新政后买卖合同纠纷不断 贷不出款定金能退吗

　　签好合同，付了定金，却无法办出按揭贷款。“新国十条”导致银行房贷政策发生变化，引发不少房产合同纠纷。日前，宁波江东区法院受理此类案件，由此引发一个公众关心的问题：万一贷不出款，定金能不能退?

　　4月5日，宁波居民费某和谢某，想购买王某、范某位于江东区四眼唇?5号的一处住房，在房产公司的帮助下，双方签订买卖中介合同。

　　合同规定，94万元房款采用商业贷款方式支付，其余自付。合同签订后，费某和谢某支付20万元定金。其后，因房贷新政出台，银行按揭贷款办不出。

　　费某和谢某认为，这属于不可抗力。他们找到王某、范某，要求解除合同，并返还已经支付的20万元购房定金。但王某、范某坚决不同意。

　　于是，费某和谢某向法院起诉，要求解除合同，返还定金。

　　有关专家分析，《合同法》规定，合同要解除，必须满足两种情况：“不可抗力”或“情势变更”。

　　根据我国法律，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，要解除合同，必须符合其中一条。

　　“房贷新政不属于‘不可抗力’。”浙江六和律师事务所主任郑金都认为，在新政前，政府的决心已经很明确，不能算“不能预见”;买东西时总要自己掂量掂量;首付提高并不能意味着情况“不能克服”。所以，不能以“不可抗力”为由解除合约。

　　浙江君安世纪律师事务所张樱律师认为，可以适用“情势变更”，因为对于费某和谢某来说，贷款条件已到了他们无法支付的地步。

　　据了解，要以“情势变更”为由来解除合同，至少要经过省高院批准，这并不容易。

　　“双方协商，各退一步，这是个好办法。”浙江大学法律系主任吴勇敏认为，毕竟贷不出款不是买方主观原因造成的，卖方应该给予适当理解。

　　如果双方协商不成，上了法院，该怎么办?吴勇敏说，这要看两个方面：合同中有无规定付款方式，如果没有规定付款方式，要求解除合同几乎不可能。此外，买方要有充分证据证明自己确实没法履行合同。