房屋买卖补充协议是格式条款吗
一、房屋买卖补充协议是格式条款吗
根据合同法第三十九条第二款之规定，所谓格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。故其包含两个构成要件：一是该条款属于一方当事人为了重复使用而预先拟定的；二是在订立合同时未与对方协商。在商品房买卖中，开发商通常面对成百上千的购房人，从“效率”和“统一”的角度出发，大都选择预先拟定相关条款，并限制购房人对相关条款进行修改。因此，客观上大部分商品房买卖合同的补充协议条款都符合格式条款的认定标准。
合同法中之所以规范格式条款，系为了防止其违反“公平原则”，不能反映合同相对方的“真实意思”。故，在效力上，提供格式条款一方如未履行必要的提示和说明义务，导致相对方未能注意到免除合同制定方责任或者限制相对方行使权利的条款，相对方有权申请撤销该条款。若格式条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。此外，《合同法》第四十条列举了格式条款的几种“法定无效情形”，即提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款均应被认定为无效。
二、房屋买卖合同补充协议条款相关建议
1、遵循“公平原则”确定双方之间的权利义务
所谓的“公平原则”并非要求双方的权利义务必须严格“对等”或“等价”，适度的利益倾斜为法律所接受，不会被轻易地认定为无效。
2、确保“真实意思表示”，双方协商确定重要条款
所谓的实现购房人的“真实意思表示”，并非要求必须由双方从零开始协商，实际操作中也难以实现。笔者认为，对于重要的补充协议条款可以通过设置“可选项”或设置为“手写条款”等变通形式实现“协商”。通过该种方式，一方面可以提醒购房人注意该条款，避免购房人违背真实意思表示签订该合同；另一方面选择或填写的过程实际上即为双方协商的过程。该部分条款也不易被归入格式条款。
3、对于重要条款开发商应当履行提示和说明义务
对于重要条款开发商应当使用“特殊文字”、“符号”、“字体”等特别标识提醒购房人注意，并在购房人要求时对该条款予以说明。如可以使用“特别提醒”、“提醒注意”等文字，或使用符号，或使用较大字体、字体加粗等方式。如此，对于购房人而言，基于开发商的提醒，可以权衡其中之利弊，作出真实之意思表示；而对于开发商而言，更可防范相关条款被撤销之风险，实现双赢。
三、房开商应正确履行提示说明义务
格式合同作为交易一方为提高效率以及自身利益考量提供的重复使用的合同，通常相对方在交易地位或者专业知识上总处于弱势地位，订立合同时也没有进行真正的“磋商”，随着合同诚实信用原则重要性的凸显，同时为了保障弱势一方的利益，在合同法律规范中产生了格式条款的“提示说明义务”。格式条款的提示说明义务是根据合同诚实信用原则发展而来的先合同义务。根据《合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”的规定，合同双方签订、履行合同应诚实守信。
《合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”这是格式条款说明义务最根本的法律依据。
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