买房合同解除 中介费要照付
市民通过中介公司购买二手房，因对贷款年限不满意而解除合同，虽然买卖不成但中介费仍须照付。3月15日——国际消费者权益日将至，广州市房地产中介协会昨日发布了去年购房纠纷典型案例，并对相关案例进行了详细分析。
据了解，该协会2013年受理投诉总量较2012年增加30.4%，投诉量的增加受“补缴税单及社保不能办理交易过户”规定及“穗六条”等政策发布较为突然等影响较大。去年，消费者投诉反映中介公司存在违规行为及操作不规范，案件数共计72宗，占总投诉量的40%。其中有四类情况较为典型：中介公司违反网签规则;中介公司代办虚假个人所得税缴纳证明或社保缴纳证明;中介公司未经当事人书面同意，私自将当事人的房屋信息在网上发布;中介公司未尽审核义务，明知购房者不具备购房资格，但仍向其提供中介服务。
南方日报记者 郑佳欣
关键词：购房资格代办虚假个税缴纳证明将受罚
2013年9月，在广州工作了一年的徐某想在广州购房，便委托A中介公司寻找合适的房源。经A中介公司介绍，看中黄埔区某物业，便与业主签订《房屋买卖合同》。签订合同前，徐某明确告知中介公司其在现行限购政策下，不具备购房资格。中介公司回复说，可以协助其办理个人所得税完税证明，并保证能通过房产登记部门的审核。徐某认为该方法能够帮助自己顺利购房，于是向A中介公司支付了4500元用于代办个人所得税完税证明。
2013年11月，买卖双方及A中介公司共同到交易登记部门办理交易过户手续。交易登记部门审核后告知徐某，其个人完税证明未能通过。此时，徐某要求中介公司退还代办个人所得税完税证明的费用及中介费用。同时，徐某向中介协会反映该公司代办个人所得税完税证明的行为，要求依法处理。
分析
中介公司作为专业的中介机构，在提供中介服务时，应当向购房者告知国家的限购政策并对购房者的购房资格情况进行必要的调查核实。但本案中的A中介公司并没有完成上述工作，还建议购房者通过不正当的手段骗取购房资格。本案中，若经查核，徐某所提交的个人完税证明是虚假的，则徐某及A中介公司将受到法律的惩戒。按规定：有此行为的中介公司将受到行政主管部门处以2万元以上3万元以下的罚款，情节严重的，对房地产中介机构责令停业整顿，对直接责任人员，吊销房地产中介服务执业资格证书，并可提请原注册机构取消注册。
根据广州市现行的限购政策规定，非本市户籍人员欲在广州市购买房屋，必须同时具备两个条件，分别是在本市没有房产及在本市工作的近5年累计满3 年的个人所得纳税证明或社会保险纳税证明。为了减少不必要的纠纷，广州市房地产中介协会提醒广大消费者在签订房屋买卖合同前，买方应当根据当地现行的限购政策，确定自己是否符合购房资格。并且，买卖双方可在合同中约定若因政策导致买方不符合购房条件的，可变更履行主体、推迟履行时间(以便买方完善购房条件)或者解除合同，避免造成不必要的损失。
关键词：居间服务、中介费交易不成也需付佣金
2013年8月，梁某经某中介公司经纪人员张某介绍查看一套房屋后，对房屋十分满意。梁某认为购房是一件重要的事情，为谨慎起见于是决定约家人再次查看该房屋。梁某及其家人对该房屋结构、价款、环境等均十分满意，于是向卖家支付2万元定金及5000元中介费，并签署三方合同，约定贷款人为梁某的母亲周某。
事后，银行告知梁某因其母亲已近50岁，只同意贷8年款，与其预期贷10年款有差距。于是，梁某就与卖方、中介公司协商解除合同，并要求退回定金2万元及中介服务费5000元，但遭到拒绝。梁某认为，买卖合同没履行完，中介公司无权收费，卖家应退回定金，于是将中介公司和业主告上法庭。最后，经法院审理，法院对梁某的诉讼请求不予支持，要求其向中介公司支付中介服务费、向卖方支付违约金及经济损失。
分析
在房屋交易过程中，中介公司的行为实际上是一种居间行为，其和委托人之间形成的是一种居间合同关系。根据《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。而居间成功的标准，一般以促成买卖合同签署为准，而不是以完成买卖过户手续，除非委托人和中介公司有特别约定。因此，买卖双方自签署合同之日起，该合同受法律约束，中介公司有权向梁某收取中介服务费。
如买卖双方要保障中介费用的合理支付，可与中介公司协商明确各项服务的收费标准，又或者采取分段收费的方式支付中介费用，并在签订合同时订立明确的条款。例如：将中介服务分成促成签订买卖合同，代办或者协助办理过户交易手续，协助办理交楼手续等三项服务内容，明确每项服务的收费金额。对于定金部分也可以与卖方协商具体支付的条件，并订立相关条款。
关键词：现状出售现状出售条件要约定清楚
张先生向陈姨买了一套二手房。看房时张先生对门厅处的装饰性间隔架很满意，但收楼时却看到间隔架被拆掉了，就问陈姨怎么回事，陈姨说这个间隔架又没卖给你，这是我花了几千元专门做的，凭什么给你。后来问中介公司的人才知道，陈姨对张先生压价有意见，故意这样做的，张先生郁闷不已，只怪订合同时自己没有要求写清楚，哪知道碰到这种损人不利己的人。
分析
二手房买卖一般约定“按现状出售”，但订合同距交楼有一定时间，订合同时的现状是什么样的，没有相应的证据予以证实，发生争议后对订合同时与交楼时的房屋状况是否一致就难以作出判断。建议买卖双方、中介公司签署合同前共同对房屋状况进行勘察，在合同中清晰描述房屋状况或拍照作为合同附件，这样就能尽量避免类似的纠纷发生。
■相关中介是否诚信微信可查
南方日报讯 (记者/郑佳欣)市民在通过中介进行二手房交易时，选择正规的中介机构是确保二手房交易安全的重要前提。记者昨日获悉，为进一步帮助消费者迅速识别和查找正规的中介机构，广州市房地产中介协会本月起在该协会微信订阅号(微信号：GZREA2010)正式推出“中介门店地图”查询功能，市民可以快速查询全市 3200余家中介门店的中介机构资质备案情况。
据了解，查询到的地图中所显示的中介门店均已在广州市国土资源和房管局进行备案，属正规中介机构。市民还可在协会微信中，查询到各中介机构和经纪人的诚信档案，其中包括了各中介机构和经纪人的不良行为记录及良好行为记录，以便消费者可以更全面地了解一家中介机构和经纪人的基本情况。同时，协会未来还会定期在微信中发布交易知识案例和注意事项等，为消费者提供最新的购房政策资讯，帮助和指引消费者如何应对各种交易风险。
在广州市房地产中介协会2013年受理的投诉，因买卖双方其中一方不按合同履约引起纠纷而投诉中介公司的有29宗，其中多为条款订立不够细致，签约后出现问题时各执一词，不肯让步所致。在此，协会提醒买卖双方在签订合同时，应尽量将合同条款订立详细，以免出现不必要的麻烦和纠纷。
另外，协会在2013年共受理180宗投诉案件，经协会调解处理后撤诉的案件有38宗，占总投诉量的21%，其中，协会会员单位的撤诉量占总撤诉量的63%。广州市房地产中介协会也提醒消费者，如条件允许可尽量选择协会会员企业，出现交易纠纷，更易调解处理。
