海南拟规定物业不得代收费 不可随意掐水断电

　　【关键词】业主大会

　　省人大法制委员会在调研中发现，从现行的实际情况看，召开业主大会和成立业主委员会的门槛过高。首先，我省相当一部分小区省外人员购买多，常住率低。据不完全统计，海口市这类小区约占40%，入住率均在40%以下，而三亚市这类小区入住率不足30%，致使首次业主大会的召开和业主委员会的成立无法达到法定条件。据统计，在全省实行物业管理的1283个小区中，已成立业主委员会的只有452个，成立率为35%，而在三亚仅有13.3%。

　　还有一些规模较大的小区因建设周期长，分若干期开发，以致相当长的时间内难以完成50%的售房面积，无法达到召开首次业主大会的主要 条件。

　　【关键词】代收费

　　据了解，我省大多数通往小区的水电设施存在着三种产权，其中供水供电企业的管网产权仅到小区总表，从总表到业主住宅的这段供水供电设施产权为小区业主共有，而业主住宅的设施规业主所有，这种产权混杂的状况，造成原本应由供水供电企业承担的设备安装、养护维修费以及水电损害费用，转到业主和使用人的身上，最后引发管理费用纠纷。据了解，全省因水电费收取而引发的纠纷占物业纠纷的70%。

　　【关键词】维修基金

　　专项维修资金使用条件严格，难以发挥作用的呼声时常见诸报端。

　　省法制委员会调研时了解到，特别是在应对自然灾害等突发情况，需要对设施设备进行维护时，无法使用资金，既影响业主的正常生活，又容易引发社会不稳定，也致使大量的维修资金闲置，无法发挥其应有的作用。据不完全统计，截止2009年底，全省共缴存住宅专项维修资金10.15亿元，但仅使用358.2万元，使用率不到0.035%。

　　符合三种情形

　　可召开首次业主大会

　　《海南经济特区物业管理条例(修订草案)》中提出，为了确保首次业主大会的顺利召开，同时强化政府监管，《修订草案》对物业管理区域内成立业主大会和业主委员会选举的相关条件做了具体规定。如：物业管理区域符合下列情形的，业主应当召开首次业主大会，选举业主委员会。

　　这三种情形分别是：房屋已出售且交付使用房屋建筑面积达到50%以上;30%以上业主书面联名向物业管理行政主管部门提交筹备召开首次业主大会和成立业主委员会，并已推选业主代表组成首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)的报告;前款规定报告事项经物业管理行政主管部门审核并公告。

　　业主在业主大会会议上的投票权数按其拥有的专有部分面积计算，每平方米为1票，不足1平方米的不计算。现象:全省水电费引发的纠纷占物管纠纷七成

　　物业拒绝“代收”

　　水电单位不得因此终止服务

　　《海南经济特区物业管理条例(修订草案)》中提出，物业管理区域内的供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当抄表到户并向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务企业无偿代收代交相关费用，不得因物业服务企业拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。物业服务企业接受委托代收后，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位违反本条例第七十条规定，未抄表到户并向最终用户收取有关费用，或者因为物业服务企业拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务的，由相关行政主管部门处1万元以上10万元以下的罚款。

　　现象:全省10亿维修基金 使用率不到0.035%

　　出现紧急情况

　　业委会可动用专项维修基金

　　《修订草案》规定了小区物业出现紧急情况时，专项维修资金的使用原则。如：物业共用部位、共用设施设备，出现严重损坏、故障，严重影响业主生活或者人身财产安全，需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新的，业主委员会可以在书面报告物业管理行政主管部门并经在住业主过半数同意后动用专项维修资金。

　　物业管理行政主管部门认为业主委员会报告的情形不属于前款规定的可以紧急动用专项维修资金情形的，应当告知业主委员会不得紧急动用。业主委员会紧急动用专项维修资金的，应当提请下次业主大会审议追认。

　　物业管理区域内没有成立业主委员会的，物业服务企业或者业主可以在出现第一款规定的需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新的情形时，向物业管理行政主管部门提出书面申请，经物业管理行政主管部门审核同意后可以紧急动用专项维修资金。

　　【关键词】车位管理

　　小区车位先满足业主

　　《修订草案》对物业管理区域内的车位、车库的出售、出租以及管理等方面做出了具体的规定，如：物业管理区域内，规划车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。车位、车库用地已经由业主公摊的，车位、车库属于全体业主共有。建设单位和业主不得将车位、车库出售给本物业管理区域业主以外的其他人。物业管理区域业主以外的其他人购买车位、车库的，有关主管部门不得办理登记、过户手续。

　　物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。

　　在满足本区域业主、物业使用人的需要后，建设单位可以将未出售车位、车库不定期出租给本区域外的其他人，业主、物业使用人有需要的应当随时收回。经业主大会决定对属于业主共有车位、车库收取使用费的，其收益属于全体业主所有，用途由业主大会决定。

　　【关键词】物业移交

　　“管家”交接听业委会的

　　修订草案中提出，物业服务合同期限届满后、新聘物业服务企业接管前，业主委员会明示接受原物业服务企业提供的服务，且原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费。

　　延续服务期间，业主委员会明确告知物业服务企业不再接受其服务的，原物业服务企业应当停止服务;原物业服务企业自行继续提供服务的，业主有权拒绝交纳物业管理费用。[page]

　　物业服务企业应当在物业服务合同解除后10日内，办理移交业主共有的物业管理用房、经营用房、场地和其他财物;移交预付或者结余的专项维修资金、物业管理费和维修养护费等。

　　【关键词】特约服务

　　鼓励物业提供特约服务

　　修订草案中提出，鼓励物业服务企业向有需求的个别业主、物业使用人提供下列特约服务：定期为业主房屋保洁;代为清理业主装饰装修垃圾;代为出租房屋;代为管理空置房屋;代缴各项费用;代为发送邮件、报刊;代订车、船、机票;其他特约服务。特约服务收费由物业服务企业与接受服务的业主、物业使用人约定。记者林莹