售房合同承诺降价补偿有效

　　新闻回放

　　据《每日经济新闻》报道,日前,包括碧桂园、万达在内的沈阳市72家房地产开发公司联合作出承诺:房子不降价,降价我们补。

　　也就是说,从现在起一年之内,消费者购买的商品房一旦出现房价下跌,公司都将给业主补偿差价。这些开发商在卖房时必须与购房者签订协议,并把上述承诺写进协议。

　　此协议一出,被坊间普遍解读为“不降价联盟”。也有业内专家及法律界人士质疑,此举有联合操纵市场价格之嫌。

　　国家发改委相关人士对此表示,降价后开发商承诺补贴业主是允许的,但要看具体的行为是否触犯相关法规,包括市场份额和市场大小、是否会影响竞争、协议的目的等。

　　对此承诺的可行性,中国社会科学院世界经济与政治研究所所长助理何帆表示:“不出半年,现在达成的集体行动肯定土崩瓦解。”

　　法律看点

　　1.开发商承诺一年不降价,否则给买主补偿差价,并把这种承诺写进售楼合同,这种条款有效吗?如果买主以该条款为由索赔,是否能获得支持?

　　2.“不降价联盟”有违法之处吗?

　　律师解答

　　降价补偿不违法合法有效

　　北京君永律师事务所的杨树英律师认为,房地产开发公司作出“房子不降价,降价我们补”的承诺,实质上是开发商自愿表示放弃涨价的单方承诺,使购房者得到实惠,该种自愿行为不违反法律法规的禁止性规定,也不侵犯他人利益及合法权益,应当属合法有效。

　　一旦将来事实发生变化,开发商应对购房者承担降价补偿的责任。如果开发商拒绝承担,购房者有权依据合同中的相应条款,向开发商索赔。

　　北京市海铭律师事务所的李超峰律师和杨建国律师也认为开发商将承诺一年不降价,否则给买主补偿的条款写进售楼合同,为有效条款,买主以该条款为由索赔能得到支持。这种承诺对买主在一定期间是有利益风险保障的。

　　要约定补偿细则否则容易吃亏

　　李超峰律师同时提醒购房者,要考虑到房价市场情况和开发商的信誉和实力,不能盲目地认为有了上述条款就进了“保险箱”了。

　　开发商的承诺也是其短期促销的一种手段,法律虽不禁止,但是购房者应当注意完善相关“降价补偿”条款,例如以书面方式约定降价认定的依据、差价补偿的方式和时间等内容。这样,一旦双方对簿公堂,“降价补偿”的原则才能真正有约可依。

　　律师提醒

　　涉嫌垄断被惩处不影响补偿差价

　　杨建国律师认为,72家开发商的“不降价联盟”是否涉嫌垄断要具体分析,如果72家开发商的联盟势力非常强大,足以垄断市场,则构成垄断行为,肯定是违法。

　　如果只是局部地区的促销手段,达不到操纵市场的“威力”,就不构成违法。

　　杨树英律师则认为,72家房地产开发公司联合承诺,以行业联盟的形式作出上述行为(即“不降价联盟”),违反了我国《反垄断法》的规定,性质上属于经营者联合订立垄断协议的垄断行为,构成“联合操纵市场价格”,依法应当予以禁止。

　　杨树英律师还特别强调,对开发商涉嫌垄断行为的惩处,不影响购房者与开发商签订的降价补偿合约的效力。