浅议物业税

    去年10月党的十六届三中全会首次提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。今年1月以来，新闻媒体纷纷报道广东可能作为推行物业税试点区域，今年对不动产开征物业税的消息，物业税一时成为多方关注的话题。

    一、物业税的定义

    物业税，又称“财产税” （property tax）、“房地产税”或“不动产税” （Real Estate Tax），是在一定时期或一定时点上，要求其所有者或承租人（个人或法人）对其所有或使用的土地、房屋等不动产缴付一定税款，其税款额度随房产的变化而变化。从目前媒体的报道看，物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。把现在开发商一次性缴纳土地出让金的政策改为土地出让金主要由消费者在购房后分次缴清。这将完全改变现有房地产市场的格局和消费者的购房预期，所以引起广泛关注。

    二、国外的物业税

    从各国对物业税的实践来看，一般依房地产的存在形态--即土地、房产和房地合一的不动产来设置。目前世界上通行的主要税种有：

    （1）不动产税。这是对土地、房屋所有或占有者征收的税，计税依据为不动产评估价值。对特殊用途如公共、宗教和教育等物业一般实行减免。不动产税又可分为三种类型：一是将土地、房屋、有关建筑物和其他固定资产综合在一起而课征的不动产税（Real Estate Tax），如巴西、日本、芬兰、加拿大的不动产税等。日本的固定资产税由市町一级政府征收，税率根据房地产的地理位置确定，幅度从1.4～2.1％，被评估的土地价值低于15万日元和建筑物价值低于8万日元的免征。芬兰市级地方政府1993年开征了不动产税（农、林业用地除外），普通税率在0.2～0.8％之间，长期居住用不动产的税率在0.1～0.4％之间，具体由各市政府确定。加拿大不动产税收以保证财政收入为目的，主要用于发展教育、运输、通讯、环境、卫生等事业。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。波兰房地产税属地方税收，由地方议会规定最高税率。参加保险的住房按其价值课税，税率不得超过0.1％，投保的其他房屋不得超过其价值的2％。新加坡规定工商业和出租住宅单位的税率1996年7月1日起降至12％，屋主拥有的住宅房地产享有4％的特惠税率。印尼的不动产税主要是针对土地、楼宇及永久建筑物课税的有效税率极低，不超过不动产价值的0.1％。三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式。西方多已采用地价税（主要采用估价计税方法），如奥地利的闲置土地价值税，韩国的综合土地税，象牙海岸的已开发土地税和未开发土地税等；意大利则开征建筑物地税、未建筑物地税。法国的房屋税属地方税收，估价基础为一定时期的平均租金价格，税率由各地自行制定。

    （2）财产税。在不征收不动产税的国家里，一般征收财产税，如美国、英国、荷兰、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、智利等国。操作办法是将不动产与其他财产捆绑在一起计算，就纳税人某一时点的所有财产课征一般财产税，计税依据是不动产评估价值。其中，美国的财产税极具代表性。美国把房地产归为一般财产，征收一般财产税，以所有人为纳税义务人，计税依据为房地产的核定价格，各州税率不一致，一般为3～10％（名义税率）。而由于房地产评估价值低于实际价值，实际税率只在1.2～3％之间，其中房屋税的税率只为房价的1.09％。某些州免征或轻征自有自用房屋的财产税，几乎所有的州都免征宗教和慈善机构的房地产税。荷兰的财产税属地方税收，是地方政府为数不多的几个税种中最主要的税种，房地产价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定，税率由地方政府自定，对许多土地有免税规定。智利的财产税被作为一般中央税收管理的一部分。智利把房地产划分为两类：农业和非农业。农业房地产是那些以农业、森林或将家畜喂养作为主要经济活动的土地。其他的房地产被认为是非农业的。可征税的价值由土地的财政价值加上建筑物财政价值减去被免税的价值来决定的。目前，农业和非农业房地产都按他们可征税价值的2％征税。非农业房地产一般是按市场价值的45％计税。住宅建筑面积如小于140平方米，将扣除50％的税。免税包括已经被认证20年后的建筑面积小于70平方米的房地产，15年后的71～100平方米的房地产，10年后100～140平方米的房地产。估价低于一定价值的房地产也完全免税。

    （3）定期不动产增值税。该税种主要是针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般分两种：10年期增值税主要是对由于城市发展而引起的土地增值征收

    ；5年期增值税主要是对由市政工程的改善而引起的土地增值税征收。德国、英国、日本曾实行过的土地增值税，意大利现行不动产增值税含有对未发生转移的土地的自然增值。韩国的土地超额利得税，是对土地所有者由于地价上升而获得的土地超额利得所课征的一种税，课征对象限于闲置土地和法人的非经营用地。

    三、港澳地区的物业税

    香港的物业税是根据个人之投资物业租金收入而征收。香港的物业税和利得税、薪俸税一起，构成主要的所得税。物业税是向本港土地及建筑物的业主（拥有人）所征收的税项。计算办法是将物业的评税净值依标准税率计算。业主自住的物业可以豁免物业税。物业税是针对租赁收入征收的税项，从它的计征方式上也可以看出，它完全是从租计征的。香港物业税的税率近年略有增加，如2003年为15.5％，今年则为16％。香港的物业税和通常我们将要开征的物业税含义不同，实际上相当于大陆的房产税和营业税。但是香港的差饷则相似我们目前理解的物业税。差饷是对拥有土地及楼宇等不动产者课征的一种间接税，无论物业是否出租，都须缴纳差饷，即使物业空置也是如此。差饷的计征依据是应课差饷租值，是由香港差饷物业估价署评定的。差饷税每年调整，近年在5％左右。

    澳门的物业税和香港类似，也是对房地产出租所得进行征税，称之为房屋业钞，其法规相当详尽完善，共有9章134条。与香港物业税不同的是，其征税是累进税率，房屋租金收入在12万元以下，税率为16％，12万元至24万元之间税率为18％，24万元以上税率为20％。[page]

    四、为何开征物业税

    问题之一是，税费名目多，企业负担重，提高了房价。由于房地产税费过多、过高，加大了商品房开发成本，提高了房价，加重了消费者和开发公司的负担，对住宅与房地产业的持续健康稳定发展产生了负面影响。如广州市商品房价格由土地出让金、拆迁补偿、税、建筑安装成本、利润等项目构成。“从调查了解的总体情况看，商品住宅土地出让金目前是执行平均每平方米建筑面积820元的标准，约占房地产开发总成本的10％；拆迁补偿约占总成本的15％；税约占总成本的9％；各项收费约占总成本的16％；地价（含拆迁补偿）及税费三大项约占总成本的50％；建筑安装成本约占总成本的30-35％，利润15-20％。而国外发展中国家的地价及税费三项仅占价格的20％，建筑安装成本却占73％，利润只占7％。”（据广州市物价局：《税费重，拆迁补偿多，房价高企》，载《南方房地产》1999年第8期）相对而言价格构成不合理。

    由于财政收支之间存在大缺口，各级地方政府为了完全履行其管理土地和房地产市场的职能，通常就会采取谋求税收以外的其他办法，比如向房地产企业征收各种“正税”之外的各种费。这是造成我国房地产行业税费并立，费重税轻，以费挤税的重要原因之一。当然，我国目前缺乏统一的土地收益分配制度，特别是费用的收取范围不明晰，收取标准模棱两可，以及收费属于预算外资金可以较容易纳入管理机构的“小金库”等也是一些原因。

    问题之二是，现有土地出让方式不合理。目前地方政府收入增加最快的来源是依靠出让国有土地使用权的所得。各级地方政府因而加大了对土地的出让力度。比如自1997年11月以来，广州市已成功进行了13次土地公开招标拍卖挂牌，共招标拍卖出让土地27块，用地面积约70万平方米，收到金额33.5亿元。2002年，政府收取土地出让金首次突破50亿元。广州市政府在地铁一二三号线项目中，把地铁沿线周边许多的地块高价出让给房地产商或者自行开发，以弥补巨额的地铁建设费用支出。从实行土地拍卖以来，杭州市楼面地价从1998年的每平方米800元已涨至现在的4200元，在一次公开拍卖中，还创出每亩地1800万元的天价。1995年每亩5万元就可以竞得的近郊地块，现在起码涨到300万元一亩。虽然拍卖土地有这样那样的好处，但这种方式存在着明显的短期行为。现在出让土地都是一次性出让土地40-70年的使用权，发展商把40-70年的土地使用价值一次性买了下来（而且是按照土地当前的价值即现值来估价的）。而土地有一个天然的特点，就是它会随着时间和经济发展而日益增值。也就是说，在被出让的40-70年中，地块的市场价值实际上是随时间发展而越来越高的。而现在以目前市场价值来出让这块土地，国家或者政府实际上没有获得这块土地的最大收益。而采取另外一种出让方式的话，比如采取按10年或20年等年限收取土地增值税（或地租）的方式，政府应会获得更大的收益。另外，房地产商花高价购买了政府一次性出让70年的土地使用权，必然把高昂的土地价格成本转移到其最终产品即商品房上，这也是商品房价格高企的直接原因之一。如果政府采取按10年收取土地增值税（或地租）的方式，那么商品房的售价必然大幅下降，现实中房价收入比过于悬殊的问题可以得到缓解（虽然消费者10年之后还要再补房价）。而且政府一次性出让40-70年土地使用权，实际上是一种寅吃卯粮、竭泽而渔的方式。一届政府在法律上是5年的时间，一届政府出让一块土地的年限是40-70年，40-70年的土地收益全都归了本届政府所有，以后的多届政府基本上不会再从本届政府已经出让的这块土地上再获取很大的收入。而土地是非常稀缺的资源，一届政府以很长的时限出让太多土地，对以后历届政府再次获取土地收益的负面影响是显而易见的。现在已有些城市已经快将陷入没有新土地可以出让的尴尬地步，这也是在这一土地出让制度下土地出让过多过快所致。

    物业税的出台则有利于解决以上问题。

    一是可以均衡政府长期的财政收入，每届政府都有了一笔稳定的收入，有利于加强建设计划性。也可一定程度上遏制土地的过快出让。二是有利于清理目前税费不分，费大于税的现象，房地产企业的负担无疑会小很多。三是有效降低房产市价，给购房者减压。在“物业税”的模式之下，地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50％的地价和相关税费在销售时只需先缴纳一部分，开发成本就可大幅度下降，也可大大降低房价。四是税率与物业质量结合更紧密，物有所值得以体现。征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。随着交通、配套等设施的增设，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也会提高。政府财政收入与土地、房产价值直接挂钩，促使地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境。五是可以减少金融风险和房地产烂尾项目。实行物业税后，开发商所需要预先支付的成本就大大降低了，有些甚至就不需要贷款了，这就减少了金融系统的风险。导致项目烂尾的概率也低了。但消费者购房后要负担的费用却增高了，要求银行提供新的金融服务品种。

    五、开征物业税面临的问题

    作为新的税种，物业税固然在很多方面优于批租制下的税务制度，但物业税的开征从根本上动摇了现有房地产市场的基础，进而必然动摇整个房地产市场格局，其对房地产市场影响之大是毫无疑问的。

    （一）对现有房地产管理体制带来无比巨大的困难。如果按现在的思路实施物业税，由于房地产企业需要的资金大大少于现行体制，房地产开发的门槛一下子降低很多，必然会有许多企业涌入房地产市场，我们房地产管理部门如何监管这些企业，如何维持目前已经建立的较为成熟的房地产市场？再者，房地产企业拿地的成本大大降低，土地市场如何出让土地，是继续采用拍卖制还是制定新的土地出让方式？

    （二）二元税制和房地产市场二元价格体制的形成。由于之前对于土地一直实行的是批租制，而由此产生的一系列的收费都是建立在批租制的基础上的，对于这部分不动产，直接收取物业税是不可能的，此时的二元税制就不可避免了。在二元税制存在的过程中，会存在新旧模式的冲突，新的税制下的不动产运营模式和老的税制下的不动产运营模式都会有差别，如何使得两种税制下的运营模式尽可能的减少冲突，将是物业税改革过程中的一个重要问题。由于一级市场存在两种税制下的土地，因此，物业税改革的一个必然结果便会导致房地产市场的二元价格体系。[page]

    （三）物业税的改革还面临不同房产如何计税问题。中国住房类型多样化，既有商品房，也有公产房，既有经济适用房，还有安居房，可谓花样繁多。对于不同房产的税制，恐怕也是物业税改革中一个不容规避的问题。

    （四）卖地筹集的资金导致各个地方的政府性投资出现不正常的增长，也给下届政府造成了很大压力。实行物业税，城市政府立刻失去了很大一部分财政收入来源，财政收入降低，市政配套建设问题就凸现。如何安排市政工程建设呢，将是政府非常头痛的问题。因此，政府工程建设将会经历阵痛，新税制与地方政府的矛盾与冲突也是值得关注的。

    （五）由于不动产增值所带来的物业税的增收部分，应该考虑是不是虚增。如果是因为土地周边环境、配套设施的改进该带来的增值，应该计入物业的增值范围。但是如果是因为市场的虚热或者由于炒作行为而产生的涨价，政府就应酌情考虑。对增值额收税，也可能造成业主私下暗箱操作，与买方私下签订买卖合同，规避增值税。

    综上所述，物业税的开征虽然是个大方向，但还须仔细研究，谨慎实行。

    （作者注：本文仅代表个人观点。）

广东省建设厅住宅与房地产业处　张志军