买卖宅基地房遇纠纷如何解决

　　买卖宅基地房遇纠纷怎么办?

　　记者在采访中遇到了一名宅基地房房主想卖房。在谈及产权问题时，卖主信誓旦旦地表示：“这边都是小产权的房子，到时我帮你过户，只是要花大概800多块钱，做一个公证就可以了，我们做过的。”

　　广东东方衡泰律师事务所杨永斌律师表示，卖房者指的“过户”是指在村集体或某个其它的单位“过户”，而合法的过户手续是要到市国土房管局办理的。

　　如此一来，买卖双方存在的这种交易关系本身是不符合法律规定的，法院首先会确认双方的交易合同无效，双方各自返还房子和钱，相关损失分别按双方过错程度承担。一般出现纠纷后，双方采取私下处理的可能性比较大，最多找律师咨询一下，公开上法庭解决纠纷的情况不多，因为双方的交易本身就是不合法的。

　　宅基地房被拆迁购房者能获补偿吗?

　　在握山村看宅基地房时，销售人员李小姐向记者举例，她原先有个客户在现建合一国际项目的地块上，跟她购买了一套面积62平方米的宅基地房，当时房价是1800元/平方米;合一国际拆迁补偿后，该客户拿着补偿款能在她手上重新买下一套面积100多平方米的宅基地房，房价已是2000多元/平方米。她表示，当征地拆迁时，政府会首先将钱补偿给村委，村委拿到钱后分给宅基地主，然后再由宅基地主分给购房者。

　　广州市国土房管局有关部门人士表示，事实上宅基地房允许发房产证的标准是只准建3层+半层的楼梯间，超过了这一范围本身就已属违建。所以不少宅基地房集中的区域都在路边只建3.5层，到了村里，却“长高”到7层左右。如遇到拆迁，则按照宅基地证上的面积去计算。

　　但另有房产评估方面的专家表示，宅基地房的拆迁货币补偿是以区位补偿价+重置成本价，其中区位补偿价是根据拥有宅基地家庭人口数进行核定补偿的，按照被拆除房屋的批准建筑面积计算;而重置成本价则是房屋的全部建筑面积，如果重置成新所需要的价钱。

　　因此，购房者要拿到拆迁补偿款，取决于宅基地房主在获得货币补偿后，是否自愿将重置成本价部分拆分。华南农业大学国土资源研究中心主任吴顺辉认为，宅基地房的城市购房者，只通过公证等个人合约进行交易，当与禁止宅基地房进行交易的法律相冲突时，购买的行为是无效的。拆迁方面的专家表示，宅基地房拆迁后只负责给产权人补偿，私下购房者拿不到钱，即便是打官司也是输的。

　　是否应向市场放开交易?

　　一方面是宅基地房交易暗流涌动，一方面是政策法规仍不允许流转，这使得本已存在风险的交易的监管更加困难，那么是否应该适度向市场放开以便规范呢?