城市近郊农村宅基地买卖应当遏止

城市近郊农村宅基地买卖应当遏止
作者：杨宗华胡新锋发布时间：2006-07-12080420
——
随着城市建设的快速发展，农村地价随之大增,致使宅基地买卖现象日益严重，由此引发的诉讼和非诉讼案件越来越多。河南省内乡县人民法院通过调查发现，这种非法行为成为影响新农村建设的不利因素。
宅基地买卖表现形式
合伙建房变相卖地。有的地方未严格实行规划，个别农户宅基地面积大，致使其用多余的宅基地同他人合伙建房，建房资金全部由他人支付。房屋建好后，再按协议约定分配，提供宅基地者分得的房屋则是其所出让的宅基地的价值体现。
借卖房之名卖地。一种情况是有的农户因客观原因拥有多处房屋，因而通过出售多余房屋变相出卖宅基地。另一种情况是将原宅改造，出卖部分房屋。从表面上看，双方之间的买卖并不涉及宅基地，但房屋价格却远远超过了房屋本身的造价，其差额部分无疑就是宅基地的价值，只是将宅基地的价值隐含在房价之中。如刘某原有土木结构瓦房3间，实际造价不足1.5万元，却以7万元的价格出售，其中的5.5万元实为出卖宅基地所得。
借建房之名要地高价出售。有的农户以需要建房为由申请建房用地，分到土地后却不建房，而是将土地闲置，待土地价格上升后高价抛出，从而无偿获得高额收入。如一村民小组根据群众申请为部分农户批了新宅，其中6户把分得的宅基地高价出售，分别获得了10万元左右的卖地款。
宅基地买卖引发的案件
人身损害赔偿案件。出售农村宅基地牟取暴利,损害的是集体利益,必然受到有正义感群众的强烈反对和阻止,从而导致村民之间产生矛盾，甚至引起厮打或发生群殴事件。身体受到伤害者势必要求致害方赔偿损失，成为提起人身损害赔偿案件的诉因。
买卖纠纷案件。在买卖过程中，基于价格、房屋质量、付款日期、房产证办理等发生争执，双方若不能协商一致，必将产生诸如请求确认买卖协议无效、返还财产等诉讼案件。
非诉行政执行案件。买卖或变相买卖农村宅基地者被政府及土地主管部门查处，必然会受到相应的行政处罚，若被处罚者拒绝履行处罚决定确定的义务，行政机关将依法申请人民法院执行。
出卖宅基地的危害性
损害了法律的严肃性。《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地法》）第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地……”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。”出售宅基地牟取非法利益，违反了上述禁止性法律规范，损害了法律、法规的严肃性。
侵害了农村集体组织对土地享有的所有权。《土地法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”申请建房者基于村民身份获得了宅基地的使用权，而所有权仍属于集体，出卖郊区宅基地显然是对农村集体组织土地所有权的侵害。
激化了农村潜在的不稳定因素。农村集体组织成员使用宅基地是由集体无偿分配的，部分村民，尤其是村、组干部凭借自身优势多分地、分好地，并通过出售获得高额收入，不仅损害了集体的利益，而且成为农村诸多矛盾和纠纷的诱发因素,影响农村稳定。
遏止宅基地买卖的建议
笔者认为，遏止非法买卖郊区农村宅基地势在必行，除强化土地法律、法规的宣传，提高公民法制意识之外，还应着重从以下三个方面入手。