物业管理费的困局和未来发展

　　物业管理企业在物业管理费方面的困境大致有三个方面。一是政府对物业管理费的调节作用;二是业主对物业管理费收支的误解;三是物业管理费在未来该如何定位和收取。三者性质不相同，引起关注的程度却并无差别。“政府调节”涉及的是政府相关部门在物业管理政策制定上的缄否，“业主误解”涉及的是业主的现实态度和行为，而第三点则是政策与学术研究上的问题。

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　　物业管理费收取标准

　　物业管理费收取标准=物业管理企业利润。在这个计算公式之下，物业管理企业高额利润的存在是必然的，而且倘若掺入今天物业管理从业人员普通低廉的工资水准和社会影响力，这种利润还会因解读对象的不同呈几何数上升的趋势。

　　在今天风起云涌的业主维权运动之下，与物业管理相关的，除了少数“物业管理的败类”因低下的服务质量遭到抵制和不满，其它主要集中在物业管理费的问题之上。无论是在招投标上，还是业主的不满意率上，物业管理费是主要因素，只要降低价格，问题便会迎刃而解。

　　但业主对物业管理费的期望永远不会却步，当利润的空间一天天压缩，甚至荡然无存的时候，物业管理企业为了生存，便不得不以降低服务质量为代价来换回生存的空间。而服务质量一旦降低，业主关于进一步下调物业管理费的呼声便会进一步高涨，长此久往，形成一个恶性循环。在这种双方权利和利益交换的过程中，彼此可以谅解和迁就的距离也在进一步拉长，最终形成一个难以突破的壁垒。

　　将这种状况放在于社会，其实我们会发现它是无处不在的。当我们在生活中为劣质大米、假冒鸡蛋、蔬菜等痛心疾首，破口大骂无良商人的黑心和不道德时，倘若细细分析，其实质因为这个行业利润空间的进一步压缩，经营者不得不以降代质量为代价，同时还而给了许多投机主义者的可乘之机。其与物业管理费所遭遇的困局是如出一辙的。

　　在今天，乃至今后很长一段时间之内物业管理还将被物业管理费的精神与利益痛苦所缠绕。业主与物业管理依然会在料已形成的壁垒两方对话于一片天空之下，这样的结果肯定是各说各话。

　　关于未来物业管理费究竟该如何定位与收取问题

　　这其实触及的是整个物业管理问题的核心所在，也是问题根本症结所在。倘若在今天，无论是物业管理公司，还是业主，对物业管理费都存在诸多的不满的话，那么问题的解决又该如何。

　　在形式上，政府部门已给出了一个明确的答案，这在《物业管理条例》和《物业管理收费管理办法》中我们都已能够看得到，那就是“酬金制”和“包干制”，权且不论在实施的过程中，会遇到那些这样或那样的矛盾，但这种形式的指导意义，在今后的一段时间内将无法改变，它的作用会日渐呈现。

　　但在具体的内容上，政府给出的答案依然不够清晰，其实也是无法给出一个明白的答案，这其中需要考量的因素太多，地区经济发展水平不平衡、物业管理水平的高低、业主物业管理意识的强弱等等诸如此类。

　　而实际上，政府部门在具体的内容上与物业管理企业、业主之间是有着巨大的分歧。政府部门考虑的是从经济发展水平角度来平衡各方利益，但实际上这种平衡是难于实现的;物业管理企业面对目前利润空间进一步压缩的现实，对提升物业管理水平显得有些力不从心，对物业管理费的期望与日俱增;而对业主而言，物业管理费永远会是一个希望越多失望越多愤怒越多的话题。[page]

　　显然，有关物业管理费的问题在今天所遭遇的困境有越演越烈之势，倘若我们不能有效化解来自各方的质疑和不满，它的后果，对谁来说，都是一种无法承受之重。

　　作者单位：深圳华佳宏物业管理有限公司