无效合同的责任承担及损失确定问题

　　无效合同是相对于有效合同而言，凡不符合法律规定的要件的合同，不能产生合同的法律效力，都属于无效合同。在我国的《合同法》中对无效合同有着详细的规定，无论是他的确认还是可能产生的后果以及对此行为的处理都是值得注意的。

　　法律咨询：

　　2005年1月20日，原告张某(乙方)与被告xx公司(甲方)签订《房屋租赁合同书》，双方约定：甲方同意将座落于文山路98号楼的第壹、贰、五楼及伙房，院内除配电室、暖气房以外的五间房屋租给乙方使用，租期为5年，从2005年4月28日起至2010年4月28日止，年租金为5万元，由乙方按年计付，每年4月28日前首付50%，余下年底结清;合同期满，甲方提供给乙方的水、电、暖、桌、椅、凳、空调应完好无损地交给甲方，如有损坏按原价赔偿(具体数量按附表);期内，水、电费由乙方负担;乙方在承租期间，由于使用不当或自行改建房屋造成损坏，要负责修复或赔偿损失;乙方要按规定时间足额缴付租金，无正当理由超过规定三个月不交纳租金，甲方有权收回所租的房屋。合同签订后，被告xx公司将涉案房屋的钥匙交付给原告。此后，原告张某开始以“xx大酒店”的名义根据经营餐饮业的需要对房屋进行装修、购置相关设备、招收员工并进行了一定时期的广告宣传。但“xx大酒店”并未经工商注册。

　　2005年3月20日，被告xx公司书面通知原告：你们协议所指向的租赁物的所有权不属xx公司，我单位也从未委托xx公司对外签订房屋租赁合同，故你与xx公司签订的房屋租赁合同无效，望你接函后务必于十日内与xx公司协商解除合同，逾期我单位将依法行使权利。并附有房屋权属的证明。原告庭审中承认于2005年3月25日收到xx公司的函件特快专递。2005年4月7日，被告xx公司以电报形式通知原告解除合同：你与我单位2005年1月20日签订房屋租赁合同后，威海公司得知，立即通知我单位要求与你解除合同，理由是该房产权不属于我单位，为此，我单位进行了查证后，得知该房产权不属我公司，故希望你与我单位及时协商解除合同，以避免给你造成不应的损失。现原告要求二被告连带赔偿包括装修装潢、购买办公及酒店用品、员工工资、广告宣传等各项损失共计219087.08元。

　　律师回答：

　　告张某租赁房屋的目的是经营酒店，其在合同订立后为履行合同进行房屋的装修、广告宣传、购置设备、招收员工等准备工作是正当的。被告xx公司称原告张某的租期自2005年4月28日开始，被告xx公司承担自2005年4月28日的租期开始后的法律责任以及原告张某进行装修未征得被告xx公司同意的理由不当，不予支持。xx万里公司在明知自己无产权的情况下仍与原告张某签订租赁合同，违背了诚实信用的原则，由此致使合同无效，应当赔偿原告张某为准备履行合同所支出的合理费用。原告张某对房屋的装修，作为房屋添附物已与房屋形成整体，折除将影响使用价值，可根据装修的现价值由被告xx公司对原告予以补偿。同时，原告张某为酒店的开业招收员工并包吃包住、发放工资，符合行业习惯，该费用亦属合理。而原告所主张的广告宣传费45200元，有文登市电视台提供的广告发布业务合同证明可证实，且该广告宣传行为在原告张某于2005年3月25日接到被告xx公司主张租赁物的所有权、要求原告张某与被告xx公司解除合同通知以前已实际履行，该损失的数额已经确定，至于该广告发布费原告张某是否支付，系另一法律关系，与被告xx公司无关。

　　相关法律知识：

　　合同法第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。

　　合同法第六十一条、第六十二条之规定，当事人就有关合同的履行方式等内容约定不明确的，应当按照有利于实现合同目的的方式履行。

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