招商失败的原因

　　四年前，北京安定门外大街的东侧，一个以“巨库”命名的产权式商铺闪亮登场，四年后，他仍然屹立在那里，但四年的时间并未让她摆脱北京商业地产“反面教材”的身份。

　　四年前的巨库招商不利而不得不重新整顿，而四年后的巨库招商仍然多少显得冷清。虽然这四年之中，北京的商业地产运作模式已经逐步的改变与完善，但却仍未较四年前发生革命性的变化，此时，回望巨库作为反面教材的四年，恰有以史为鉴，昭示未来之意。

　　四年之后冷清依旧

　　如今，在焦点房地产网和搜房网的写字楼项目的论坛上，还可以找到不少转让“巨库”产权商铺的帖子，其内容大同小异，都将“巨库”冠以“旺铺”的称谓，并描绘了未来丰厚的投资回报，至于转让原因，大多是“本人欲出国”等“不可抗力”。

　　难道真是这些“不可抗力”让小业主放弃了未来丰厚的投资回报和前途?不尽然，知情人士告诉记者，发这类帖子的有两类人：一是“炒楼花”的“楼虫”;二是因为巨库投资回报不佳，半路出手的“小业主”。“更多的可能是商铺的业主。”知情人对记者说。

　　然而，更多的人却对“巨库”投资回报的真实情况沉默缄言，几位小业主虽然向记者表示“巨库”的商铺投资令其难以维系合理的投资回报，但问起究竟亏了多少，这些业主却都含糊其辞，“还想出手呢，不好透露”成为了最好的拒绝理由。

　　四年前，巨库开业四个月之后，三楼将重新招商，大部分租户酝酿着撤租，少数租户舍弃管理费毅然撤租……巨库招商的冷清，从当时三层的食库就可瞥见一斑，即便是在“饭点”，这里依然可以轻松找到空位;“巨库”一层东北的轿梯和东南的滚梯开业以来就没有开过，附近的商户叫苦不迭。

　　而四年之后，情况虽有好转，但也远没有达到项目开业之初所描绘的那般景像，这一切，似乎更值得反思巨库四年依旧艰难的原因所在。

　　定位偏差无消费力

　　正所谓思想力决定行动力。定位于35岁以下时尚青年的“巨库”新青年时尚卖场，无论从包装设计、概念、商场内的装修和宣传攻势等各方面都花费了心思，在当年的商铺市场颇具影响。但“它开在一个不该开的地方。”商业专家蔡宇翔说。

　　“巨库”位于安定门内蒋宅口，其前身是号称“北城万通”的北京嘉信长城小商品市场，先期定位吸引18岁到35岁之间的消费者，该年龄段中时尚青年和白领居多，而蒋宅口并非这类人群的聚集地。周边多半是上世纪80～90年代建造的房屋，居民年龄在40～60岁之间的消费群居多，这里的年轻人大多还不具备一定消费力。

　　此外，作为体验性消费卖场，巨库的客户群还应是其他区域的目的性消费人群，这些时尚男女一来仰仗特色商品的吸引，二来依托交通的支持，如他们钟情于SOGO、东方广场、西单等区域的商场。巨库所处的区域虽看上去靠近地铁，拥有多条公交线路，但交通拥堵、停车位不足，如果没有特殊需要，很难想象时尚男女们会拔冗前往。

　　产权分散难以管理

　　据介绍，以室内产权式商铺销售的“巨库”，卖场的每一层都被精心地划分成了一家一家的小商铺，分开出售小产权，每家小商铺的面积都在七八平方米到二三十平方米之间，这样的商铺总数共有近千家之多。

　　这类操作模式在京城并非巨库首创，早年的万通小商品批发市场等店铺就是代表，其投资失利都曾令业界对室内产权式商铺投资市场产生疑虑。

　　基强联行北京公司总经理陈某东表示，产权分散后的商铺投资之所以失败，主要因素是：商铺无法形成统一经营，经营费用无从获取。商铺经营一般都要经过一段培育期，在此期间，由于产权分割后，小业主多考虑自己的利益，很难统一所有投资人的意愿去经营商铺，即便有人牵头，大量的广告和促销费很难找到落脚。从正常情况看，支出的来源大多是向商户收取管理费，刚刚开始经营，商户的收益情况最不稳定，如果经营好，租金提高没问题，而一旦商场整体经营不好，商户可以提前退租，最多损失押金，但投资者的利益便无从保证。

　　规划缺失无以回报

　　以“食库”、“装库”、“秀库”和“玩库”为主题，划分出四个区域，巨库一开始的规划定位还算明确，购物体验式卖场打破了京城传统的商铺经营模式。然而这一新颖的商铺模式没能在蒋宅口找到适合的土壤。