小区物管不管臭水沟 业主拒交物业费
法院:管理费照交 滞纳金不必交
法官:一般瑕疵不构成拒交理由,但服务质量实在太差,物业费可少交
有问题不处理,业主不交钱,见业主不交钱,物业停水停电……关系恶化循环,只好对簿公堂。广州中院数据统计,拖欠管理费已经成为物管类纠纷的“主力军”,成为业主对抗物业公司的“维权手段”。
2013 年,广州中院审理4400多件物业纠纷案,九成是追索物业费。物业作为小区的“必需品”,为何屡屡和业主闹上法庭?这类官司怎么审理怎么判?日前,广州中院房产庭法官一一进行解答。法官提醒,物业单一项目的服务瑕疵,不能成为业主拒交的理由,但如果服务实在太差,法院还是会酌情判业主少缴些钱。
【案例】
绿化用地变排污沟 一楼业主拒交物业费
家住白云某小区一楼的高先生,从2011年起开始拒绝缴纳物业费。他的理由是,家旁边的绿化带被挖成排污水沟,导致楼宇长期受污水浸泡,“老鼠横行,蚊虫奇多,长期臭气熏天”。高先生说,他多次跟管理处申诉,一直未能得到回复。后来,管理处干脆不予理睬。他束手无策,决定缓交管理费,希望引起物管的重视。
截至2012年12月,高先生共拖欠了物业费一千多元。该小区的物管公司终于按捺不住,几经催缴后决定提起诉讼,要求法院判高先生如数缴纳物管费外,还应缴纳滞纳金。高先生自然不同意,他亮出照片和视频,证明他实在是深受污水困扰而且协商无果。
广州中院接手审理此案认为,该物管公司是家有资质的企业,也是小区的业委会所委托的物管公司,对小区提供物业服务。高先生享受了服务,还是应该缴纳费用。至于小区开挖排污沟对他生活造成的影响,属于另一类法律关系,不能成为拒交的理由。不过,法院认为高先生的遭遇属实,也反映了物业公司存在一定的服务瑕疵。所以,高先生拒交物业费是“事出有因,但无理由拒交”。最后,中院决定判高先生缴纳物业费,但无需缴纳滞纳金。
【现象】
追索物业费 占了物业纠纷九成
近几年来,随着大量小区步入成型、成熟期,物管行业急剧发展,由此引发的纠纷也逐年攀升。广州中院房产庭副庭长穆健介绍:2012年,中院审理了3800件物业纠纷,2013年上升到4400多件。这些涉及名誉、公摊水电费、安保赔偿、收费标准等等,名目二十余种,但物业公司追索物业费官司是主要类型,几乎占了九成。
中院房产庭数位法官日前接受媒体采访时提出,物业纠纷很特殊,不好审不好判,判不好可能直接影响小区的稳定。而且,用司法手段解决小区事务,存在“只破不立”的弊端。法官呼吁出台物业法规,由房管局牵头规范物业管理,完善业委会制度,尤其要加大对物业合同的审查力度。
