【合同转让】房地产项目转让合同有效就应当继续履行吗?

　　【合同转让】房地产项目转让合同有效就应当继续履行吗?

　　甲、乙两公司就某房地产开发项目签订《项目转让合同》，约定甲公司将该房地产项目转让给乙公司，转让价款分三次付清，项目开发经营所需的所有后续手续及费用由乙公司办理及承担，项目开发至法律允许转让时，双方再向政府相关审批部门办理正式转让手续，乙公司任何一期付款逾期三十日，甲公司有权解除合同……

　　履约过程中，乙公司支付部分转让款后，未再支付任何价款，也未依约办理后续建设开发手续，甲公司无奈以自己的名义自行办理并缴纳了原本应由乙公司办理及缴纳的用地开发手续及相关费用、资金，取得了该项目的土地使用权证。

　　甲公司自行办理完毕所有相关手续后，书面通知乙公司，以该项目转让合同无效为由解除该项目转让合同，并退还所收款项。乙公司认为该项目转让合同合法有效，甲公司应继续履行合同，不得解除，否则应承担违约责任。

　　乙公司的主张是否成立取决于该项目转让合同的效力及解除该项目转让合同应具备的条件。

　　依《城市房地产管理法》第37、38条规定，本案所涉房地产开发项目用地不得转让，但本案项目转让是附条件的，约定了项目开发至法律允许转让时再向相关审批部门办理正式转让手续，这并不违反法律规定，且在甲公司有权处分该项目用地的情况下，审批不是该项目转让合同生效的要件。

　　此外，依最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法律问题的解释》第9条也规定了，转让方与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已取得出让土地使用权证书或有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

　　因此，该项目转让合同有效。

　　合同有效，当事人均应依约履行是合同法的基本原则，但该项目转让合同有效，并不意味着双方就必须继续履行。

　　本案中乙公司违约在先，除支付了部分转让款后，对其他主要义务一概未履行，而是由甲公司履行了本应由乙公司履行的主合同义务，乙公司的行为足以表明其不履行主要义务，致使甲公司不能实现合同目的，具备合同法规定的合同解除条件，甲公司享有解除该项目转让合同的权利。

　　况且，双方在该项目转让合同中约定了乙公司任何一期付款逾期三十日，甲公司有权解除合同，在乙公司付款逾期三十日的情况下，甲公司据此也享有该约定解除权，解除通知送达乙公司时，该项目转让合同即终止。

　　因此，尽管该项目转让合同有效，因乙公司违约，甲公司可解除该合同，虽然甲公司对该合同效力认识有误，但并不影响其行使解除权。