物业服务合同抗辩权的行使与限制

　　兼评《审理物业服务纠纷案件的解释》第5、6条

　　近年来，业主与物业公司之间因物业服务引发的矛盾已经成为影响住宅小区和谐、稳定的最主要因素。这既与物业公司未能提供及时、有效地为业主提供满意的服务有关，也与业主任意地、过于频繁地行使物业服务合同抗辩权有关。部分业主动辄以服务质量差、业主不满意为由拒绝缴纳物业服务费(以下简称“物业费”)，欠费现象较为普遍。据中国物业管理协会2008年5月发布的《全国物业管理行业生存状况调查报告》显示，被调查的4 600家物业公司中，商品房小区平均物业费缴费率仅为79.48%左右，有些地区的平均缴费率甚至只有68.57%。(中国物业管理协会秘书处.全国物业管理生存状况调查报告[R].2008-05-09[2010-01-03]，http：//220.194.44.52/?action-viewnews-itemid-999.)据北京市居住小区管理办公室2004年对北京市28个商品房小区的调查统计，收费率能达到80%以上的只有14个小区，有8个小区的收费率为60%左右，另外6个小区的收费率只有30%[1]。2008年上海出现了物业公司撤离小区的风潮，至少有10家物业公司因经营严重亏损撤离了近50个小区[2]。据笔者在南昌市物业管理协会的调查，2009南昌市商品房小区的缴费率整体维持在70%～80%，有的缴费率甚至不足50%。物业费的普遍拖欠，不仅激化了物业公司与业主之间的矛盾，而且使物业公司的生存环境面临严重困难，不少物业公司处于亏损经营状态。(根据中国物业管理协会秘书处2008年5月公布的《全国物业管理行业生存状况调查报告》显示，在4 600家物业公司中，盈利1 843家，占40.07%，亏损1871家，占40.76%;持平886家，占19.17%。)另一方面，开发商为了自己的经济利益，尽快把楼盘销售出去，往往单方面对业主许诺免除前期物业甚至入住后若干年内的服务费，更是使得物业公司的生存环境雪上加霜。(例如，位于南昌市红谷滩区的“东方海德堡”，是由江西鸿源科创房地产开发有限公司开发、深圳莲花物业管理有限公司提供物业服务的楼盘。2009年6月以来，因开发商对业主承诺5年内免除物业费、自己又拖延支付按照与物业公司签订的合同的物业服务补偿费，引发了开发商与物业公司之间的物业服务纠纷，并使业主利益遭受了严重损害。)为了有效化解业主与物业公司之间的物业服务纠纷，最高人民法院出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)(以下简称《审理物业服务纠纷案件的解释》或《解释》)。该《解释》第5条、第6条对物业服务合同中的业主抗辩权的行使与限制作了具体规定。但从实践来看，如何防止业主动辄行使抗辩权，避免因拖欠物业费而把物业公司与业主推上矛盾的两极，则更值得人们的关注。

　　在双务合同中，如果一方未履行合同义务或者履行不符合要求而向另一方请求履行债务时，对方就有可能通过行使抗辩权而与之对抗。我国合同法规定了双务合同履行中抗辩权的3种形式：同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。物业服务合同是双务合同、有偿合同。在物业服务合同中，物业公司应当按照合同约定履行为业主提供物业服务、营造良好的小区环境的债务，业主应当履行向物业公司支付物业费的债务。在实践中，业主通常以物业服务质量差、不符合要求为由拒交物业费的形式来行使抗辩权;物业公司则拒绝为未缴费的业主提供专属于其的服务项目，如拒绝提供维修服务、暂停二次供水服务等，遇业主欠费行为普遍时，则可能减少、停止小区的公共服务，更有甚者，对欠费业主进行人身威胁或暴力攻击。

　　在物业服务合同中，业主行使抗辩权的表现形式主要有：(1)物业公司未履行本应先履行的服务时，业主拒绝支付物业费。物业费的支付一般是按单位时期支付，如按月支付。如果在应支付费用的这一单位时期内，物业公司尚未履行完毕债务，如尚有若干天的卫生保洁、修剪花草、修理公共设施设备等工作未完成，而向业主请求支付物业费时，业主则可基于物业公司未先履行合同义务而行使先履行抗辩权，拒绝支付物业费。(2)物业服务合同约定物业公司应履行某一特定服务项目但时间约定不明确时，业主以物业公司尚未履行这一服务项目为由行使同时履行抗辩权，拒绝支付物业费。在物业服务合同中，尽管对物业服务的项目有明确规定，但对履行这些服务的时间不可能逐一加以明确。例如，在物业公司提供的门禁系统故障或楼道照明灯等各类维修服务时，由于物业服务合同并未对物业公司应在什么时间内上门服务作出明确规定，当物业公司要求业主支付物业费时，业主则以物业公司提供的服务不及时为由进行抗辩，拒交物业费。(3)在物业公司履行的物业服务、营造的小区环境不符合合同约定时，业主拒交物业费。一般地，物业服务合同会对物业服务的质量，即物业公司应当如何保持小区环境作出详细的规定，如卫生保洁应每日清扫两次、修剪花草每周两次、门岗每日24小时值班、保安人员每小时巡逻等。有的物业服务合同甚至约定“路面不得有明显垃圾”、“绿地不得有过长杂草”、“安保人员不得脱岗”等。如果物业公司履行的物业服务、营造的小区环境未达到合同约定的要求，业主就有可能行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，拒交物业费。(4)在物业公司经营困难、可能停止履行物业服务时，业主行使不安抗辩权，拒交物业费。当物业公司经营遇到困难，如拖欠物管人员工资、高额水电费，或者是因物业公司自身所负较大数额债务被债权人起诉到法院，甚至被债权人申请破产时，业主依法行使不安抗辩权。

　　在物业服务合同中，物业公司行使抗辩权的表现形式主要有：(1)在少数业主未按合同约定的期限缴纳物业费时，物业公司拒绝为这些业主履行专属于其的部分服务项目。物业公司为了维护自身的合法权益，行使先履行抗辩权，如拒绝继续为欠费的业主提供维修服务、暂停二次供水、门禁系统服务等，直至业主补缴拖欠的全部物业费。(2)在较多业主拖欠物业费时，物业公司减少，甚至停止提供所有小区物业服务。这是物业公司为保护自身合法权益而行使先履行抗辩权的一种情况，但应当谨慎行使。因为物业公司停止物业服务后，小区环境将迅速恶化，给业主生活带来极度不便，而且会损害已缴纳物业费的业主权益，进一步激化业主与物业公司之间的矛盾。 [page]

　　合同履行中抗辩权的制度设计，其目的本是为了保障交易安全、提高交易效率，通过行使抗辩权，发挥防范合同信用风险、增益债权实现的功能[3]。然而，由于物业服务合同的特殊性，如物业服务对象(业主)的人数众多性、服务过程(行为)的持续性、服务内容(项目)的复杂性、服务质量(标准)的不确定性等，抗辩权的行使不仅难以达到立法目的，反而可能损害合同交易的安全和效率。在物业服务中，因业主人数众多，其对物业公司是否履行合同约定义务常有“以偏概全”的问题，而业主行使抗辩权最容易的方式就是拒绝缴纳物业费。业主行使抗辩权的结果，就是使物业公司失去收入来源，经营困难，最终导致服务质量降低，不得不终止对小区的物业服务。

　　第一，妨害小区业主的正常生活。对于少数拒交物业费的业主，物业公司采取停止专属服务的方式予以对抗。若停止这些专属服务并不能使业主履行缴纳物业费的义务，则物业公司可能进一步采取自认为合法而实为违法的方式，如停水、停电，拒绝业主的私车，甚至拒绝业主进出小区等限制业主合法权益的方式。物业公司采取的措施无论合法与否，都会不同程度地影响业主的正常生活，激化矛盾。对于大多数正常缴纳物业费的业主而言，他们本期望物业公司能够提供正常、全面的物业服务，但因部分业主行使抗辩权拒绝缴纳物业费而影响了物业公司的经营收入，使物业公司减少服务投入、降低服务标准。这些正常缴纳了物业费的业主也成为了受害者，享受着与支付的物业费不相符的服务，并由此成为潜在的抗辩权行使者。

　　第三，损害小区环境。物业公司为业主提供的物业服务是一种小区公共服务，但它又是市场化的社会服务。业主以支付物业费的方式来购买物业服务，物业公司则通过提供物业服务的方式来获取经济利益。如果业主频繁地、持续地行使抗辩权而拒交物业费，物业公司被迫退出小区，最终导致小区无人管理，小区环境迅速恶化：垃圾无人打扫，花草无人养护，房屋、设施、设备无人维修，停车秩序混乱，严重的甚至二次供水系统、电梯系统和门禁系统也停止运转;偷盗事件频发，业主的人身安全难以得到保障。

　　三、物业服务合同履行中行使抗辩权的限制

　　(一)《审理物业服务纠纷案件的解释》有关行使抗辩权的规定及评析

　　同时，《解释》第6条对业主行使抗辩权进行了限制。该条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述规定，业主行使抗辩权的限制包括3种情形：一是业主无正当理由的抗辩。这里所谓的“正当理由”应严格限制在物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者是其它正当的、合理的事由，应从严掌握[4]。二是业主不得以未享受物业服务为由进行抗辩。在实践中，空置房的业主经常以其未入住小区，未享受物业服务为由拒交物业费;有的业主以其长期出差、出国为由，主张未享受物业服务而拒交物业费;也有业主以其未享受物业公司提供的某项服务，如小区临时停车服务、信件或报纸递送服务、出租车预约服务等为由拒交物业费。遇此情形，业主不得行使抗辩权。三是业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。(业主有权享受物业公司提供的各项物业服务，但不以无需享受为由而拒绝履行相应的义务。对此，《物权法》第72条第1款明确规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得放弃权利不履行义务。”)例如，业主不得以不乘电梯、无需保洁或安保为由而拒绝缴纳电梯使用费、保洁费等物业费，也不得以无需享受小区提供的公共健身与娱乐设施服务为由，拒交物业公司因管理这些公共设施所支出的费用。 [page]

　　为了减少业主行使抗辩权的危害，笔者认为，除《解释》第6条规定的有关业主行使抗辩权的限制外，有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制。具体来说，包括以下内容：

　　第二，关于个别、少数业主的抗辩。《解释》第5条并未对业主是否可以“单个”地行使抗辩权作出明确规定。如果单纯从解释论的角度来看，应当允许业主单个地行使抗辩权。但问题在于，小区业主人数众多，若不对业主单个地行使抗辩权加以限制，极容易损害其他业主的合法权益。笔者认为，当已届约定支付物业费期限时，物业公司要求业主按约履行的，业主若要行使抗辩权拒交物业费，必须得到一定数量业主的同意。换言之，只有当业主达到“一定数量”时才能行使抗辩权，较为合理的建议是将业主数量控制1/10或1/5以上。即只有经1/10或1/5以上业主同意，业主才能行使抗辩权。第三，关于业主委员会的抗辩。业主委员会是业主大会的执行机构、代表机构[5]。对此，《物业管理条例》第15条明确规定：业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同，并监督和协助物业公司履行物业服务合同。业主委员会作为业主团体的代表订立物业服务合同，其目的在于维护业主团体的共同利益。从业主、业主大会、业主委员会、物业公司之间的物业服务与收费关系来看，业主基于团体与团体成员间的关系而将物业费交给业主团体，业主团体基于与物业公司间的物业服务合同关系将收到的物业费支付给物业公司，业主委员会则是代表业主团体督促业主交费，并将收取的物业费支付给物业公司的业主团体执行机构[5]35。因此，笔者认为，当物业公司未按照约定履行物业服务合同义务时，最为恰当的途径是通过业主委员会来行使合同履行抗辩权，即当达到一定数量(如前述的1/10或1/5)的业主主张行使抗辩的，应首先通过业主委员来行使;当业主委员会拒绝行使时，才可以由业主直接行使。为了进一步限制业主抗辩权的行使，笔者认为，可以考虑将业主行使抗辩权的行为作为业主团体共同决定的事项来对待，即应当经过1/2业主同意方能由业主委员会行使[6]。

　　四、完善物业服务费收缴制度的思考

　　我国《物权法》、《物业管理条例》及司法解释对业主拒交物业费的催收也作了规定。根据《物权法》第83条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。《物业管理条例》第67条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《解释》第6条亦规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业可以向法院起诉业主，请求支付物业费。结合上述规定，笔者认为，可以通过以下举措来进一步解决业主拒交物业费的问题。

　　第二，建立完善欠费催缴程序。遇有业主应交而未交物业费时，物业公司首先应通过主动上门服务、短信提示的方式进行催缴，并告知业主缴纳费用的宽限日期(一般以15天为宜)。业主拖欠物业费1个月以上的，可以通过书面函来催缴;拖欠2个月以上的，可以向业主寄送律师函;拖欠3个月以上的，可以向法院提出起诉。

　　第四，引入督促程序。对于无正当理由拒交、特别是长期拖欠物业费的业主，笔者认为，可以借鉴日本的做法，即由债权人通过督促程序向法院申请“支付令”。基于业主与物业公司之间利益平衡及构建和谐关系的要求，物业公司在向法院申请支付令前应当履行必要的催缴程序，如公示、书面通知、律师函、业主委员会督促与催缴等。

　　注释:

　　[2]谢罗群.无奈撤离凸现企业发展困局???上海物业服务公司撤离小区现象调查[J].中国物业管理，2008，(4):20.

　　[4]杜万华.最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用[J]，民商法学，2009，(10):16.

　　[6]邹凡.物业服务合同的抗辩权研究???兼论物业服务纠纷产生的原因及对策[D].江西财经大学法律硕士学位论文，2009-12:31.

　　[8]周树基.美国物业产权制度与物业管理[M].北京:北京大学出版社，2005:76.

　　[9]梁慧星.中国物权法草案建议稿???条文、说明、理由与参考立法例[M].北京:社会科学文献出版社，2000:298.