开发商逾期办房证 逃避违约金
商品房买卖实行的是统一制式的合同文本，其中第十五条是关于逾期办证违约责任的约定，一为退房，二为不退房，出卖人支付违约金，第三项为当事人自愿协商条款。现在沈阳的很多开发商都纷纷选择第三项，而协商的结果是，约定逾期办证后开发商继续办理，而对违约责任却只字未提。业主出于买房需求，往往会选择被动接受。当遇到逾期办证时，业主还能维权吗?
2009年8月，吴某购买沈阳某房产公司开发的一处房屋。合同约定开发商应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如开发商违约，买房人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方选择按第三项执行：该商品房综合验收合格备案后办理房屋所有权证书。该合同签订后，吴某交纳了全部购房款，开发商于2010年8月交付了商品房。但事隔二年后，开发商才办理完毕初始登记备案手续，办理房证逾期一年之久。
吴某认为，双方合同约定如逾期办证开发商继续办理，但未对逾期办证违约金作出约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。吴某据此认为开发商应赔付房款利息。而开发商认为，双方已对逾期办证作出明确约定，开发商只负责继续办理，不予赔偿。既然吴某认可该条款，开发商就不应赔。双方协商未果，吴某起诉至法院。
法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。
对于开发商逾期办证的，该合同共列举出2项：第1项为退房，返还房款并一次性支付赔偿金;第2项为不退房，出卖人按已付房价款的一定比例支付违约金，上述两项当事人均没有选择，并在违约金计算标准处划叉表示放弃。第3项为当事人自愿协商条款，双方约定“该商品房综合验收合格备案后办理房屋所有权证”。此条款不能认定当事人对逾期办证的违约责任没有约定，而是吴某在签订合同时对逾期办证违约金予以放弃，故法院驳回对吴某的诉讼请求。
办案法官评析此案认为，该案系因开发商逾期办证引起的纠纷，双方对逾期办证无争议，但对合同中约定的逾期办证违约责任的协商条款存在争议。
目前沈阳商品房销售当事人签订的商品房买卖合同，为经国家住建部和工商总局审核的合同示范文本，关于办理权属登记的条款为第十五条，逾期办证的法律后果列举两项，一为退房，二为不退房，出卖人支付违约金，第三项为当事人自愿协商条款。本案中，当事人回避列举条款，应认定为其放弃逾期办证违约金这项债权。而选择协商条款，约定继续办理房证，该约定有效，对当事人双方均具约束力。
