土地承包经营权转让合同争议案

　　原告周某华、蔡某兰、周文某、周某建、周某革、周某红与被告廖某土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周兆吉担任审判长与审判员姜尧明、人民陪审员郭祥明组成合议庭，共同负责对案件审判，适用普通程序并分别于2009年6月2日、7月28日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告周某华、蔡某兰、周某建、周某红及六原告共同委托代理人李健，被告廖某山及其委托代理人张波均到庭参加了诉讼，原告周文某、周某革经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。第二次开庭原告周某华、蔡某兰、周某建、周某红、周某革及六原告共同委托代理人李健，被告廖某山及其委托代理人张波到庭参加诉讼，原告周文某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　六原告诉称：六原告在城口县葛城镇友谊村3社共有林地两块(小地名：倒开门、老房子右边柴山)、宅基地一块。2007年9月5日，被告廖某山与原告周某华签订土地买卖协议，约定原告周某华将前述林地、宅基地一次性作价43800元卖给廖某山;被告廖某山已支付24500元后，余款至今未付;原告周某华转让给被告廖某山的林地、宅基地系原告周某华与原告周文某、周某建、周某革、周某红及原告周某华之母邱顶碧与原告周某华六人共有，原告周某华在原告蔡某兰、周文某、周某建、周某革、周某红不知情的情况下，将前述林地和宅基地卖给廖某山，侵犯了原告蔡某兰、周文某、周某建、周某革、周某红的合法权益，且原告周某华与被告廖某山签订的林地、宅基地买卖协议，未经发包方同意，也未经有关部门审批，违反了国家法律规定;故六原告向法院提起诉讼，请求判决确认原告周某华与被告廖某山签订的协议无效，本案诉讼费用由被告廖某山承担。

　　被告廖某山辩称：被告廖某山与原告周某华所签订协议系双方真实意思表示，被告廖某山与原告周某华系同一经济组织体成员，被告廖某山受让原告周某华转让的两块林地、偏水三间的宅基地均是用于建养鸡场，并未改变林地用途，不违反国家法律法规强制性规定，依法应当有效;虽然协议约定转让价款为43800元，但原告周某华口头承诺只要求被告廖某山支付24500元，故被告廖某山才未按协议约定支付价款。请求法院驳回六原告的诉讼请求，要求被告周某华继续履行协议。

　　原告周某华、蔡某兰、周文某、周某建、周某革、周某红为了支持其诉讼请求共同向本院举示了如下证据：

　　证据一、被告廖某山与原告周某华于2007年9月5日签订的协议复印件1份，拟证明原告周某华与被告廖某山所签协议未经原告蔡某兰、周文某、周某建、周某革、周某红同意的事实;

　　证据二、1986年8月1日原城口县棉沙乡政府颁发给户主为周某华的宅基地使用证复印件一份，城口县人民政府分别于1985年6月2日、1986年8月 1日、2000年11月30日颁发给户主为周某华的0003682号林权证、城土用(85)字041号土地使用证、5000059225号林权证复印件各一份，拟证明六原告对原告周某华转给被告廖某山两块林地、偏水房三间的宅基地享受合法的承包经营权或使用权;

　　证据三、2009年5月18日城口县葛城镇政府出具的证明复印件1份，拟证明以原告周某华为户主的宅基地面积为235平方米;

　　证据四、2009年1月8日，原告周某华与冉梦珍的代理人邱雄令签订的协议复印件1份，城口县葛城镇人民调解委员会于2009年3月10日制作的人民调解协议书复印件1份，拟证明原告周某华与邱某于1989年1月16日签订的房屋买卖协议和原告周某华与邱某之妻冉梦珍于2007年9月2日签订的补充协议已经双方协商解除;

　　证据五、2009年6月30日城口县葛城镇林业工作站出具的证明一份，拟证明城口县人民政府颁发给原告周某华的0003682号、50000592号林权证林权系原告周某华、周某革、周文某、周某建、周某红及原告周某华之母邱顶碧六人共有;

　　证据六、2009年6月30日城口县葛城镇林业工作站、城口县葛城镇友谊村民委员会共同出具的证明两份，拟证明原告周某华与被告廖某山所签协议内容中所指老房子右边柴山这块林地与1985年6月2日城口县人民政府颁发给户主为周某华的0003682号林权证所记载的地名为屋前的林地系同一块林地，该协议内容中所指地名为倒开山这块林地与2000年6月30日城口县人民政府颁发给权利人为周某华的5000059225号林权证所记载的地名为倒开门的林地系同一块林地。

　　被告廖某山对六原告举示的证据的质证意见是：

　　对原告举示的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六均无异议。

　　被告廖某山为了支持其抗辩主张，向本院举示了下列证据：

　　证据一、1989年1月16日，原告周某华与邱某签订的房屋买卖协议复印件1份，拟证明原告周某华出让土地及宅基地之事，原告蔡某兰、周文某、周某建、周某革、周某红是知晓的;

　　证据二、2007年9月2日，原告周某华与冉梦珍签订的协议书复印件1份，拟证明原告周某华经与邱某之妻冉梦珍协商，收回了已转让给邱某的老房子屋右边林地和偏水房3间宅基地，收回后，原告周某华又将收回的老房子右边林地和偏水房3间宅基地转让给被告廖某山;

　　证据三、被告廖某山与原告周某华于2007年9月5日签订的协议复印件1份(同原告举示的证据一)，拟证明原告周某华自愿将其柴山、退耕地、偏水3间宅基地转让给被告廖某山的事实;

　　证据四、原告周某华分别于2007年9月5日，2008年1月2日向被告廖某山出具的收条2张，拟证明原、被告所签订协议虽约定转让林地、偏水房3间宅基地价款为43800元，但原告周某华口头承诺只收其转让费24500元的事实;

　　证据五、城口县政府城府【2008】55号批复复印件1份，拟证明被告廖某山与原告周某华签订协议时，被告廖某山并不知道城口县人民政府要征用本案转让的林地、宅基地，不存在被告欺诈原告的事实;

　　证据六、2009年6月19日城口县社会保障局出具的证明一份、重庆市超龄人员办理养老保险审批表复印件一份，拟证明周某华系退休人员，有稳定的收入来源;

　　证据七、证人王友学、庞玉瑶分别出具的证明一份，拟证明友谊村土地转让的惯例是经村干部相互通气就可以确定;

　　证据八、2009年6月15日葛城镇友谊村村民委员会出具的证明一份，拟证明原、被告所签订的协议不违反法律、法规规定，应为合法有效。

　　原告周某华、蔡某兰、周文某、周某建、周某革、周某红对被告廖某山举示的证据的质证意见是：

　　对证据一、证据三、证据四、证据五、证据八的真实性无异议，但认为证据一与本案不具有关联性;认为证据三不具有合法性，原告蔡某兰、周文某、周某建、周某革、周某红同时说明对该协议不知情;认为证据四、证据五、证据六、证据八不能达到被告的证明目的;对证据二，原告周某华未提出异议，原告蔡某兰、周文某、周某建、周某革、周某红提出异议，认为对原告周某华与邱某签的此协议其不知情;对证据七提出异议，认为该证据系证人书面证言，证人身份无法印证，且证人未出庭作证，友谊村的惯例不能作为认定原被告间所签协议合法有效的依据。

　　为了查明案件事实，本院依职权调取了下列证据：

　　证据一、2009年7月8日，葛城镇友谊村二社成员共同出具证明一份;

　　证据二、2009年7月1日，对冉孟珍询问笔录一份;

　　证据三、城口县葛城镇人民政府于2009年9月10日出具的证明一份。

　　六原告对本院依职权收集的证据二、证据三无异议，被告廖某山对本院依职权收集的证据一、证据二无异议，六原告对本院依职权调取的证据一所证明原、被告间转让林地未经发包方同意这一证明内容无异议，对该证据所证明原告周光、周文某、周某建、周某革、周某红已农转非，转让林地使用权应属集体这一证明内容提出异议，被告廖某山对本院依职权调取的证据三提出异议，认为该证据所证明石坎方量数未经其确认，且该证据证明石坎不在原告周某华转让被告廖某山林地范围内这一证明内容不实。

　　上述六原告、被告廖某山举示的证据及本院依职权调取的证据，本院结合双方当事人的质证意见，综合认证如下：

　　原告举示的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六被告均未提出异议，上述证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。

　　被告廖某山举示的证据一与本案不具有关联性，本院不予确认;被告廖某山举示的证据二，原告蔡某兰、周文某、周某建、周某革、周某红虽提出异议，但就其所提异议未提供相应证据证明，且该证据与本案具有关联性，本院予以确认;被告廖某山举示的证据三同原告举示的证据一，本院予以确认，被告廖某山举示的证据四、证据八的真实性本院予以确认，但均不能达到被告的证明目的;被告廖某山举示的证据五、证据六的真实性六原告无异议，六原告针对证据五、证据六所发表的质证意见，未能提供相应证据证明，本院予以确认;被告廖某山举示的证据七证人王友学、庞玉瑶无正当理由未出庭作证，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。

　　本院依职权调取的证据二，六原告及被告廖某山均无异议，本院予以确认。本院依职权调取的证据一，被告廖某山无异议，六原告针对该证据提出异议，结合六原告提供的证据五、证据六，对六原告所提异议本院予以采纳。本院依职权调取的证据三，六原告无异议，被告廖某山对该证据提出异议，但就所提异议未提供相应证据证明，本院予以确认。

　　综合原告周某华、蔡某兰、周文某、周某建、周某革、周某红，被告廖某山的陈述、辩解理由以及举证、质证情况，本院确认以下案件事实：

　　原告周某华系原告蔡某兰之夫，系周文某、周某建、周某革、周某红之父。2007年9月5日，原告周某华与被告廖某山签订协议书一份，协议约定：原告周某华自愿将其老房子右边柴山、倒开山地、偏水屋3间宅基地作价43800元卖给被告廖某山。老房子右边柴山四至界限为：上齐周某华父亲坟前15米伦坎横过，下齐河沟，左齐苏纯刚地边下河沟对棕树，右齐梁，苏纯刚柴山界;倒开山地四至界限为：上齐吉俊敖界，下齐王树云田背坎河沟界，左齐王正梅柴山界，右齐吉俊敖界;偏水房3间四至界限为：东齐周某华界，南齐冉孟珍房垛子东西对河沟，西齐河沟、北齐河沟。协议签订后，被告廖某山已支付24500元。

　　原告周某华与被告廖某山签订的协议内容中所指地名为老房子右边柴山，这块林地与 1985年6月2日城口县人民政府颁发给户主为周某华的0003682号林权证所记载的地名为屋前的林地系同一块林地，该协议内容中所指地名为倒开山这块林地与2000年6月30日城口县人民政府颁发给权利人为周某华的000059225号林权证所记载的地名为倒开门的林地系同一块林地。原告周某华转让给被告廖某山两块林地共同承包人有原告周某华、周文某、周某建、周某革、周某红及原告周某华之母邱顶碧，宅基地共有权人有原告周某华、周文某、周某建、周某革、周某红，原告蔡某兰系原告周某华之妻，系原告周某华转让给被告廖某山的两块林地和一块宅基地的利害关系人;原告周某华将其家庭承包的两块林地转让给被告廖某山，事前未征求发包方意见，事后发包方不但未追认，反而联名申明不同意原告周某华将林地转让给被告廖某山;被告廖某山受让原告周某华所转让宅基地时，自己已拥有一处宅基地，原告周某华将其宅基地转让给被告廖某山未经所在村村民委员会同意和有关部门审批。

　　2008年3月，城口县修建工业废渣堆码场，征用了原告周某华转让被告廖某山部分林地和宅基地，六原告以原告周某华在未经原告蔡某兰、周文某、周某建、周某革、周某红同意的情况下，将林地承包权和宅基地使用权转让给被告廖某山，侵犯了原告蔡某兰、周文某、周某建、周某革、周某红合法权益，且转让林地未经发包方同意，转让宅基地未经有关部门审批，属违反国家法律规定为由，向本院提起诉讼，要求判决确认原告周某华与被告廖某山所签协议无效。

　　同时查明：原告周某华与被告廖某山签订协议前，原告周某华承包经营权户成员均已农转非，原告周某华之母邱顶碧已去世，但原告周某华承包经营权户所在村集体经济组织至今尚未收回原告周某华转让给被告廖某山的林地和宅基地，现原告周某华本人办理了超龄人员养老保险。被告廖某山受让原告周某华所转让的林地和宅基地后，投资修建了一段河堤。该河堤在城口县工业废渣堆码场征地范围内，已被确定征用，征地单位已拟定对被告廖某山所修河堤进行补偿，拟补金额为24960元。

　　本院认为，原告周某华与被告廖某山之间签订的协议，从其协议内容印证，应当确认协议中“卖给”之真实意思为土地承包经营权和宅基地使用权转让;《中华人民共和国农村土地承包法》第37条规定，采取转让方式流转土地承包经营权的应当经发包方同意，最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第13条规定，承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态，不影响土地承包经营权转让合同的效力，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。

　　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。土地承包经营权转让应经发包方同意，是一种审批权，是实质权利，不是可有可无的权利，未经审批不能默示同意，也不能推定同意，同意必须以发包方明示为依据，以无法定理由不同意和拖延表态认定转让合同有效应以充分证据为依据，不能无视发包方的表态，在庭审中原告周某华、被告廖某山均承认其间所签协议涉及土地承包经营权转让内容事先未征得发包方同意，因此就不存在发包方无法定理由不同意或拖延表态的情形。被告廖某山以其所在的友谊村土地经营权转让惯例是村干部相互通气即可，来推定发包方默示同意其与原告周某华土地承包经营权转让的理由不能成立，本院不予采纳。原告周某华未经发包方同意将林地承包经营权转让给被告廖某山，事后发包方不但未追认，反而联名声明不同意原告周某华将其林地转让给被告廖某山，因此依法应当确认原告周某华与被告廖某山所签协议涉及土地承包经营权转让这部分内容无效。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，宅基地属于农民集体所有。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特殊身份关系相联系，法律规定一户只能拥有一处宅基地，同时对宅基地转让作出了严格的限制，不允许违法转让，虽允许宅基地在同一集体经济组织内部进行转让，但设定转让的条件为：经本村村民委员会同意;受让人无宅基地，必须先行到有关部门办理相关审批手续。而被告廖某山是自爱自己拥有一处宅基地的情况下，又通过受让方式取得原告周某华转让的另一处宅基地，不符合“一户一宅”原则，且未经所在村村民委员会同意和有关部门审批，属违反国家法律规定，因此被告廖某山与原告周某华所签协议涉及宅基地转让部分亦属无效。无效协议自始无效。

　　《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此规定，原告周某华应返还被告廖某山转让费24500元，在庭审中，原告周某华明确表示同意退还被告廖某山支付的转让费，并愿意按同期银行贷款利率计付利息给被告廖某山，本院予以支持。被告廖某山和原告周某华在签订协议时均存在过错，对被告廖某山要求六原告赔偿损失的抗辩主张，本院不予支持。被告廖某山辩称其受让原告周某华转让的林地后，投资2万元钱修了一段河堤，要求六原告补偿。

　　由于被告廖某山所称其投资修建的河堤已被征用，征地单位也已拟定对被告廖某山进行补偿，故对被告廖某山要求六原告补偿修建河堤投入的抗辩主张，本院亦不予支持。原告周文某、周某建、周某革、周某红系诉争林地、宅基地共有权人，原告蔡某兰是利害关系人，故原告蔡某兰、周文某、周某建、周某革、周某红是本案适格的原告。

　　综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：

　　一、原告周某华与被告廖某山于2007年9月5签订的协议无效。

　　二、原告周某华返还被告廖某山转让费24500元，并从2007年9月5日起至返还转让费之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息给被告廖某山。在本判决生效后10日内付清。

　　案件受理费80元，由原告周某华、被告廖某山各负担40元。

　　如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。