浅谈如何做好前期物业管理工作

　　物业管理的前期介入早在我国物业管理的发展初期就被引入房地产的开发建设之中，且已收到良好的效果，现今，许多房地产开发商越来越重视与物业管理企业间的前期合作，也为日后物业的售后服务与长效管理打下了良好基础。然而，由于一些房地产开发与物业管理企业对物业管理前期介入的意义与作用认识不足，使得物业管理前期介入还未能引起足够的重视。为了更好地履行物业建设单位与物业管理企业在前期物业管理中的责任 , 防范前期物业管理中的潜在风险，建议物业管理行业一起来关注物业管理的前期介入。

　　二、规范前期物业管理行为

　　1. 编制前期物业管理方案

　　2. 组织人员介入[page]

　　3. 加强物业施工质量监督，保障工程质量

　　物业管理前期介入主要是协助开发商把好质量关，以“以人为本”的理念来考虑业主在生活中的舒适满意度。物业管理的前期介入与房地产开发整个过程必须紧密相连。例如 : 小区中要为小孩建造相应的娱乐场地，为行动不便的老人建造无障碍的便利通道等等。事实证明，物业管理工作开展得好坏与前面物业开发建设工程有密切的关系，应该早期主动介入。

　　三、规范前期物业管理的接管验收工作

　　物业的接管验收工作是前期物业管理的一个重要环节，是物业管理企业为维护广大业主的利益，对已建成交付使用的物业项目进行的一次质量把关过程，也是明确物业管理企业与开发建设企业维修管理责任的重要措施。搞好物业接管验收应注重以下环节 : 组建物业移交接管验收小组 ; 认真接收物业规划建设资料;认真做好物业接管验收。尤其注重物业管理接管验收中的工作要点。如 : 交接的图纸和资料 ; 设备技术资料 ; 变配电、电梯、空调、给排水系统等 ; 楼宇智能化系统等等诸多问题。

　　五、做好物业管理员工前期管理培训

　　物业管理是对专业化要求很高的行业。在英国，物业管理者要求是多面手，要能在不同场合充当不同的角色，现代物业管理要求高水平的物业管理从业者必须具备较高的综合素质，包括思想素质、职业道德、服务态度、管理知识和专业能力等。

　　在物业管理前期介入中，物业管理人员将代表着企业的外在品牌，人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主对工作的认可的关键因素。那么，员工的培养或培训将根据人员岗位不同进行。

　　1. 知识

　　对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识、财务知识、法律知识。此外，掌握一些房产估价、房产经营、建筑工程、预算、城市规划等知识，对提升服务的内容和档次大有帮助。

　　2. 技能

　　物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护，而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等，又涉及公共服务、专项服务、特约服务、社区服务和社区文化。这就要求物业管理人员掌握上述工作所必须的专业技能，以及时为业主提供专业的服务。此外，面对各式各样的业主，掌握必要的人际交往技能也是很有必要的。 [page]

　　3. 态度

　　① 职业道德。美国的物业管理强调从业者必须具有职业道德。职业道德首先是为业主提供忠诚的服务，但这种忠诚并非盲目服从业主的指令，而是从服务于业主利益的角度出发而提供高水平的专业化管理。职业道德还强调物业管理者要有强烈的事业心和对社会对政府机构的责任，应该积极参与专业组织的活动，关心社区福利和公益事业的发展。

　　② 服务态度。物业管理是通过为业主提供公共服务、专项服务、特约服务而获得经济效益、社会效益和环境效益，服务是物业全部管理经营活动的中心，因此，全体物业从业人员都应树立用户至上、服务第一的思想，把为业主提供多层次、全方位的服务作为物业管理企业全体员工的神圣职责，在工作中时时处处为业主着想，尽最大努力为业主提供优质的、完善创新的服务，赢取业主的赞同和认可。

　　综上所述，只有进一步依法规范做好前期物业管理工作，才能保证后期物业管理日常服务的正常开展，才能保证物业管理工作的有序进行，为创建和谐社区打下良好的基础。

　　参考文献：

　　① 尤建新、孙继德 , 《 物业管理实务 》 ，中国建筑工业出版社， 2003.7

　　② 武建章 , 《 中国物业管理 》 杂志 ,2003.9

　　③ 叶天泉 , 《 物业管理探索 》 ，中国计量出版社 2002.12