损失过大 可请法院调高违约金

　　2011年8月，王女士想在京购置一套婚房，后在某房屋中介居间介绍下，与刘先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》。

　　合同约定，刘先生将其名下房屋出售给王女士，总价款320万元，首付款150万元在合同签订后15日内支付，余款170万元王女士通过银行贷款方式支付。

　　王女士如约支付了首付款。因刘先生的房屋有抵押贷款，需到银行办理解押手续。可几个月过去了，刘先生以各种理由不去解押。

　　经了解，因与银行存在纠纷，刘先生名下的房屋已被法院查封。王女士是为结婚购房，婚期已定，王女士便提出解除合同，要求刘先生返还已付购房款。可刘先生不但不返钱，还说王女士违约。

　　律师答疑

　　北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松说，王女士与刘先生签订的房屋买卖合同因是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规规定，合同真实有效。

　　由于出卖人刘先生的原因导致该房屋被法院查封，其与王女士签订的合同无法继续履行，应为刘先生违约。

　　王女士有权要求解除合同，并要求刘先生承担违约责任，赔偿其损失。

　　李松律师说，一般情况下，合同中约定的违约金是总房款的20%，但在司法实践中，违约金通常是与当事人的损失挂钩。

　　如守约方无过多损失，法院一般不会支持到20%;如守约方损失远高于约定的违约金数额，可请求法院调高违约金数额。

　　李松律师提醒，如在购房过程中遇到房屋遭查封情况，应先双方协商，出卖人如可妥善处理与第三方的纠纷，能够使房屋顺利解封，合同还是可以继续履行的。

　　李松律师说，此种情况下，买受人可根据情况决定是否继续履行合同。