小区停车场产权和停车费的归属探讨

　　小区停车场、车位的产权及收益归谁所有?

　　根据《物权法》第七十四条的规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。以及第一百四十二条　建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。即在没有其它证据证明停车场、车位产权的明确归属的情况下，根据谁建设、谁所有、谁受益的原则，规划内的停车场、车位的产权属于开发商所有，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

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　　物业管理费收取标准

　　物业管理费的景洲大厦是一个特例。景洲大厦有442户，160个左右地下停车位，加上地面临时停车位，约200个，每月停车费的收费标准为250元。从2003年11月1日开始，业主委员会与物业管理公司以合同的方式，明确了停车费的收益及分配。

　　邹家健说，他们委托物业公司按“包干制”的方式，代为出租小区里的停车场，经双方约定，业主委员会每年提留停车场收入30万元，建立景洲大厦业主基金，为今后更换电梯、主体大修积累储备资金，大厦业主基金按业主大会的决定使用。邹家健介绍说，从2003年到现在，他们业主基金账户上已达180万元，这些钱，存在银行，分文未动。

　　记者在合同书上看到，景洲大厦业主委员会提留后的停车场收入，用于补贴景洲大厦物业管理费差额和交由物业公司用于停车场设备、场地维修、监控设施维护等项目支出。

　　据了解，深圳目前有3个小区复制了景洲大厦的做法，业主委员会与物业公司明确约定，小区停车场属小区业主共有，收益归全体业主。[page]

　　市国土资源和房产管理局：

　　停车费所属至今仍有争议

　　记者采访了深圳市国土资源和房产管理局的有关人士。他说，小区停车场收入所属至今都是一个有争议的话题。根据有关法规，一个基本的原则就是：谁的物业谁受益。目前的小区停车场主要有地下停车场、开发商卖给企业经营的停车场、占用小区公共通道的收费停车场3种，具体到这3种情况，就要看停车场的业主是谁，如果占用小区公摊面积作为停车场，那收益就应该归业主所有。而地下停车场比较复杂，没有规定产权属谁，那么就要根据合同的约定来定。

　　他说，停车费的收益并非表面上看到的全由物业公司支配，事实上除了必要的成本和纳税外，其余部分主要补充专项维修资金等。同时他认为，景洲大厦的做法是一个特例，根据有关法律，业主委员会不能从事经营行为，没有推广价值。