推行前期物业管理招投标制度的思考

2003年9月1日，国务院《物业管理条例》和建设部制定的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》正式施行。《条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。建设部随后制定的配套办法和各省市相继出台的物业管理招投标办法更加速了物业管理招投标的普及，使物业管理招投标成为物业管理市场规范化的重要手段。

一、推行物业管理招投标制度的重要意义

1、避免了物业管理的机制缺陷

物业管理作为一个新兴产业，一开始主要依附在房地产开发建设单位内，作为售后服务及其延伸服务的主要执行机构。“建管一家”的机制导致其职责权限难以分清，业主也大多把物业和开发商看成一家，要求物业管理公司在完成物业管理应尽的职责之后，必须认可开发商的遗留问题也是自己的份内之事。使物业管理难以建立与开发商和业主之间的正常合理关系。

招投标机制的建立使开发商自己的物业管理公司与社会上的物业管理公司平等竞争，优胜劣汰，逐步削减自建自管的比重，减少业主对建管关系的误解，使物业管理公司在房地产业中从依附地位逐步自立于产业之林。真正成为独立自主、自负盈亏的法人实体，拥有决断权和发言权。

2、有利于房地产开发商轻装前进

房地产开发项目实施物业管理对外招投标，对开发商自设的物业管理公司的成长也会起到重要的推动作用，“自己的物业自己不一定能管”，必须自身面向外部市场寻找生路。对社会性物业管理公司而言，房地产开发项目的物业管理招投标使他们有了一展身手的空间。而开发单位也能不再陷入自建自管的繁琐事务之中，可以钻研开发事宜，有利于社会分工的科学化、精细化和物管效率的不断提高。

3、有利于业主正确认识物业管理中的矛盾与纠纷

目前，物业管理行业的多数企业均是开发商直属机构，外聘物业管理公司较少，实行招投标选聘物业管理的项目更是屈指可数。因此，业主入户后将开发遗留问题混同于物业管理公司的问题也在情理之中。实行招投标选聘物业管理公司后，即使仍是开发商下属的物业管理公司获胜，情况也会大不一样，业主会更认同中标方案的合理性和效力，认清物业管理与开发建设的区别，双方应有的职责权限将更加明晰。

4、前期物业管理招投标对物业管理常规招投标具有重要的示范效应

前期物业管理招投标作为推进房地产开发与物业管理分业经营的重要措施，将促进物业管理企业的独立自主经营，加快培育社会型物业管理企业，为业主大会和业主委员会选聘物业管理企业提供经验和优选方案，有利于物业管理市场普及以招投标形式选定物管的模式。