卖买房违法 无效合同起纠纷

　　【合同效力】卖买房违法 无效合同起纠纷

被告潘某某系城镇居民，到农村购买宅基地建房，身为城镇居民的原告甘某某购买了该房屋，原告甘某某因无法办理房屋产权证，将被告潘某某告上了法庭。近日，来安县人民法院依法判决该房屋买卖为无效合同，被告潘某某返还原告甘某某购房款120000元，并给付原告甘某某装璜费2000元，于判决生效后三日内付清;驳回原告甘某某的其他诉讼请求。

　　2007年8月10日，原告甘某某为乙方和被告潘某某为甲方签订一份售房协议书，约定甲方将位于来安县新安镇瓦岗村两上两下带院子房屋一套，水电齐全，售给乙方，甲乙双方经平等协商，达成如下协议：一、该房总共值128000元整;二、乙方首付100000元作为购房订金，余款28000元，于建房过户手续办理后一次性付清;三、甲方负责乙方房屋手续与左右邻居一样，无别人干涉，如存在质量问题由甲方负责;四、甲乙双方除因不可抗力因素外，任何一方违约，赔偿违约方购房总房款标准的30﹪作为违约赔偿金;五、此协议双方签字后生效，一式两份，甲乙双方共同遵守。协议签订后，原告甘某某于2007期间，三次共付给被告房款合计120000元。原告即对该房屋做水磨石地平和安装防盗窗，花去5710元。原告甘某某因该房屋无法办理房屋产权所有证，要求被告退还购房款120000元无着，遂于2008年6月16日诉讼来院，要求被告潘某某退还已付购房款120000元，并承担利息12600元，赔偿装璜费用5755元。

　　另查明：原告甘某某和被告潘某某均系城镇居民。

　　被告潘某某辩称：双方房屋买卖是事实;相关手续已帮原告办理完毕，其已尽合同义务。原告至今尚欠被告8000元购房款，原告如要求退房，应支付总房价30﹪的违约金38400元;原告要求其承担利息及装璜费用，没有法律依据。

　　法院审理认为：土地的利用，必须服从国家的统一管理，将农用地转为建设用地的，必须依法办理规划建设许可及农用地转用和建设用地审批手续。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，个人不得占用农民集体所有土地搞房地产开发。被告系城镇居民，不得到农村购买宅基地建房。同时，原告也是城镇居民，也不得到农村购买房屋，原告与被告签订售房协议，违反《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让的强制性规定。因此，原告甘某某与被告潘某某签订的售房协议是无效合同，原告甘某某因该合同取得的房屋应返还给被告潘某某，被告潘某某应返还原告甘某某购房款120000元。鉴于原告对该房屋进行部分装璜，原告提供装璜收据面额为5710元，结合本案实际，被告潘某某应对原告作适当补偿。

　　原告要求被告承担购房款利息12600元的主张，无法律依据，法院不予支持。被告辩称要求原告支付总房价30﹪的违约金38400元，因双方签订的售房协议属无效合同，无法律约束力，法院亦不予支持。