物业管理定义

作为业主，入住之后和您打交道最多的就是物业，那您对应该享受的物业服务内容都清楚吗？签物业管理公约之前，您知道自己的权力与义务吗？

详尽指导

·物业管理费交纳实例

我于1998年11月买了一套商品房(预售)，1999年12月1日开发商通知我收楼，1999年12月15日我验收房屋合格并办理了入住手续。装修3个月后，于2000年4月1日开始入住，我应从何时交纳物业管理费？

应从1999年12月15日开始交纳物业管理费。物业管理费交纳的起点以购房人验收房屋合格之日起开始计算。但是如果开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。

·物业管理公司可以一次预收多年的物业管理费吗？

物业管理费可按年交，也可按月交。市小区办明文规定：物业管理公司不得一次性预收多年的物业管理费。

·房子没住物业管理费究竟要不要交？

业主未入住新房，物业管理费究竟要不要交？

这一问题涉及到了入住交接和物业管理两个问题。

房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准。但是在实际操作中，买卖双方往往以入住交接作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。

在商品房买卖合同，对房屋交接的程序做了约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房人提供房屋验收合格的证明；所购商品房为住宅的，开发商还 需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。

既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供(如保安、保洁等)。

专家建议消费者在办理入住手续时，应注意几点：

要认真和善于行使自己的权利。所谓认真行使，就是在开发商不能提供相关文件又通知您办理入住手续时，应依据合同约定坚决拒绝接收，不要稀里糊涂收了 房子。所谓善于行使，是指要对发现的问题做一下分析，看出现的问题是否能够构成拒绝验收的理由，比如墙面、地面装修有问题，卫生洁具不符合原定标准等，虽 然也属于问题，但一般不会构成拒绝验收的依据。对这样的问题，不妨在开发商提出赔偿方案或改进措施后，先办理入住手续，再敦促开发商落实，以免耽误自己使 用房子。

交接过程中，要完善交接程序。在办理交接手续时，如果发现问题，一定要书面记录下来。如果决定拒绝接收，则要书面说明拒绝接收的理由。如果接收但有问题需要解决，则应要求开发商将处理意见形成书面文字，以备今后协商不成时，有据可查。

上述所有的书面内容，原则上都应该是一式两份，双方要签字或盖章，避免开发商内部发生人事变动后，接任者拒绝承认前任的承诺。

·物管有权罚业主的款吗？

从法律角度来讲，罚款就是一种行政处罚行为，而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外，所有的相似情形都不能再称之为 “罚款”。既然罚款是一种行政处罚行为，那么设定和实施罚款行为就必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，不能违反法律的规定。《行政处罚法》第 十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施”，而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，所以无权实施 包括罚款在内的任何行政处罚行为，这种行为是违反《行政处罚法》之规定的。

其一，很多物业管理企业的心态和指导原则不对，没有把自己当作提供服务者而当作了管理者，所以在工作中就有很多与其职能不符的做法，随意罚款就是其 中之一。消除其对职能、权利的错误理解，将对其正确定位自己、理顺关系、提高服务质量，都有一定的意义。其二，一些装修人员在施工区域吸烟以及搬家公司损 坏了电梯都可能被罚款，这些行为只是违反安全规定的行为或民事损害行为，物业管理公司可以制止，也可以要求他们支付违约金或赔偿金，但不能罚款。违约金和 赔偿金以实际损失和违约责任为准。

综上所述，物业管理公司确实无权实施罚款等行政处罚行为。即使对业主的违约行为，物业管理公司只能使用违约金和赔偿金进行管理。

·物业不允许业主安装太阳能热水器是否有法律依据？

网友问：天通苑物业公司不允许业主安装太阳能热水器。物业公司的做法是否有法律依据。可否无视物业公司的规定自行安装？

李律师答：

物业管理公司对整个小区负有管理的职责，有义务和权利维护小区的整体性和统一性。因此是否允许装设太阳能热水器，主要要视物业管理公司与业主在物业管理公约中是否有约定；其次要看太阳能热水器的安装是否构成对墙面、顶层或邻居空间的占用或破坏而定。

·车位必须买，不买不让进是否合理？

网友问：车位必须买,不买不让进是否合理?

李律师答：

车位的处理方式一般分为两种，一种是开发商对该车位进行销售，一种是出租该车位，具体采用何种方式，要视开发商的处理方式而定。

·买得起房“养”不起房

日前北京市海淀区某小区业主曹女士向笔者出示了一叠厚厚的交费清单。统计后发现，曹女士一套建筑面积为112平方米的两居室，入住后各项一次****费和全年经常****费竟达2.81万元。

交费单共涉及24项交费：(1)公共维修基金一次性12400元；(2)可视对讲电话及安装费一次性2000元；(3)有线电视安装费一次性300 元；(4)水电周转金一次性200元；(5)冬季供暖费每年2240元；(6)冷水和热水费每年1080元；(7)天然气费每年420元；(8)电费每年 960元；(9)电话费每年1500元；(10)有线电视费每年144元；(11)小汽车地下停车费每年4200元；(12)绿化费每年61.60元； (13)化粪池清掏费每年33.69元；(14)保安费每年60元；(15)保洁费每年36元；(16)管理费每年392元；(17)统收费用每年 12.03元；(18)中修费每年356.01元；(19)小修费每年205.52元；(20)公共设施费每年112.31元；(21)水泵运行费每年 312.21元；(22)电梯运行费每年1104.02元；(23)垃圾清运费每年21.06元；(24)智能系统费每年48.13元。[page]

在这些费用中，一次性的支出为1.49万元，经常性的支出为每年1.32万元。