从以上调查发现,市房管局公布房产证办理时限是出于便民的角度,但在实际的操作过程中还是出现了这样那样的难题无法解决。所以建议有关部门对整个房产证办理过程进行审视,制定有力的措施来加快房产证的发放时间。另外,由于广州市房地产一二手交易登记、过户都只能在市房管局办理,工作量大,人手紧张,所以建议把部分办理业务下放至各区房管局进行办理。[page]
排队、排队再排队耐心、耐心再耐心
为了体验办证人员的艰辛和了解广州市交易中心办理产权证明的具体操作办法,12月10日,记者清晨来到位于珠江新城的广州市房地产交易中心,观察办证人员的工作情况。
小业主与办证人员一块排队入场
上午7:45,记者来到交易中心,虽然距离办公时间还有45分钟,而且当天也是入冬以来较为寒冷的一天,交易中心门前却聚集了近百人在排队等候入场。由于新交易中心把一、二手业务聚拢在一个办公大厅里,所以在门前排队的除了拿着大包小包的办证人员,绝大部分都是办理二手业务的小业主。有办证人员表示,由于开发商办证者须和小业主一块排队领号,在时间上会有耽搁,如果出现办急件的情况,办证人员要比以往更早来到交易中心。记者询问排在最前的等候者来交易中心的时间,回答竟然是上午6时多。据了解,部分办证人员如代理行等办理产权交易、合同鉴证等工作量大、办证者多的人员几乎每天都必须在8时前到交易中心排队领号。
8:10,工作人员开始向排队轮候的人群派发号牌,凭号牌到二楼办公大厅领号,这一做法要比原来市国土房管大厦的“百米冲刺”有所改进。当时,排队轮候的人群将近两百人了。
初始登记半天轮了7个号
领号开始,拿着25号牌的记者轮候了15分钟才能领号。但领号必须出示相关文件,记者这一“假办证员”只能放弃领号观察房产证办理人员的工作情况。
记者来到办理初始登记的两个窗口前,已经有办证人员在办理业务。每位办证者都把厚厚一叠资料放在桌前,让收件人员仔细检查。有办证者告诉记者,这仅是一个确权案件,因为每份文件都必须附上所有详细的资料,一份文件的附件资料有几十页之多。
至11:30,记者发现两个专门收取开发商初始登记案件的窗口只是轮了7个号,其间每位办证者在窗口的时间都在20分钟以上,更有两位办理手续时间达1个多小时。记者还被告知,部分较早离开窗口的办证者只是到其他窗口办理相关手续。
记者还发现,有两位办证者因为资料不足而不能正常办理收件。其中一位办证者在窗口前坐了一个多小时后被告知资料未齐,须补足多份材料才能办理,办证者只能提着大包资料离去了。另一位办证者也被告知资料不齐,但办证者极为焦急、气愤,声称是急件,要求收件员先收件,在回执中声明资料在规定时间内交齐否则退件,收件员发出了回执,但不愿意署名。
交易过户号牌没到9点已发完
在交易过户窗口,记者也听到一位办证者埋怨,交易过户的号牌不到9时已经发完了。该办证者8?30来到交易中心,轮候了近半小时来到领号处,上午的号牌已经没有了。
办证人员告诉记者,交易中心工作人员的人数并不多,工作量有限,所以派号人员会询问每位办证者办理案件的宗数,写在号纸上,防止办证人员插队,也能预算办案宗数。数量达到一定标准,派号员会停止发号。交易过户办证人员多,每人申请办理的宗数也多,停号的时间较早。有办证人员表示,其他不少办证窗口都有类似情况,9时左右所有号牌都派光了。
办证时间延长的三种常见原因
1、裙楼连通的塔楼分期开发
现在不少住宅项目常出现一种一个连通的裙楼或者地下室上面建多栋塔楼的规划设计。开发商为了迅速投入销售和交楼,往往对塔楼进行分期开发。该种情况,开发商能获得部分塔楼住宅的综合验收,能把楼宇交付使用。但是由于部分塔楼尚未建成,不可能在房屋竣工验收合格后进行测绘(测绘工作须在整个项目完成后才能进行),更无法申请楼盘确认产权。也就是说,办理房产证的时间极有可能延迟。对于开发商来说,把项目全部开发完成才交楼也不现实,这将会影响楼盘的销售,也会减慢资金的回笼。该现象使开发商处于两难状态。
2、总建面积增加了
开发商开发楼盘时常会碰到总建筑面积与用地规划出现偏差的问题,原因是测绘部门的实测与开发商的面积估算有一定的差距。其中一种情况是测绘部门测得楼宇的总建筑面积大于用地规划,这将涉及一个补交地价的问题,而且必须完善该项手续才能进行初始登记。但补交地价的问题又涉及到房地产市场处,需经过多重手续的办理,来回时间又是一两个月了。
办证人员表示,更冤的是即使开发楼盘总建筑面积增加了,经过多重手续的办理后往往会发现根本无需补交地价。因为补交地价是与可销售面积挂钩的,而楼宇可能增加面积的是地下室或者架空层建筑,所以有可能无需补交地价,但办房产证时间却白白浪费了。开发商不能不留足时间来应付办证中的突发事件。
3、需办多次产权确认的物业
广州有不少房地产项目是经过多次交易的,最后才卖给小业主。如A开发商把某房地产物业项目卖给B开发商,B开发商再把其中的一个住宅卖给小业主。那么小业主要拿到房产证的办证程序是,A开发商先办确权,再把产权交易过户给B开发商,B开发商才能把该物业交易过户给小业主。总之,多了一层交易关系,必须多办一次手续,小业主拿到房产证的时间也将推迟。
办证者提出的三点建议
1、实现一条龙办证无需多次领号
新交易中心实行领号办法,使办证者无需长时间站着排队等候办证,但也出现了一些问题。开发商、代理行办证者一般需要在多个窗口往来办理业务,但交易中心除了交费窗口外,大部分都需要重新轮号,对办证者造成了不便。一些办证者目前的操作办法是,排队时一次性拿到各种项目的号牌,听到叫号时迅速冲到另一窗口办理业务,或者加派人手办事。所以希望交易中心能实行一条龙办证服务。
2、同一项目同一收件人审件
初始登记一般都必须经过多次送件才能完成,但每次送件时收件的经办人员不一定相同,往往会对原来审核过的项目重新审件,耗费双方的时间。另外,由于每次收件人员不同,同一个小区同一批文件,可能一期楼宇能顺利收件,二期楼宇不能顺利收件,这与每个收件人理解案件的程度不同。如果同一人收件审核,会加快办证的时间。
3、回执需列出所有收取的原件资料
有办证人员反映,现时房管局出具的收件回执,只能打出10个收取的资料的清单,但办证人员提交的资料远不止10个。这种情况下,如果出现清单上没有列出的文件原件资料遗失的情况,将难以确定是谁的责任。为此不少办证人员交出文件原件后,都会提心吊胆恐防经办人员遗失文件,可算是“死无对证”了。[page]