要赔偿出租人的损失。　

　　因此，在租赁关系场合，法官提醒：

　　一、可在租赁合同中明确约定租赁房屋的修缮义务由谁负责，最好能逐个事项细化。

　　二、一旦发现租赁物有损毁，承租方应第一时间通知出租方；出租方收到通知后，亦应及时进行修缮，避免损失扩大。

　　三、在已知会出租方且出租方未履行维修义务的情况下，承租人方可自行维修；承租人自行维修时，应注意保留租赁物损毁情况的证据以及维修费用支出的正规票据。

　　四、租赁期间，承租人应注意妥善保管、保护好租赁物，防止因保管不善或使用不当造成租赁房屋及其内部物品的损毁、灭失。