中国内地第一个业主委员会诞生始末

　　在深圳市罗湖区黄贝路有一个绿草如茵、环境优雅、规模不大的小区——万科天景花园，可能很难让人相信，这个与周边社区相比外貌依旧整洁如新的小区，已整整走过20个年头。就是在这里，诞生了中国内地第一个业主委员会组织，从而开启了业主自治与专业服务相结合的物业管理新时代。

　　1990年，万科集团首个住宅项目——天景花园在深圳落成，共有190套住宅，于1990年8月18日交付使用。由于小区环境规划理念超前，吸引了一批素质较高的业主购买。但在当时，对于正处于发展探索期的物业管理行业，还存在很多的不健全之处。比如，缺少法律法规的指导、规范，管理上的无序、混乱等等。当时的天景花园也面临着同样的问题，然而正因为这些问题的显现，加上一群热心的高素质业主和一家以“全心全意全为您”为服务理念的物业管理公司，成就了中国第一个业主委员会的诞生。

　　“电费纠纷”催生首个业主委员会的诞生

　　事情的起因源于小区电费的收取，由于当初天景花园规划时设计了两台变压器，分别供给住宅楼和商铺，但入住一段时间后发现供给居民楼的变压器负荷不足，管理处便向供电局申请将供给商铺的变压器补充用于居民楼的用电。这样与一般住宅相比，业主的电费要高出许多（商业用电的价格要高于居民用电），引起业主不满，久而久之有些业主干脆不交电费，要求物业管理处尽快想办法解决。时任物业管理处主任的陈之平与管理处的同事找了相关部门很多次，后来陈之平回忆说这种协调工作都做到了“磨破了嘴皮、跑断了腿”的程度，但供电局仍坚持小区业主不能按居民用电的价格交费。

　　万科物业以顾客满意为目标，眼见业主的意见越来越大，无奈之下，管理处只能做出暂时替业主垫交电费的决定，但是作为物业管理公司，管理费是唯一的收入来源，这种垫支已经远远超出了其能力范围。随着业主的意见越来越大，物业管理人员意识到很难与业主一一沟通，但如果找一小部分理性的业主，大家心平气和地坐在一起协商解决办法可能有利于问题的解决。这一构想很快得到万科公司高层以及业主的支持，经与部分热心业主商议后，很快决定以成立“业主管理委员会”的方式来搭建一个沟通平台，随后，中国内地第一个业主委员会在天景花园应运而生。

　　天景花园业主委员会诞生始末

　　决定成立业主委员会后，管理处立即行动起来，在小区发出公告，以单元楼栋为单位，鼓励热心业主推荐或自荐。天景花园共有6栋楼，14个单元，每个单元选出1位代表作为业委会委员，加上管理处1位执行秘书共同组成业主管理委员会。

　　1991年3月22日晚上19：30分，天景花园4栋B座底层管理处会议室，天景花园业主委员会成立大会暨第一次委员会议隆重召开，经各楼栋所推选出的第一届15位业委会委员全体参加了会议，王石等万科高层也悉数到场。会议上，业委会委员李士奇、万科总经理王石以及管理处主任陈之平分别发表讲话，全体与会人员对业委会章程、用电、水使用及费用情况、增设休闲椅和果皮箱、管理费构成等问题进行了讨论，并就议案形成会议决议。就此，中国第一个业主委员会正式宣告成立。

　　在接下来的一个月当中，委员们重点就电费问题进行了磋商，通过其中一位委员李育明的沟通协调，终于征得供电局同意天景花园可以按照居民用电收费，困扰管理处半年之久的难题就这样迎刃而解了。紧接着一个月后，业委会第二次会议如期举行，会议通过了《天景花园业主委员会章程》，选举产生了会长、副会长，并重点就电费沟通进展情况进行了通报。由于电费问题获得圆满解决，业主委员会这种崭新的社区组织模式也因此获得了小区居民的一致认可，为后续工作的开展奠定了良好的基础。

　　通过查阅天景花园业委会成立之初的几次会议记录发现，业委会始终秉承“业主自治与专业服务相结合”的宗旨，从维护全体业主利益的角度出发，充分行使业主参与小区管理的权力，与万科物业一起共同促进了小区居住环境质量的提高。

　　九十年代初期，物业管理尚无任何成熟的模式借鉴，也无相关的法规支持，最初天景花园的物业管理也是延续了旧的房产管理模式，提供基本的水电维修和清洁服务，安全管理是由派出所委派保安执勤，因此物业服务收费标准很低。以三房两厅户型为例，物业管理费每户13元/月，清洁费每户仅2元/月，这样的收费标准显然无法提供高品质的服务，自然也无法满足业主的要求。据陈之平后来回忆说，业委会成立后对清洁服务提出了更高的要求，他便按要求做了一个方案，但清洁费要提高到每户10元/月的标准才能持平。业委会经商议后明确只要管理处做到了楼道、楼梯、草坪等随时都看不见垃圾，就认可上调收费标准。尽管这在当时的社会环境下几乎是不可能实现的，但陈之平带着管理处的同事经过艰苦努力实现了业主的要求，最终业委会也兑现了承诺。就这样在业委会的全力支持配合下，万科物业的服务水平不断提高，1992年6月，首届业委会第四次会议上全体委员一致通过将物业费收费标准提高到40元/户（以三房两厅户型为例）。业委会对服务标准的要求及收费的能动机制也极大地鼓舞了物业服务人员的工作热情，天景花园的物业管理也因此在上世纪九十年代初期创造了“地上无纸屑、烟头，草绿如地毯”的奇迹。

　　在小区公共设施的维护方面，业委会也非常关注，由于当时没有设置维修基金，管理费也不足以开支，业委会便决定允许管理处向业主分摊费用。查阅首届业委会第二、三次会议纪要，发现这样一些开支：增设公园椅、天台门窗通风改造工程总造价9008.40元，190户每户分摊47.42元；小区增设果皮箱，总费用1600元，每户分摊8.42元等等。在这种氛围引导下，天景花园多年来得以不断完善小区环境，小到局部设施的添加，大到整个小区的改造，无不与业委会的支持与全体业主的积极参与有关，天景花园的环境也因此二十年来始终保持了靓丽的风采。

　　值得一提的是，开创先河的天景花园业主委员会不仅重视小区硬件环境的改善，对小区居民素质对环境的影响也极为关注，比如他们曾要求管理处对于业主前后阳台摆放的物品凌乱现象加强引导监管，对住户随地吐痰的现象进行制止，同时业主代表通过划分责任区域，与本区域内的住户直接沟通，以提高小区的文明程度。通过共同努力加深业主之间的沟通，小区一些不文明现象逐渐消失，这种“业主自治和专业服务相结合”的管理模式日趋成型。[page]

　　1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布实施，天景花园开创的“业主自治与专业服务相结合”的共管模式被正式纳入其中。从此，业主委员会这一创新的社区组织模式在全国推广开来。

　　“共管模式”造就万科天景花园不平凡的历程

　　“业主委员会”制度是物业管理行业不断发展和进步的重要标志，这一新型管理模式的推行使得出于对立状态的业主与物业管理公司之间的关系不知不觉间发生了巧妙的变化，使业主切身感受到自己是小区的主人，整个小区就像一个大家庭，大家出于对“家”的关心与爱护，自觉共同维护小区。天景花园自推行共管模式以来，管理处与业委会互相沟通，在管理的道路上相辅相成、携手共担，通过不断探索创造了社区良好的人居环境，谱写了不平凡的篇章。

　　小区立体车库的建设

　　1994年，随着小区住户汽车拥有量逐渐上升，因前期规划不足，已超过社区设置的停车位，部分住户因无法停车，将车停放在小区外路边，造成了交通的堵塞及财产损失。经万科物业提议，与业委会协商后确定于小区内建设立体车库，但该笔费用高达近200万元。最终，经业委会讨论，采纳了管理处的建议，决定该笔费用由万科物业及需要停车的住户进行垫付，住户可以缴纳5万元押金获取一个固定停车位。23个车位，115万元，就这样解决了停车难的问题。该举措既解决了车库修建费用无人支付的困境，又改善了住户的停车难问题，取得了社会效益与经济效益的双丰收。

　　供水供电的移交及改造

　　2007年，由于小区供配电设备设施日渐老化，小区供电设施经常出现故障，给住户的生活造成了诸多不便。管理处经过研究，协同业委会成员一道多次与政府及相关部门进行沟通、走访，最终获得审批。2008年初，政府将价值300余万元的供配电设施进行全部无偿更换，并由供电部门直接管理。

　　在日常管理过程中，万科物业发现自来水管及电表每月损耗高达数千元，该费用导致业主承担了金额较大的损失。为保障业主权益，万科物业向业委会提议将水电设施移交相关部门进行直接管理，减少中间损耗环节。在业委会及万科物业的共同努力下，促成了自来水集团、供电局进行抄表到户，并顺利交接。

　　2009年，住户反映小区饮用水品质较差。经管理处检查发现，因供水管网老化，锈蚀严重，引起水质变坏、发黄。管理处向业委会建议，将老化的管网彻底进行改造处理，才能解决该问题。经业委会及管理处讨论后，决定由管理处发起申请，相关业主向政府提议，最终将小区供水管网全面改造。

　　小区的全面翻新改造

　　2001年10月是天景花园满十年后劈陈拓新的一个月。为满足小区业主对住宅功能多方面的需求，由业委会、发展商以及万科物业三方共同决定对小区进行全方位改造，从而开创了自筹资金对老旧小区实施改造的先河。

　　改造工程于2001年10月开始施工，历时三个月，以保持小区原有独特的风格为前提，同时遵循实用、经济、美观的原则，优先考虑与居民生活息息相关的项目，对小区进行全方位的整体美化，重点在绿化区域、房屋屋面、小区外墙等方面进行改造，对区内道路进行翻新、楼道进行重新铺设，将管道煤气、宽频网络铺设入户，并在小区内增设智能化安全管理系统，实行封闭式管理，使原本就整洁、素雅的天景花园面貌为之焕然一新，更让小区业主体验到其房产保值增值的超值感受。

　　2011年，已入住20年的天景花园外墙已显陈旧。经万科物业及业委会成员的提议，在天景花园第六届业委会的大力推动下，积极促成了罗湖区街道办将天景花园列入城市环境提升工作的范畴，由政府部门出资对小区外墙进行全面翻新。4月10日，天景花园外墙翻新工程正式获立项审批。

　　万科天景花园从首次入住至今已21年，共经历了六届业主委员会。在业委会及物业服务人员的共同努力下，小区环境优雅，秩序井然，邻里和睦，营造了一个和谐、温馨的居住环境，赢得了广大住户的赞誉，以及行业和社会的推崇。自1992年以来，天景花园连年被评为“安全文明小区”、“安全文明标兵小区”等荣誉称号，1995年荣获首批“全国城市物业管理优秀住宅示范小区”的最高荣誉，至2010年因首创全国第一个业主委员会入选深圳特区30年100件大事。

　　今天的天景花园恰如一幅美丽的画卷，继续为美丽的深圳增姿添彩。

　　作者单位：万科集团物业事业本部