浅析物业管理纠纷

　　住房商品化和住房管理商品化是经济发展的必然趋势。随着我国 住房制度改革的不断深入，在住房“两化”过程中，产生了许多新的 矛盾和纠纷，物业管理纠纷就是其中之一。近年来，诉至法院的物业 管理纠纷案件呈明显上升趋势。但是，无论是对物业管理的法律规定， 还是理论研究都十分不足。

　　当前的物业管理纠纷主要发生在城市住宅小区的物业管理中。物 业是指住宅小区内的土地、房屋及其附属设备、共用设施以及其他用 以满足居民生活需要的项目。物业管理是指物业管理单位接受房地产 产权人、使用人(合称业主)的委托，对住宅小区的土地、房屋及其附 属设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行 维护、修缮和整治。物业管理纠纷是物业管理单位与业主因物业管理 权利、义务而发生的争议。物业管理纠纷多种多样，概括起来主要有 两类：一是合同纠纷;二是侵权纠纷。

　　1.物业管理合同纠纷

　　物业管理合同是物业管理单位与业主就物 业管理的项目、内容、费用、双方的权利和义务、管理期限、违约责 任等达成的协议。常见的物业管理合同纠纷主要有：物业管理单位单 方面提高收费标准，随意增加收费项目;任意减少管理项目和内容; 公共设施不到位;对房屋及附属设备、公用设施等修缮不及时;不履 行或不按约履行其他管理职责等。业主以种种理由拖欠管理费用;单 方面要求降低管理费用;在合同外要求履行管理义务等。

　　2.物业管理侵权纠纷

　　物业管理侵权行为是指物业管理单位或业 主违反法律或小区管理办法而侵害他人财产或人身权利的行为。物业 管理侵权纠纷主要因物业管理单位或业主擅自改变小区内土地、房屋 和公用设施的用途而引起，具体包括：物业管理单位乱搭乱建造成业 主损失;违法出租甚至出卖公用设施和居民住房公用部分给业主造成 损失。业主擅自改变房屋、配套设施的结构、外观，毁损了设施、设 备，危及房屋安全;业主乱搭乱建、随意占用，破坏绿化、污染环境， 噪声扰民等等。

　　上述两类物业管理纠纷，常常发生竞合，是提起合同之诉抑或侵 权之诉，当事人依法具有选择权。但当事人一旦以某种诉因提起诉讼， 则不能以另一诉因再提起诉讼。