聚焦农村宅基地买卖

　　随着城市人口的急剧膨胀，城市房地产持续“发烧”，越来越多的城市居民把眼光投向了城乡接合部的农民宅基地。由于宅基地的特殊性与局限性，围绕农村宅基地的买卖产生的纠纷日益增多。

　　图便宜吃了“哑巴亏”

　　王某系济南某有限公司的职工，他于2000年将全家从农村搬入县城。由于没有房子，一直租住他人的房屋。 2004 年经人介绍，王某花90000元钱购买了农民高某自己建造的住房，当时二人还签订了《购房合同》。2008年 8 月，高某看到房价飙升，突然起诉王某要求腾房，王某这才得知二人此前签订的购房协议无效。经过法官调解，王某退出房屋，高某退还王某 96000元钱。

　　按照我国现行法律规定，一户居民只能拥有一处宅基地，禁止农村宅基地买卖，农村的住宅不得向城市居民出售。因此，即便在购买宅基地时签订了合同，可该合同在法律上没有任何约束力，属无效合同。

　　记者从法院了解到，在农村宅基地买卖的纠纷诉讼中，购房者明显处于不利位置。农村宅基地使用权是集体经济组织对其成员的照顾和优惠，具有福利性，但是集体经济组织没有义务照顾组织以外的人，当发生纠纷后，集体经济组织也绝对不会出具对购房者有利的证据。一方面于法无据，另一方面于事实无凭，起初贪图便宜的购房者最后往往只能吃了“哑巴亏”。

　　宅基地使用权能否交易

　　多年来，许多人大代表呼吁国务院对农村宅基地管理制定统一标准。有的省市已根据实际情况制定了区域内的《农村宅基地管理条例》，允许农村宅基地在一定范围内买卖，但必须具备一定的条件。

　　有关法律专家表示，农村宅基地使用权也不是完全不可以转让。《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》也规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”

　　以上这些表明，宅基地使用权可以转让，但是由于宅基地自身的特殊性，宅基地的买卖还是受到很大程度的限制。

　　根据现行法律法规和国家政策，非集体经济组织成员不能成为农村村民房屋买卖合同的主体，国家政策明确禁止城镇居民购买农村村民房屋，故对农村村民向非本集体经济组织成员及城镇居民出售房屋的合同，应一律认定为无效，以规范农村宅基地管理和城市房地产市场秩序，保障农民基本生产、生活条件，维护农村社会和谐安定。

　　法院不宜简单认定合同无效

　　农村宅基地买卖牵扯到买卖双方的利益和社会的稳定，因此人民法院在处理此类纠纷时不宜只认定买卖合同无效即草草结案。多年从事民事审判工作的平阴县法院执行局局长苏道伟在接受采访时表示，处理这类案件既要尊重历史，又要照顾现实，综合权衡买卖双方的利益，全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响。

　　苏道伟认为，法院首先要考虑宅基地出卖方赔偿的问题。双方的房屋买卖合同无效，出售方有权要求返还房屋，但购买方可因买卖无效而主张出售方返还钱款，因此造成损失的，还可以要求赔偿，在确定损失时，应当将房屋现有价值与原购房款之间的差价作为信赖利益的损失考虑在内。

　　其次要合理确定过错责任。在宅基地交易之初，买卖双方都有规避法律的故意，对日后发生的合同无效之风险也应当有所预见，因此双方都有过错。就纠纷的形成还要看是出售方反悔还是购买方反悔，在衡量过错责任时将之考虑在内，即反悔一方应分担多一点的过错责任，而不能简单地认为过错责任对半承担。

　　再次，对添附物也应本着平等原则去处理。购房者如果为居住对所购房屋重新装修或翻新重建，合同被确认无效后，在房屋归属不动产所有人后，无效合同的另一方当事人可依不当得利要求不动产所有人赔偿装修或重建的损失。