开征物业税之前须厘清的几个问题

钱瑛瑛 张思 同济大学经济与管理学院

近来，“物业税”一词又成为业内外热议的焦点。以笔者之见，开征物业税之前，关键问题之一是明确物业税与土地出让金之间的关系，之二是确定简便合理的税基和税率计算方式。这两个问题牵涉到对物业税本质及其与房地产价格之间关系的正确理解。

一、物业税的可能开征对象及辨析

从国际惯例来看，物业税一般向房地产所有权人按年征收。在我国实行的是土地所有权的公有制和使用权的出让制，国家拥有土地所有权，业主拥有房屋 (地上物)所有权和土地使用权。因此，我国开征物业税，一种选择是比照大多数国家，对所有权征收，即征收对象为土地所有权和房屋所有权；其中，纳税主体是土地所有权人(国家)和房屋所有权人。另一种选择是根据我国特色自成一体，对使用权也征收，那么，征收对象包括土地所有权、房屋所有权和土地使用权，其中，纳税主体是土地所有人(国家)、房屋所有权人和土地使用权人。因此，物业税开征有两种可能的选择：要么开征对象为房屋所有权，纳税主体为房屋所有权人；要么开征对象为房屋所有权和土地使用权，纳税主体为房屋所有权人和土地使用权人。

接下来的问题是，在土地使用权出让制度下，对土地使用权人开征物业税理论上是否可行?

物业税作为财产税的一种，理论上可以对“使用权”开征。因为使用土地可以获得收益，土地使用者也获得了中央和地方政府提供的相关公共设施之便利；又因为租用土地的数量和等级反映了使用者的负税能力，对“使用权”征税似乎也不失为一种较为客观公平的做法。但是，假设我们以此为依据对土地使用权征收物业税，会出现什么情况呢?

第一种情形，当土地为私有时，国家既然向使用者开征物业税，那么就没有理由对土地所有者免征物业税。结果是，既对土地所有者征收物业税，又对土地使用者征收物业税，即对同一标的课征不同名称的税赋，两者税负的合理确定和分摊，有赖于对双方因拥有该物业的所有权和使用权而获得的收益的准确评估。这种收益的评估是复杂的，而且是动态变化的。本文认为，与其如此复杂，还不如直接对土地所有权征税，然后通过租金实现税负在地主和承租人之间的市场化归宿。这也正是目前大多数发达国家所践行的方式。

第二种情形，当土地为公有时，如果对土地使用者开征物业税，本质问题与第一种情形相同，难以确定所有者和使用者之间的税负分摊。而且，更为复杂的是，由于在我国作为土地所有者以土地出让金的形式提前收取了40～70年的地租，如果同时又要以国家的身份对土地使用权征收物业税，不免有重复课征之感。与其这样，还不如借鉴发达国家的经验，只对所有权征收物业税，对使用权的价值通过出让金来体现。

因此，本文认为，我国现阶段在土地所有权公有和使用权出让的制度下，物业税的征收应该只针对地上物即房屋的所有权。

二、物业税、批租制、年租制与房价的关系

有人认为，开征物业税的同时，应该将土地出让金化整为零，改为年租制；而且认为，这样可以化解物业税与土地出让金之间的“重复”矛盾，也可以降低开发成本从而降低房价。笔者认为，这种假想至少存在三方面的问题。

首先，存在概念上的混淆，将“租”和“税”混为一谈。出让金的支付者为承租人，物业税的缴纳者为出租人(地主)。如果将出让金化整为零变为物业税，相应地，缴纳人由土地承租人变为出租人。所以，将出让金化整为零为物业税的设想，在逻辑上是行不通的。
其次，寄希望于通过降低开发成本来降低房价，有悖于经济学常识。众所周知，成本并不决定价格，成本只是影响价格的一个因素而已。

再次，这种观点还忽略了买房者使用住房过程中将要承担的年租支出。如果采用年租制，购房人除了向开发商支付买房时的“不完全房价”(未付全部出让金时的房价)以外，还需在使用期间每年向土地出让方支付土地出让金。倘若将每年的出让金折现为现值，加上前期支付的“不完全房价”，在市场供需双方的理性选择下，总房价会与出让土地制度下的房价持平。这是市场机制作用下同质同价的必然结果。当前二手住房交易中，划拨土地上的房地产租金与相邻的出让地块上的房地产租金(甚至买卖价格)没有存在太大的差异，这就是明证。

简而言之，从经济属性看，物业税不能取代或者整合土地出让金，无论是批租制还是年租制下的土地出让金。而且，土地年租制下的房价不一定低于批租制下的房价。

三、税基和税率的确定

从一些发达国家的经验看，物业税税基，一般是征税对象的价格或者数量，也就是房地产的价格(租金)或者面积，可以是从价税，也可以是从量税。其中，价格又可以用市场成交价格、原始取得价格、重置价格和租金收入等不同方式来确定。面积可以是宗地的占地面积或者建筑物的建筑面积。

在我国，沿海与内陆之间，大城市与中小城市之间，房地产类型繁多，年代差异较大，土地级差巨大，考虑到物业税的每年计征，如果以价格为税基，开征之前需要建立批量评估房地产的标准。如果仅对地上物(房屋)开征，由于剥离了土地的价格，房屋价格不会随土地价格急剧波动，重新评估的频度要求会有所降低。

如果按照前述以房屋所有权为征税对象，以面积为税基，建议在我国以建筑物面积计征。根据产权证上的记载信息，较为方便地计取，相对于从价征收，可以大大降低征管成本。

考虑到住房的居住功能属性，对家庭的首套自住房免征，即税基的面积从第二套住房开始。

与其他税种一样，物业税的税率可以是比例税也可以是定额税。从境外经验看，物业税以比例税居多。

综上所述，本文建议我国在物业税开征之初，采用对房屋的建筑面积征税，并且采取定额税率。具体而言，可以规定每平方米建筑面积每年的纳税额，再结合房屋所在地的土地等级，可以便捷地计算出税额。若要区别对待自用房和出租房，则可以通过单位面积税额的额度不同宋体现。[page]

在同一比例或者同样定额标准下，由于各阶层的住房需求弹性不同，税负在不同阶层之间的分布是不均匀的，中低价位住房相对于高价位住房的购买者承担更重的税负。因此如果考虑公平性，一般建议实行差别税率，如房地产数量越大(总价越高)，税率相应高一些，使税负向高收入群体倾斜。但是，考虑到住房的保障属性，本文不提倡在一个城市内对相同面积、不同地段的自用住房实行差别税率；而对非自用住房或者住房之外的其他类型房地产，考虑到其资产属性，建议实行差别税率。另外，如果采用国外的一些做法，对豪宅课以较低的税率，则不是单纯考虑税负的公平性了。

对于税率的总体水平，建议宜低不宜高，尤其在推行物业税的初始阶段，理由如下。其一，我国目前的房价相对于工薪阶层的收入来说比较高。很多工薪阶层的住房原始取得渠道是非市场化的，如房改购房或者拆迁安置，而随着近几年房价的快速上升，形成了这一群体的“高资产低收入”的经济现状，其实际收入承受不起高税率下的高税负。其二，目前我国的医疗教育等福利保障还未完善，投资渠道较少，百姓将房产投资作为抵御通胀、增值保值的主要渠道。如果课以高税率，百姓的保障感受到威胁。其三，所谓藏富于民。目前拥有多套房产的群体，除了房改或者拆迁取得，绝大部分是改革开放以后先富起来的人士，所拥有的房地产大多是勤劳致富的正当结果。如果课以重税，有劫富济贫之嫌(因为个人所得税和企业所得税已经考虑这一因素)，可能会加剧国内民间资本或财产的外流。

最后以上海为例，简要说明税基税率水平的大概测试。

假设以家庭为单位，首套住房免物业税，第二套以上征收物业税。设讨论对象是上海中环线边上、一套面积为90平方米的商品住房。该住房目前的市场价格为135万元左右。如果以价格为税基，以1％为税率(取发达国家的低位数)，那么税负为1．35万元。相当于2008年上海市家庭可支配收入(26670元／人*2．7人／户=72009元)的18．7％，对于“高资产低收入”的上海工薪家庭来说，税负是很高的。拥有这样一套住房的家庭，如果出租，市场年租金收入2．4万元左右。扣除物业税，租金纯收入是1．05万元，投资回报率是非常低的。这样的税负水平，对房地产长期投资的抑制作用是不容质疑的。 如果对第一套自住房不给予免税，这样的税负对工薪家庭来说是难以承受的。所以，第一套住房应当免税，1％的物业税率对出租投资而言还是偏高的。如果降低为0．25％或者 0．5％，则税负可以成倍降低。

考虑到市场价格的波动性和评估的成本，如果采用建筑面积为税基，由于面积的易得性，可以免去评估以及管理成本和相关部门寻租的可能性。

还是以上述物业为例，如果以面积为税基，税负为90X单位面积税额。比如，单位面积年度税额为50元，那么年税负在4500元，占家庭收入的6．2％。如果出租，税后租金收入是1．95万元。税率的确定还应该考虑税后纯租金收入的投资回报率与其他投资晶的回报相称，这样可以鼓励二套住房的长期出租和投资。