以合法形式掩盖非法目的的合同应属无效合同

　　【无效合同】以合法形式掩盖非法目的的合同应属无效合同

　　【案情简介】

　　原告：黔江区质量技术监督局

　　被告：重庆市黔江区辉宇公司

　　原告黔江区质量技术监督局为修建黔江质监综合楼，于2005年3月3日与被告签订了一份《土地联合开发协议》，在该协议中第一条约定甲方(即原告)乙方(被告)各出资50%款项以购买黔江区财政局位于黔江区汽车西站东面约3亩土地使用权，该地购得后，甲、乙双方各占50%土地产权;第四条甲方办理完相关建设规划、设计等手续后，由乙方负责该宗地建筑物的承建施工和室内外装饰工程的建设;第五条、该工程完工后，应满足甲方办公用房和职工住宅每人一套，其后多余用房方可对外出售;第六条本协议经双方签章后，在该宗地购得后才产生法律效力。2005年4月7日经黔江区政府批准，同意修建质监综合大楼。2005年5月10日黔江区财政局将该宗土地划拨给原告。2005年10月18日原、被告签订《房地产开发合同》，约定：由于该宗土地是划拨土地，为了使开发建设合法化，甲方(即原告)需将土地依法转让到乙方(被告)名义予以开发建设，其实质仍属双方共同享有。后被告将相关建筑机具搬入拟建地内等待办理用地手续后开工。原告将与被告联建质监综合大楼事宜上报给相应主管部门后，未获准许。原告遂先后两次发函给被告，要求与被告解除合同，退回联合开发资金。被告未予理睬。为此，原告便向法院起诉，请求法院确认原、被告签订的《土地联合开发协议》和《房地产开发合同》无效，并判令被告搬出建筑机具、腾出建设用地。

　　原告诉称，原告将与被告联建质监综合大楼事宜上报给重庆市质量技术监督局后，重庆市质量技术监督局认为政府划拨地不宜用于修建办公用房和商业用房，办公用房应当自建，不能联建。原告遂于2006年5月29日发函给被告，决定自建质监综合大楼，要求与被告解除合同，被告不同意，原告为平息矛盾，于2006年8月31日按《房地产开发合同》约定向国土部门申请办理土地过户手续，国土部门回函：你局未经批准，将划拨用地，以《土地联合开发协议》和《房地产开发合同》的形式，转让给重庆市黔江区辉宇公司用于房地产开发，属非法转让行为，应予纠正。原告便于2006年9月7日回函被告，要求退回联合开发资金，同时解除合同，被告收到解除函后要求高额赔偿，既不前来退回资金，也不搬出建筑机具、腾交建设用地。为此原告请求法院确认原、被告签订的《土地联合开发协议》和《房地产开发合同》无效，并判令被告搬出建筑机具、腾出建设用地。

　　被告辩称，原、被告所签订的《土地联合开发协议》和《房地产开发合同》已于2007年产生效力，两份合同均为有效合同，应当按照合同约定履行，同时被告搬建筑机具入拟建地内的时间非2006年而是2005年。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　【裁判要点】

　　法院认为，本案讼争的两份合同(《土地联合开发协议》和《房地产开发合同》)所涉及的土地为国有划拨土地，就该划拨土地的合作房地产开发，至今未取得有批准权的人民政府批准，应当认定为无效合同。同时协议涉及的建筑物包括国有资金投入的质监办公大楼，这与《中华人民共和国招标投标法》的规定相违背;《房地产开发合同》第一条第三款的内容明显有利于被告，如按约定执行，必将带来国有资产的流失;也就是说两份合同约定的条款均有违法的内容，实际上是以合法形式掩盖了非法目的，据此亦应认定上述两份合同无效。故原告应当退回被告所交的合作开发资金，被告应当腾退出合作开发房地产建设场地。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、《中华人民共和国招标投标法》第三条第一款第二项及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

　　一、原告黔江区质量技术监督局与被告重庆市黔江区辉宇公司签订的《土地联合开发协议》和《房地产开发合同》无效。

　　二、由被告重庆市黔江区辉宇公司立即搬出建筑机具、腾退出位于黔江区汽车西站东面的合作开发房地产建设场地。

　　本案案件受理费26000元，由被告重庆市黔江区辉宇公司承担。