【合同转让】房产转让合同公证

　　【合同转让】房产转让合同公证

　　一、概述

　　公民或法人从房地产经营单位购得房产后，由于某种原因，需要转售给他人的，必须依法与受让方签订房产转让合同，经公证机关公证，并向市房地产权管理处申请房产权变更登记。当事人可以采用公证机关参与拟定的标准转让合同文本，也可以根据需要自行协商拟写。当事人自行拟写的房产转让合同应具备下列基本内容:双方当事人的姓名或名称、年龄、地址，身份证件或法人资格证件号码;《房地产证》编号;房产的座落位置(片区、幢、楼、单元)、面积;房产单位售价、总售价;房价款的交付方法 (一次交付或分期交付);房产交付日期;房产用途;违约责任、负责事由;合同生效条件 (应规定经双方签字、盖章并经公证机关公证后生效)等。

　　二、当事人办理房产转让合同公证应当提供的材料

　　当事人申请办理房产转让合同公证，应携带房产转让合同，填写房产转让合同公证申请表，并向公证机关提供有关材料:·

　　转让方应当提供下列材料:

　　1·转让方为个人的，提供个人身份证件，如居民身份证、护照等。

　　2·转让方为法人组织的，提供法人资格证明、法定代表人证明书和法定代表人身份证件;

　　3·代理人代为办理房产转让合同公证的，委托代理人须提供授权委托书，其他代理人须提供有代理权资格的证明;

　　4·市房地产权管理处核发的(房地产证);

　　5·全民所有制法人组织转让房产的，提供该法人组织的上级主管部门同意其转让房产的批准文件;\"三资\"企业和\"内联\"企业法人转让房产的，提供载有董事会一致同意转让房产的书面决议 (会议记录)

　　6·公证机关认为应当提供的其他材料。

　　受让方应当提供的有关材料，与 \"房产买卖合同公证\"中购买方斋提供的材料相同。

　　三、办理公证应注意的事项

　　根据法律规定，当事人转让房产，办理房产转让合同公证，应注意下列事项:

　　1·没有房地产经营权的单位转让房产，必须委托经市政府批准成立的房地产交易所代理进行交易。

　　2·转让方必须领有市房地产权管理处 (原为市房地产权登记处，下同)核发的(房地产证) 尚末领取 (房地产证)的，不得办理房产转让合同公证。

　　3·如果房产已作为抵押财产，在抵押期间，房产所有权人未经抵押权人明示同意，不得转让。 \"

　　4·房产为数人共同共有的，转让房产须经全体共有人同意，部分共有人不得擅自转让共有房产。

　　四、案例

　　(一)严审房屋转让合同，各方皆大欢喜

　　[案由]

　　汽车运输公司职工彭某夫妇于1995年底在娄底大市场购买了一套二室一厅商品房，建筑面积75·55平方米，每平方米价为7叨·956元，合计55980元整。1997年初，他们夫妇因长期在浦东、广州等地跑生意，这套住房就无人居住，因而想把读房屋转让出去，后通过华兴信息服务中心牵线，与连钢庞某夫妇多次协商，签订了(房屋转让合同)，于1997年10月10日双方来湖南省娄底市公证处申办公证。

　　[案情简介]

　　受理后，公证员依据 (城市私有房屋管理条例)等有关房产管理法规，对转让合同提出了三个疑点，要求当事人如实回答:1·房屋所有权是否为转让方 (简称甲方)所有，为何不能提供(土地使用证)和(房产所有权证hZ·共有人余某 (彭某之妻》对该房的转让有没有意思表示;3·该房是1995年新建的，原价为55980元，转让费为3万元，没经房管部门评估，明显偏低，而对房屋装修部分的补偿价36(肌元偏击。转让费有失真实，这是不是为少纳税金面采取的一种变相价格?

　　对上述三个疑问，当事人讲明了事实真相:1·在娄底大市场购买的房屋均未发放没偿还，所以房产证交回在市房管局，由房管局出具的(房屋他项权证)质押在某信用社，甲方要求购买方 (简称乙方)先付现金3万元偿还信用社借款后，才能拿回他项权证，再到房管局换回房产证。2·彭某称妻子在外地工作，不能来娄底申办公证，已全权委托他来办理，但他又不能提供公证机关出具的委托公证书。所以，公证员向彭某说明夫妻间的权利义务关系，他俩在夫妻关系存续期间购买的房屋，为夫妻共同财产。根据我国法律规定，要处理共有财产必须征得共有人同意，否则，转让无效。3·房屋交易实价为原价55980元，但因合同规定乙方负担税金和交易费叨叨元，其余均由甲方负担。为了少交税款，甲方将转让费55980元减少至3万元，将另外25980元加到房屋装修费用中。

　　根据当事人反映的情况，公证员提出了解决这些问题的办法，让甲乙双方再次协调:

　　(一)根据我国法律规定，被抵押的房屋是不能买卖的，但鉴于甲方自愿从房价中归还借款这种情况，先由乙方预付房价3万元提存于公证处。公证处派员与甲乙双方去信用社核实情况，然后由信用社的同志带上《房屋他项权证)去房管局。待查清事实后，由甲方出具收据，公证处将乙方提存的3万元交甲方偿还借款，换回房产证。在公证处派员参

　　与下，甲乙双方向有关单位交纳税金和房产交易费后，当即办理房产过户手续。余额在公证后一星期内，甲方结清水、电、管理费等一切费用后，乙方在拿到指定户名的房产证，甲方交付钥匙时一次性付清。(二)房屋共有人余某必须带身份证亲自来公证处表明态度，

　　并在转让合同和谈话记录上签名。(三)房价实事求是按55980元转让，原合同上规定乙方只负担税金和交易费扔叨元，其余的均由甲方承担，改为各负责50%。

　　对公证处的建议，甲乙双方均表示同意接受。第三天，双方当事人按公证处的要求及时修改了合同，并提供了相应的证明材料/公证处为其出具了公证文书，当天下午甲乙双方到房管局办理了房屋过户手续。

　　这件公证实例只是一件普通的合同公证，但就是这么简单的公证，却是维护了当事人双方的合法权益，又保证了国家税收足额征收。小处可以见大。

　　[评析]

　　本案例系商品房买卖协议公证。当事人签订买卖合同的过程客观地体现了娄底市公证处法律服务的重要作用。

　　商品房是指由房产开发公司综合开发、建成后出售或交易的住宅、工商业用房及其他房屋。随着房地产业的发展和住房制度的改革，商品房交易活动日益增多，法律关系也变得越来越复杂，涉及民法、合同法投资法、继承法、婚姻法、房地产法等诸多法律关系。因此，公证机关适时介人提供法律引导和服务是非常必要的。(一)公证机关通过办理商品房买卖合同公证对合同进行严格审查把关，对不真实、不合法、不完善的条款予以剔除或提出补充、修改意见，最后以公证形式确认合同真实、合法、有效，有利于避免可能出现的纠纷，防患于未然，能有效地保护各方当事人的合法权益，确保房地产市场的良好法律秩序。(二)公证主动介入，平息了旷日持久的要房风波1986年2月23日，对于居住在江西省万载县岭东乡田心村的孙，x等7户农民来说，是个特别值得庆贺的日子，这倒不是正值农历新年元宵节，而是他们本应受到保护的合法权益在这天终于得到实际的保护,被占用20多年的房屋归还了它的主人。[page]

　　[案由]

　　孙xx等7户农民在建国初期的土地改革时，分得相毗邻的民房26间，建筑面积达593·38平方米。他们积极投身农业合作化运动，当合作社需要时，便毫不吝蔷地腾出自己的房屋，将使用权交给了合作社，连一纸凭据都没有索取。人民公社化后，7户农民的房屋由生产大队接管使用，且于1964年后被逐年拆除，改建成大队办公楼或开办引线厂。

　　7户农民怀着对新中国的热爱和积极参加祖国建设的满腔热情，当年为合作社无偿提供房屋使用权是心甘情愿的。但在后来的\"文化大革命\"期间，由于受极左思想的束缚，他们岂敢提出要回私有财产的要求。即使是在结束\"文革\"后的一段时间里，\"人们对政治运动还心有余悸，不敢想象向集体索要房屋将导致什么后果。由此形成了他们对自己合法财产不能行使权利的历史原因。

　　(案情简介]

　　迸人改革开放时期，人们的思想逐渐摆脱禁铜，特别是通过法律知识的普及教育，孙xx等农民认识到自己的合法权益应该得到保护。他们向村民委员会提出了归还房屋产权的请求，但迟迟没能得到答复。其后，他们又多次向上级有关部门反映情况，可还是不见动静。无奈的农民开始采取一些偏激的行动，他们在继续上访的同时，有的人干脆把家搬人村委会办公楼相引线厂内，造成村委会的工作不能正常进行，引线厂无法生产，乡政府领导也被缠得难以脱身。

　　对于这样一起财产纠纷，作为基层群众性自治组织的村民委员会，又是产生纠纷的一方当事人，作出的答复难以被对方接受;作为基层政权的乡攻府，要顺利解决下属的村民委员会与村民之间由于历史原因形成的财产纠纷，也不是件容易的事。以行政手段处理有难度，还可能引起矛盾激化，采取诉讼方式又难免影响干群关系。经反复协商，乡、村两级负责人和农民达成一致意见，要求县公证处参与调处。

　　对于孙xx等农民与村民委员会之间的这样一起纠纷，公证处可否参与调处?公证处的同志认为:公证制度有保护公民财产合法权益的任务，既然当事人信任公证处，我们就不应推诿，而应为当事人提供帮助，并通过调解民事纠纷，宣传和教育公民和法人遵守法律，维护社会主义民主与法制，为经济建设创造安定团结的环境。·

　　根据乡政府的意见和纠纷双方当事人的一致要求，万载县公证处派员前往实地进行调查。他们向当年担任农业合作社和生产大队负责人的人员和7户农民了解、核实情况，在确定了拆除旧房和建造新屋的收支数目以及新、旧房屋的状况后，认为7户农民为农业合作社无偿提供房屋属于出让使用权的行为，并非所有权的转移，虽然当时没有约定出让期限，在以后的20多年中也没有明确主张房屋所有权，但在生产大队拆除那些旧房改建办公楼时，他们曾明确指出，大队不征求意见便擅自拆除那些房屋的做法欠妥·，这表明他们并未放弃对房屋的所有权。\"文化大革命\"期间，他们没有再提此事，是特定社会环境造成的，不能以此臆断他们不主张房屋所有权。根据法律保护公民合法财产的所有权的规定，7户农民请求归还其私有房屋的行为合法。可是，7户农民当年提供的房屋与现在建筑于该宅基地上的房屋存在价值上的明显差距，村民委员会将房屋按现状交还7户农民时，应得到适当补偿。

　　当公证处和乡政府形成共识后，即召集村民委员会和有关农民进行法律法规的宣传教育，尔后提出解决纠纷的方案:村民委员会将建造于7户农民的旧房宅基地上的房屋按现状归还农户;7户农民应本着有利生产、方便生活的原则，根据提供旧房的状况，分别取得由村委会归还的房屋，并在现场划清界址;7户农民根据房屋价值，在一定期限内，分别向村民委员会支付一定数额的补偿费。由于公证人员工作计划周密，掌握的证据充分、确凿，所提方案合理、具体，双方均表示乐于接受。分歧一旦消除，纠纷便迎刃而解。公证人员趁热打铁，·即为双方草拟归还房屋补偿协议书，并由双方现场签署。翌日，制作好的公证书送达当事人，在场的乡、村领导同志喜形于色，7户农民更是笑逐颜开，一致赞叹:要不是公证处的同志发扬吃苦耐劳和认真负责的工作作风，连续奋战三天，顺利地解决纠纷，这场风波还不知何时才能平息呢!·

　　公证机关参与调处并协助解决纠纷是不是超越职权?是不是 \"多管闲事\"?公证处的同志根据参与调处田心村7户农民与村民委员会的房产纠纷一案，得到的启示是:公证制度作为司法制度的一个组成部分，它的主要任务之一是预防纠纷、减少诉讼。对于已经产生纠纷的事项，当事人考虑各种因素的影响，暂不采取诉讼方式解决纠纷时，他们可以选择其他方式，其中包括采用公证手段。采用诉讼方式或其他方式处理纠纷，目的都是解决纠纷。既然法律法规没有禁止或限制公证机关参与调处纠纷，而当事人有选择公证途径调处纠纷的愿望，公证处则可以根据当事人的申请，在管辖内参与调处纠纷，通过公证活动，宣传和教育公民和法人遵纪守法，提高人们的法制观念，并在此基础上对产生纠纷的原因进行分析，消除分歧和隔阂，化解矛盾和纠纷，有利于社会的安定团结。

　　[评析]

　　本案例说明，公证机关在一定条件下是可以参与证前纠纷调处的。其条件是:(1)当事人有和解的愿望;(2)当事人主动要求或愿意接受公证机关的调解;(3)当事人之间的纠纷有和解的可能，也就是说，一般情况下，当事人之间的纠纷不是由主观恶意造成的。本案中的房屋纠纷基本具备上述三个条件，因而也就具备了和解的基础，另外，公证机关参与证前调解还具备三个优势:一是公证机·关的公正原则和第三人立场容易取得当事人的信任;二是方式方法不受限制，温和灵活，快捷有效，直接以解决问题为目的，容易被当事人接受;三是能够运用公证手段依法确认某些法律事实的真实性、合法性，巩固调解成果。