招投标：走好风险防范第一步

　　不容置疑，物业管理招投标对促进市场竞争机制的形成、推动物业向优秀管理企业集中起着重要的作用。但在招投标的过程中，物业管理企业获取项目的道路上机遇与风险并存，把握机遇，抵御风险是企业在竞标过程中应秉承的原则。

　　一．物业项目硬件风险

　　物业硬件设置（工程质量、设备选型、设施配置、管理用房配置等）是物业管理项目实施的龙头，没有完善的硬件配置，招标进展及合同履行无从谈起。尤其是二手楼盘（业主大会招标的项目）因为硬件纠纷多次解聘、招聘物业管理公司的案例比比皆是。

　　对策：招标人在招标之前应尽量完善硬件设置工作，避免在硬件设置不确定时招标。物业管理企业也应充分调查，摸清物业硬件配置情况，避免由此带来的管理问题和责任风险。

　　二．管理方案风险在物业设备设施等硬件确定的情况下，应根据招标文件，研究制定项目管理方案。中标的物业管理方案作为物业服务合同的附件有着共同的法律效力，夸大其辞、不切实际的管理方案造成中标人在法律纠纷中被动、败诉的现象不胜枚举。

　　对策：投标企业必须根据具体物业项目的具体情况，确定适合的管理方案。招标人和中标人必须对管理方案中存在的风险进行考虑和评估。

　　三．自然及环境风险

　　自然及环境风险包括洪水、地震、火灾、台风、雷电等，都是不可抗拒自然力。物业管理企业虽然可以在管理方案中制订对于灾害的应对预案，但在实际管理中仍要投入大量的人力物力。按照合同的对等原则，这类风险应由合同主体共同承担，但如果未加明确，在中标后的物业管理过程中，除属于专项维修资金维修范围的由业主承担，其他自然及环境风险都在物业管理企业。

　　对策：招标人在起草招标文件时应充分考虑这些因素，对不可抗力的级别加以界定，要求物业管理企业在投标文件中充分考虑自然及环境的影响。物业管理企业在管理方案制订中，应明确管理责任和免责条款。

　　四．地域风险

　　总体而言，地方政府对于中央政府的大政方针是遵照执行的，但在一些具体问题上，则可能采取变通的做法。特别是在市场开放方面，不少地方政府常有缺位和越位的倾向，对本地企业和外地企业在经济上、政策上、市场地位上实行差别待遇。在物业管理招投标市场开放的过程中，招标人找出各种各样的理由来保护自己的物业管理企业，如仅在本地媒体上发布招标文件、投标单位要求具有本地管理经验、报名单位资格预审时对本地企业获奖（创优）加分偏高、评标时评委打分照顾本地企业等，主管部门也往往不加干涉甚至主动帮助招标人设置门槛。

　　对策：物业管理招投标是一种市场行为，主管部门和招标人必须按照市场法则办理，各省应统一制定 《 物业管理项目招投标评标办法 》 ，避免地方保护意识，让招投标的企业唱主角。参加投标的外地物业管理企业在参与异地市场竞争之前，要充分了解当地的物业管理市场准入情况，对不合理的市场规则要据理力争，乃至退出参与，避免承担由于地域保护受到经济和信誉损失的双重风险。

　　五．投标文件及合同风险

　　投标文件及物业服务合同既是物业项目管理的法律文件，也是物业项目全面风险管理的主要依据。物业项目的管理者必须具有强烈的风险意识，在起草投标文件及物业服务合同时应从风险分析与风险管理的角度研究合同的每一个条款，对项目可能遇到的风险因素有全面深刻的了解。否则，风险将给项目带来巨大的损失。

　　对策： ( 一 ) 选择合适的收费测算形式、收费内容、无偿服务内容和有偿服务价格标准。根据不同物业项目内容（质量、标准要求）、物业服务费用支付形式要求，选择合理合同成本支出测算，根据物业项目的特点和实际，适当选择提供无偿服务的内容和有偿服务的价格标准，降低收费服务中的合同风险。 [page]

　　( 二 ) 严密的语言表达。语言是合同的载体，合同是仲裁、诉讼、索赔的依据。完善的合同可以防止或减少争议，从而减少费用，如果在合同中没有严密的表达，很可能给仲裁、诉讼、索赔留下隐患。如不切实际的创优承诺“获得 ×× 级示范小区”，应该承诺为“达到 ×× 级示范小区标准（ 20 ×× 年版本）”，避免由于实际操作中评优标准、名额发生变化造成落选的被动局面，最主要的是免除了业主对承诺未兑现的追究。

　　( 三 ) 合理的风险分配。根据风险管理的基本理论，物业管理风险应由有关各方分担，而风险分担的原则是：任何一种风险都应由最适宜承担该风险或最有能力进行损失补偿的一方承担，符合这一原则的风险转移是合理的，可以取得双赢或多赢的效果。

　　目前，国内物业管理市场处于买方市场，招标人为了回避承担风险造成的损失，加大中标人应承担的责任，而某些中标人由于承担了较大的风险损失，不得不依靠降低服务质量、服务标准争取利润空间；甚至某些中标人由于风险造成的压力，无力完成物业管理项目。由此可见，合理的风险分配显得非常重要。

　　六．评标风险

　　物业管理招投标的评标委员会一般是由招标人代表和不少于三分之二的评标专家库专家组成，招标人在评标过程中明显的倾向性打分往往使专家评委的打分失去平衡的作用，专家打分的“关系分”、“人情分”现象仍有所存在。

　　对策： ( 一 ) 主管部门可以采取跨地域聘请专家的办法，更好地体现公正性。

　　( 二 ) 根据评标公开的原则，将评委评标分数公开，让参加的企业既知道自己企业的得分，也知道其他单位的得分，还可以查阅分数，可以对已有的分数进行查询。同时对招标人和评委也能起到有效约束的作用。

　　( 三 ) 招标人（开发商）下属或参股物业管理企业参加投标的应一律回避，专家库评委所在企业、所在企业下属物业管理企业或参股企业、个人子女所在企业参加投标的，专家库专家应声明并回避，在评标前应签署专家声明。

　　除此之外，对于招标人虚假招标的现象，投标人应加强识别，除了对招标人与各投标人的业务、利益关系进行摸底外，还要对其他投标人相互的利益、往来关系进行调查，避免成为陪标的对象或是围标的牺牲品。

　　招标文件及投标文件是工程实施的纲领性文件，是物业管理实施过程中的依据，风险管理是物业管理实施管理体系的一部分。但是在物业管理招投标中，风险管理并不是与服务费用测算、服务质量承诺、投标文件策划、信息沟通、组织协调并列的一个独立部分，而是将以上几方面与风险有关的内容综合而成的一个独立部分。有人曾说“所有的管理都是风险管理”，看来也不为过。物业管理的招投标阶段，是预防风险的有利时机，如果做好这一阶段的准备工作，就能很好地避免将来可能出现的纠纷。

　　作者系温州市物业管理项目招投标监理办公室副主任