宅基地房产买卖协议是否有效？

　　网友咨询：

　　我们家是上海奉贤区某地的(农村户口)，6年左右前，父母亲因为要供我读书，故卖了自家的房屋，买方是上海市中心的人(城市户口)，当时个人签订了协议说：本方自愿将房屋转让卖方，放弃一切拆迁权利等等。当时也找了个律师事务所的律师做了个公证。我想问的是如果我现在想把以前的房子拿回来，还有办法吗？当初签订的协议具有法律效力吗？如果对方不同意卖，那又怎么办呢？

　　注：到现在为止，宅基地的产权证上户主还是我父亲。

　　律师回复：

　　从法律上讲，你们当时签的协议协议有效，但只做为买方付过钱的证明，不能做为买方拥有房屋产权的证明！房屋产权只能以房产证的名字为准！

　　你们这种情况属于未实现房屋产权转移的交易，未依法进行登记过户，没有进行登记过户，购买人就尚未取得所有权。现在房子所有权仍然属于你父亲的，因为产权证上是你父亲的名字。你有权叫买主搬家。如对方你想把房子拿走，可以打官司，根据你们当初签的协议，他可以拿回房款，若协议上有违约赔偿的话，要按协议赔偿！

　　这里卖家是可以收回房子的！因为没有过户，卖家还是房屋的所有权人！

　　法律人士进行补充：

　　依据我国宪法和土地管理法的有关规定，农村的宅基地属于农村集体所有，其使用权不得出卖、转让。农民在取得宅基地使用权以后，作为使用权人，有长期使用宅基地的权利，可以在宅基地上建造房屋、工棚和厕所等建筑物和构筑物，也可以在房屋前后的宅基地种植树木。宅基地上的建筑物和附着物的所有权，归宅基地使用人所有。使用权人在行使权利的同时必须履行法律规定的义务，不得改变宅基地的用途，不得出租、买卖和变相买卖宅基地，不得借口修建改造房屋而随意扩大宅基地的使用面积。

　　当然，法律并不限制对私有房屋的买卖。根据“地随房走”的原则，在出售私有房屋时，宅基地的使用权随之转移给新的房屋所有权人。只是宅基地具有特殊性，属于农村集体经济组织所有，法律对其“转让”具有严格的限制条件：如果转让必须在同一集体经济组织内“转让”，同时必须先行依法到政府部门办理有关的审批手续，接受转让的村民不须为宅基地使用权支付任何价款给对方村民。你与他非同一集体经济组织村民，房屋下的宅基地属集体所有，是你所在村民小组无偿划给你父亲做为宅基地使用的。你们之间订立的房屋让合同，违反了国家法律的禁止性规定，且未经审批，其合同自始不发生法律效力，属无效合同。