南通：专项维修资金管理使用经验谈

商品房专项维修资金俗称“房屋的养老金”，自2002年5月开始，南通市为了确保商品房及时建立起完整的“首期维修资金”，保障房屋的售后维修不脱节，实行的归集方式是由开发单位在办理商品房产权注册登记前先行一次性垫付，归集在南通市房管局财政监管的专项帐户上，之后再向购房者收取。集中归集的这笔商品房专项维修资金分别归属于各个商品房物业项目的全体业主所有，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修。由于维修资金用完之后还需“续筹”，因此归集到专户上的资金只是“商品房屋的第一笔养老金”，可以预测的是“续筹”工作难度将会很大，所以延长“第一笔养老金”的使用寿命是大家的共同心愿。近年来已经到了维修资金普遍使用阶段，南通市房管局不断总结经验，积极创新，采取了一系列措施，尤其是2007年出台了审计措施和社区监督的做法，确保了业主的房屋共用部位、共用设施设备得到及时修缮与维护，又监督了资金合法、合理地使用。

准确定位，维护物权，建立规章制度

2003年国务院《物业管理条例》颁布，明确规定“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定”，但是该办法几经修改，直到2008年2月1日才开始正式实施。在此之前，可以说有关维修资金使用管理的上位法一直不健全。为了切实保管好业主的维修资金，保证业主要求使用资金的渠道通畅，2007年1月，南通市房产管理局根据实际工作的需要，研究出台了《南通市市区房屋专项维修资金使用监管操作规程》，从维护业主权利出发，准确定位业主的所有权地位，操作规程贯彻了业主的决策权和业主委员会的审批权，政府部门发挥的是监督作用，并随时向业主、业主委员会提供账目核对服务，从而在制度上保证了维修资金的业主所有权不受侵害、使用通畅和政府监管的及时有效。

设计流程，规范操作，资金运转顺畅

南通市的商品房专项维修资金使用是近两三年才开始的，通过不断总结，不断完善，本着“资金使用顺畅、操作严格简便、监督合理有效”的原则，市房管局设计了合理的维修资金使用的流程，对涉及物业共用部位、共用设施设备维修，需动用专项维修资金时，由物业服务企业提出维修方案，经业主大会同意，由业主委员会（或委托物业服务公司）公开选择维修施工企业，签订维修施工合同后进行维修，施工企业（资金使用单位）提取资金时填写《南通市市区物业专项维修资金使用审批表》，经过业主委员会审批后，市房管局相关部门与分管领导核对监督。2007年内，南通市共使用维修资金300余万元，均做到了严格把关，规范操作，维修及时完成，资金及时划拨。

创新措施，审计监督，规范各方行为

为了帮助业主、业主委员会管理好维修资金这笔财产，考虑到部分业主、业主委员会、资金使用单位对施工单位的决算资料审查存在专业知识缺乏等困难，南通市房管局创新了“审计措施”：即一次动用维修资金超过5000元（含5000元）的，提取资金时需提交有资质的会计师事务所（或审计部门）出具的施工决算审计报告。这一举措表面上增加了操作工作量，起初有的业主委员会还不太理解，但是从实际运作近1年来的效果看，不仅为业主省了钱，还通过审计方式，规范了各方操作主体的行为，提高了他们的业务素质和政策水平，使广大业主相当满意。2007年内使用的300余万元维修资金中，190余万元通过审计单位进行了核查，审计核减数18万元，占送审数额的9%，占全年使用维修资金的7%，切实维护了广大业主的利益。虽然这一措施为业主节省了不少资金，但在开始阶段也遇到了一些障碍，必须耐心进行输导解决。

首先，在业主方面，必须得到他们的理解和支持。业主主要担心审计下来工程款没有核减多少，反而增加了他们的审计费用。通过大量的说服、解释工作，我们把审计的工作流程、采取的方法方式、参考的依据和标准、咨询的质量控制流程说给业主听、拿给业主看，打消了业主的顾虑，使业主认识到审计工作的必要性和有效性。

其次，在物业服务企业方面，要化解他们的牢骚。物业服务企业往往认为审计的程序烦琐，准备资料繁多。我们就从维修工程经过审计后对物业服务企业有什么益处、对物业服务企业自身做大做强有什么帮助等方面和企业老总进行探讨，从为业主服务的角度分析物业服务企业怎样才能得到业主的信赖。在审计过程中，还要注意引导物业服务企业如何进行前期的规范操作，如何收集、准备材料，以免有所遗漏。

再次，在施工单位方面，要排除他们的抵触情绪。有些施工单位最怕的就是规范，因为他们认为规范会使利润空间缩小，同时还要增加人力进行现场测量，做好预（决）算等等。我们积极引导施工单位树立正确的企业发展观，即通过规范的企业行为建立品牌，通过良好的品牌赢得市场，而审计工作正是帮助施工企业实现规范化的重要途径。[page]

尊重业主，依靠社区，建立监督网络

《物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”因此，要在维修资金使用监管中深入贯彻这一法律规定，业主委员会审批维修资金要明确“本次维修资金使用计划为业主大会作出的决定，已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”未建立业主委员会的，原则上不得动用专项维修资金，如确实需要动用，则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见（书面同意意见上要明确表示维修内容和动用维修资金数额），并经属地社区居委会见证盖章。南通市在实际操作中，对于没有成立业主委员会的区域，均要求2/3以上的业主书面签署同意意见，社区见证，并在物业区域主要出入口处公示7天，并拍照留存。这一措施得到了各社区居委员会和社会各界的大力支持和有效监督，切实维护了业主的物权。

维修资金是属于物业项目全体业主的一个物权，业主作为决策者应当认真使用好、管理好这笔财产，作为物业管理行业主管部门的房产管理局要发挥好监督作用和引导作用。国家建设部、财政部新近出台的《住宅专项维修资金管理办法》于2008年2月1日实施之后，相信一定会促进维修资金的管理使用更加完善、更加规范。

作者单位：南通市房产管理局