如何打破专项维修资金使用僵局

住宅专项维修资金制度是以1998年建设部与财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（简称老办法）为依据建立的。但由于制度设计、技术标准和工作机制上的原因，不少城市归集的专项维修资金并不能及时使用。一方面大量的商品房开始步入大中修期，急需资金维修；另一方面，住宅专项维修资金又处于沉淀死寂状态，遭遇尴尬。2007年底，建设部会同财政部出台了《住宅专项维修资金管理办法》（简称新办法），对原有的制度进行了改革和完善。新办法设计的制度和工作机制必将打破维修资金的使用困局，使该项资金步入归集、管理、使用的良性循环。其实，住宅专项维修资金的归集管理不是目的，真正的目的是有效使用。通过及时有效的使用，既为业主的物业保值增值提供保障，体现物业管理服务的经济价值，又随时化解因物业维修不及时而产生的业主与业主之间以及业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷，减少社区不稳定因素，延伸物业管理服务的社会效益。笔者结合实际谈一谈如何顺利使用专项维修资金的问题。

科学界定使用范围

住宅专项维修资金的使用应当控制在什么范围？这是前几年一直没能解决好的一个问题，也是维修资金不能及时使用的障碍之一。老办法规定的使用范围是共用部位11项，包括房屋主体、承重结构部位等，共用设施设备21项，包括建设费用已分摊入住房销售价格的上下管道、绿地、道路等。就内容而言，老办法的规定责任划分不清，比较含糊。部分规定如供水、供热、供电等管线的维修与《物业管理条例》第52条相悖。建设费用是否已分摊入住房销售价格的问题不好区分，实践中难以掌握和操作。住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁等）出现问题按有关规定应由开发建设单位保修至合理的设计使用年限，即终身保修，实际根本动用不了维修资金。老办法这些方面范围不明确，责任不清楚，使维修基金难以进入使用程序。新办法对原来的范围进行了修改，把共用部位和共用设施设备的范围调整为根据法律、法规、规章的规定和房屋买卖合同约定的由业主共有的部位和设施设备，把由相关行业应依法承担的相关管线的维修责任进行了剥离，便于理解和落实。对于房屋买卖合同约定的规定是一个创新，这是把普遍规定与各物业的具体情况结合，充分尊重和照顾了物业的个性，避免了“一刀切”所出现的问题，使新办法落实变得具体、可行，破解了使用的第一个难题。

新办法对使用范围的规定总体来说比较明确，但在具体操作上还略显不足，建议各地可根据具体情况适当调整。秦皇岛市从2002年开始，在115个商品房小区建立了住宅维修资金，共归集资金2.5亿元，申请使用16个小区，批准使用资金184万元。在使用范围上，我们比新办法有所增加，如在共用设施设备方面增加了小区的围墙（围拦）、电子监控巡更系统、门卫设施及单栋楼房的单元门等，同时明确小区的其它没有具体规定的合法建设的共用设施设备，经业主大会决定后也可使用专项维修资金。实践证明，这种调整合理可行，不仅涵盖了全部维修面，体现了所有权人的意志，还有利于新、老办法在执行中的衔接和过渡。

在禁止使用方面，新办法也有调整的必要。一是可在保修期未满的项目不得使用维修资金的规定中，增加“已经使用维修资金但施工方在合同中约定的保修期未满的项目”。二是在划分供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等单位依法应承担的管线和设施设备的维修责任方面，应明确具体责任范围。秦皇岛市2005年1月出台了《秦皇岛市物业管理实施办法》，对相关管线和设施设备的维修责任进行了明确细致的划分，实践中发挥了很好的作用。三是规定共用部位、共用设施设备的日常养护费用不得使用维修资金时，应将这部分费用纳入物业服务收费之中，避免维修与维护出现断层。同时还应规定未经合法批准增扩建的共用设施设备，不得使用维修资金。

合理确定使用程序

程序问题是专项维修资金能否及时使用，发挥效益的又一个瓶颈。老办法没有规定专门的使用程序，各省、市、自治区的实施细则也是五花八门，难以满足使用的需要。新办法就使用程序进行了初步规定，并针对业主大会成立前后两种情况，分别确定了不同的程序和责任。作为一般规定，基本能涵盖全国的情况，如果各省市再及时出台相关细则，使用应该不成问题。但是新办法规定的7项程序及每项程序中附带的责任也有不完备的地方，实践中可对程序进行必要的调整和改进。

一是对新办法第二十三条第（五）款进行调整。该款规定商品住房专项维修资金由业主委员依据使用方案审核同意，并到直辖市、市、县主管部门备案。同时，主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。根据《行政许可法》的规定，备案是一种告知性行为，主管部门没有审核权。既然不能审核又何来发现问题、责令改正一说。最好的办法是将备案改为审核，这样就容易落实了。各级政府主管部门在接受备案时，可以组织人员进行必要的审核，并将审核的结果，包括专项资金的使用范围、项目、维修内容、所需资金、施工单位等情况在小区内公示，待无异议后再施工验收，划转资金。这样做的好处是，主管部门既能及时发现问题、进行纠正，又增加了专项资金使用的透明度，尊重了业主的知情权、参与权，扩大了监督范围，减少了出现问题的机率。[page]

二是在使用资金时增加对质量的控制程序。维修资金的使用关键在于效益，也就是说花钱要把事情办好，要使物业存在的问题及时解决。在使用专项维修资金时，采用先施工、后划款结算的办法，增加一项质量验收程序。即业主或者业主委员会审核上报的方案，政府主管部门审核公示后，通知物业服务企业或施工单位，组织垫资施工，待工程竣工，由业主委员会组织相关人员或聘请专业人员验收合格后，再划款结算，并将施工合同及竣工验收资料报政府主管部门备案。一验收、一备案控制了质量，防止了“豆腐渣”工程出现，相信会得到广大业主普遍认可。

充分发挥物业服务企业作用

新办法规定，在需要使用住宅专项维修资金时，应由物业服务企业提出使用方案并组织实施，持有关材料向业委会申请列支资金。可见管好用好专项维修资金，物业服务企业有着不可替代的作用。

首先，物业服务企业可以发挥住宅专项维修资金帐目管理者的作用。帐目混乱的物业，专项维修资金是无法顺利使用的。现在绝大多业主委员会自身不具备资金和帐目的管理能力，实践中的普遍做法是在签订物业服务合同时，将专项维修资金帐目管理一并委托给物业服务企业。现在有些小区开发销售周期较长，维修基金不能及时归集到位，物业服务公司更换后帐目不清，致使资金无法分摊使用，这从某种意义上讲，也是物业服务公司没有尽到责任所致。所以，对专项维修资金帐目的管理，物业服务企业的正确做法是：业主委员会没有委托的，不要主动参与；如接受了业主委员会的委托，就要尽职尽责当好管家，做到帐目条理清楚，确保使用无误。

其次，物业服务公司可以发挥专项维修资金使用方案制订者和实施人的作用。维修资金如何使用？效益如何？物业服务企业是直接责任人。在现实中业主中很少有人具备专业测算技能，加上许多业主对共同利益关注程度不够，一般维修项目的报批手续都是依赖物业服务企业来完成的。这就要求物业服务企业既有良好的专业素质，又有高尚的职业道德，本着高效便捷、勤俭节约的原则，用好每一分钱，干好每一件事。要从维修项目立项建议开始，精心做好每一步工作，尤其要保证维修工程质量，将维护业主利益充分反映在专项维修资金的使用效益上。

第三，在发生危及房屋安全等紧急情况，政府主管部门组织代修时，物业服务企业也可以发挥重要作用。政府部门组织代修时，如小区实行了物业管理，物业服务企业就要积极主动地支持、配合主管部门的代修行为。可根据主管部门的委托，主动承担维修事项，消除危及安全的因素。如没有实行物业管理，主管部门在选择维修单位时，物业服务企业也应主动参与竞争，发挥自己的专业特长，按照主管部门的委托，完成维修任务，为业主服务，为政府解忧，同时也推广了企业的品牌。

主管部门监管到位

主管部门的强有力监管是用好住宅专项维修资的又一个重要环节。对此，新办法规定了使用专用票据、定期向专储银行对帐、每年公布资金帐目、对变化情况有异议的进行复核、审计部门依法审计等5项措施，从宏观上讲已经比较到位。但从微观上看尚有不完善的地方，尤其是具体使用每一笔专项维修资金时，主管部门如何监管未作详细规定。实际上维修资金容易出问题的环节主要是在使用阶段，只有在动用资金时把住了出口，才能堵住漏洞，防止流失。

在业主和业主委员会依据使用方案审核同意，并报主管部门备案时，物业管理主管部门应派出人员到现场进行核实，查看维修项目立项是否属实，业主委员会及业主大会的意见是否真实一致，维修资金的列支范围是否符合规定，并将核实后的维修方案在小区公示，接受业主的咨询和监督。在维修项目施工结束后，督促业主、业主委员会和施工企业组织质量验收，并由相关各方签订施工验收意见后，通知银行划款结算。另外，物业管理主管部门还应会同财政部门组成审计检查组，每年对全市城区已使用专项维修资金的小区和项目进行一次检查，发现问题责令相关单位进行纠正和整改。

同时，还要注重防止专项维修资金被挪用和流失。应当规定凡是使用方案不具体、申请资金程序不完善、划拨资金前没有到主管部门备案和审核、项目维修后没有验收合格的，银行一律不得划转资金。这样可使专项维修资金的使用既能方便快捷，又不会从安全上出现问题。