浅析物业管理的治安防范工作

　　自古以来，家居防盗就是一个关系到每一个家庭人身和财产安全的话题。在城市里，一些犯罪分子频频把魔爪伸向居民住宅、单位和商铺，进行入屋盗窃和抢劫。物业管理服务着千家万户，在治安问题严峻的社会风气下，不可避免地直接或间接地面对治安问题。现在社会上还有很多习惯于计划年代观念，社会对物业管理缺乏客观认识。另外，人们习惯思维总是穷人是对的，弱势群体是对的，因而不乏对“物管”口诛笔伐的声音(我从不认为买方市场是弱者，由其今天)。其中有不理解的、有情绪化的等。但是否抱着感性的“锄强扶弱”的心态去快意一时就能推动问题的解决或者得到改善呢?以下我以“物管”的角度，在俨然主流之声下，提出另外一些看法，以期激发起另一面的反省与思考。

　　一. 防盗手段也需与时具进

　　冯小刚的电影《天下无贼》里，黎叔说：“他最看不起打劫的——一点技术含量都没有”。为何?因为黎叔是“偷儿”，而“偷”里面可是大有文章的。不管黎叔有没有读过书，读了多少书，这话实在很有学问。

　　据我所知，现今的犯罪分子经常是“乘虚而入”，选择容易下手、难被人发现的地方入屋盗窃作案。如果在盗窃过程中被人发现，他们就有可能铤而走险，施行抢劫、伤人、强奸。一天之中凌晨三四点钟和白天上班时间是他们作案的“黄金时段”。于今的“盗贼”我们作为小区的管理者是深有所感因而深恶痛绝的，同时也深感责任的重大，所以亦非常重视我们的保安工作。

　　随着科技的发展，盗窃分子行窃手段也在不断提高之中。所谓：“世上并没有破坏不了的门，更不存在破坏不了的锁”。如若使用便携式气割机可轻易地气割任何材质、任何结构的钢门铁锁了!现今有种盗窃最难防范的，就是先在小区租房，成为“内鬼”再行偷盗之实。真可谓道高一尺，魔高一丈。单靠加强铁门、铁闸等的传统防盗措施已经远远不足以保护家居安全了。既然鼠窃狗偷都在与时俱进，就需要改变我们过去传统的观念，也需要使用高技术的防盗方法来保证我们家居和人身的安全。

　　二. 业主遭贼手物业公司是否绝对失责

　　粗略讲物业管理的起源在19世纪，60年代英国的工业革命后，住房出现2个以上的拥有人，出现了共用部份与设备需要维护等，这些公共事务需要找一个人来做，这就出现了物业管理。物业管理的理论基础是“区分所有权”;立法的核心也是“区分所有权”;物业活动内容的依据是《物业服务合同》;收取管理费，服务的对象是共有部分，不包括专有部分的[①]。这是大家都需要清楚的概念。从法理的角度看无所谓谁是弱者，不该以文学的手法去想像出什么“锄强扶弱”的侠义情怀去处理需要理性的现实问题。

　　物管的保安与保镖概念是不同的，物业管理的保安在《物管条例》四十六、四十七条里有明确说明——安全防范的角色[②]。安全防范内容就是：公共秩序、消防(高层楼宇是疏散为主)、交通管理。

　　现代物业也运用了一系列人防、技防的手段来防范消防、治安安全等问题。如价值不菲的消防监控中心，定岗及巡逻、门禁出入等制度，但是否也就代表高枕无忧、滴水不漏呢?好比，美国国防部(俗称五角大楼)保安级别、程度不可谓不森严吧?也发生被侵入和攻击的事件。普通民宅无论资源配置，还是实施手段要与之相比也不现实。象私密性和方便性你就要兼顾与平衡。要称杜绝治安事件总有些不切实际。这可不是广告哦!连配备相对较高，拥有超越一般公民权，主责社会治安的公安机关都不称杜绝社会治安问题，只说控制在一个度内。这不是说推卸责任的问题，造成社会治安问题有很深、复杂的社会根源并非某个部门或组织说根治就杜绝的!贫穷、贫富分化、教育、社会环境、道德水平等等都与窃贼的多少有关，正如在香港电影《武状元苏乞儿》周星驰办演的苏粲角色所说的一句堪称经典的话：“丐帮人数多少，其实要看皇上，如果皇上能够保国安民，百姓吃穿不愁，生活稳定平安，谁还愿意加入丐帮?”在此套用一下，何尝不是这个讲法呢?

　　“兵”与“盗”的斗争，兵是永远处于被动的地位，“盗”没有进行时，就不是“盗”，古语说：“捉贼还得拿赃”!“兵”能做的也只是提高警觉、做好总结、加强训练、巡防，面对突发事件作出最佳反应!现在，有些认识上的误区，以为交了管理费物业公司什么都要负责。其实是不太了解物业公司的服务范围!作为商业机构关于治安问题，只是协助公安机关提供管辖范围内的公共治安防范服务，不是个人人身财产安全保障!物业公司不可能，也没有能力大包大揽承担如此大的社会责任，对一商业机构这样要求也有失公平(收的可不是保险费)。社会治安的大环境不好，公安机关是主责。连这等机构都不敢说杜绝治安问题。商业机构承担过大社会责任是不合理兼不切实际的，不会得到需要的社会效果的。

　　三. 面对着这种现实作为物管这个层面可以做些什么去应对

　　我们的社会有个现象就是有大量的保安。看深圳，据说约有2个师不穿军装、警服的保安人员，从事有关治安的工作。据到西方国家考查者说，外国是没有的。近一点的香港也没有，有状况6分钟就要到警，香港的物业管理看门的是个“阿伯”。这跟我们的国情有关!

　　以往的居住模式，左邻右里甚至同一街巷居住的都有来往多有相识的，陌生人接近很显眼。随着社会的发展，社会节奏的加快，居住模式的改变等，人际关系也变冷漠了，同一屋檐互不相识、招呼不打的也不少!

　　据有关方面的说法：越秀区的警力配置是每平方公里250个警察，而白云区的警力配置只有每平方公里2.5个警察。作为城市治安管理的长效办法，越秀区“居委会老大妈”义务值勤的做法，可能会适合一些老城区和成熟的社区、小区。对于治安形势相对复杂和严峻的白云区，根本行不通。但现实是我们面对的是日趋严峻的社会治安问题。

　　汉朝有个叫肖望之的说过：“尧在上，不能去民欲利之心，而能令其欲利不胜其好义也;虽桀在上，不能去民好义之心，而能令其好义不胜其欲利也。”[③]人只要有好利之心，贼还会香火不绝。这斗争不会完!这不单是服务提供者的事，这是每家、全社会、正与邪之争的事。团结才有力，大家同心才能更有效果地做好治安防范工作——群防群治![page]

　　现代物业除了人防、技防、物防外，人防中的群防群治对治安防范的效果也不容忽视!这方面各方(包括政府有关部门)都要加深认识，积极推动为是。

　　四. 特权思想普遍，国民民主素养有待提高

　　中国的民主从“保护业主私有财产权，保护和管理私有财产”开始。有人说：“新型小区是中国最民主的地方，是最有可能进行文明突破的地方。”“社区是个‘小社会’、‘大家庭’，也是可以用理性、良知和行动改造的‘小国家’。”这说法我是认同的，社区作为国家的细胞，它创造了一种友好公正的氛围，让人们意识到要像一个体面的人，像绅士那样生活……社区扮演着非常重要的功能，在这里，人们学会遵守法律和尊重别人。没有社区的自治就没有民主与现代文明。

　　我们深刻地思维和辨析一下，其实所谓的民主其实是很抽象的，正因为抽象所以永远正确，但是也正因为抽象，人们可以对其赋予了许多完全不同，大相径庭的涵义。民主政治制度是西方文化的产物，是希腊人民贡献于世界历史的一个伟大发明，而在中国的政治法律传统中，这种制度是“从来没有过的”。正如顾准所说的：“……主权在民的直接民主制度是中国古代从来不知道的事物……”。[④]的确，我们国民一直缺乏这方面的熏陶与训练，民主意识还没普遍觉醒，普遍民主素养还不够。看看广州的“翠湖山庄”、深圳福天田区的“天泽花园”业主委员会事件的新闻报道，就可见一斑——民主在个人利益面前竟是如此的不堪一击，业主委员会不过是另一个名利场。我们总是习惯于“穷人是对的，弱势群体是对的”，这其实不对，弱势群体一定要保护，可是要以立法的形式，通过规章制度来保护。

　　好比，作为保安工作，门禁制度是必需的，这是第一条防线。实际工作中有一个现象，很多小区居民和物业公司双方都搞不清楚相互的关系。有的人认为：小区居民是主人(雇主)，物业公司是服务机构。有的人又认为：物业公司是管理机构，小区居民是管理对象。也有的人认为：双方是一个对立统一的辩证关系，物业公司既是服务机构，又是管理机构。小区居民既是主人(作为一个整体)，又是被管理的对象(作为单个个体)。这些说法看似都有其道理和依据，但又似是而非，似无还有。其实，如果不通过解决具体的事务，仅仅只是讨论这些抽象的关系。不仅不利于双方问题的解决，反而会激化矛盾和冲突。但是要从根本上解决问题，还非得先搞清楚二者的基本关系不可。

　　以我自住的小区来举一个小小的事例。小区居民常常抱怨：物业公司的保安以貌取人，人员进出小区非常随意，不利于小区的治安。物业公司的保安又抱怨说：明明物业公司发了业主卡，可是小区居民都不配带。按规定没持有本人的业主卡(或没有持卡业主带领迎接，或经业主通过门卫电话许可，或物业公司登记许可等)，是不能进入小区的。而小区居民反问：我回自己的家，居然还要次次检查凭证，岂不是旷古未有的笑话(其实小学生都学过国家一把手列宁同志进自己的单位都要主动出示证件的)?物业公司的保安又哭诉：一个小区每家每户亲朋好友来往频繁，光凭记忆辨认，等新来的保安好不容易大致有印象了又该换工作了。(许多物管公司都采用的轮岗制度，目的降低监守自盗事件的发生。)再说是哪个保安辨认出错导致出了治安问题，根本没有记录依据，也就没法具体惩处，辨认质量也就没有制度保证。况且保安们有时由于不能十分确定业主的身份，仅仅是一般的询问，也时常招致业主的白眼或呵斥，只有低头放行。

　　一个良好的管理效果与业主的素质密切相关的。大家都有过理发的经历，在服务的过程中你得作出配合，发型师叫你坐下你得做，叫你不要晃动脑袋，你就得静如雕塑。否则，一剪下来，就有可能变阴阳头，最终成为不合格产品!

　　类似这样具体的问题非常繁琐，但又不能不面对，不能不解决。是牺牲业主的治安环境，还是牺牲业主的随意便利?是增加物业管理的执行力度，还是增加物业管理的执行成本?是满足每个业主的要求，还是满足多数业主的要求?是接受保安的管理，还是接受制度的管理?诸如此类的问题，既无法孤立解答，又没法牵扯穷尽。甚至于让人由此放大到民主与法制的关系。我们都知道：民主是法制的基础，法制是民主的保证。没有民主就没有法制，反之亦然。二者之间没有对立，只有统一。民主对立的是专制，法制对立的是人治。二者相辅相成，哪来的对立?可是为什么一具体到每个人，每件事时，无论在哪个方面，我们却常常感到了对立呢?因此抽象的关系再说得清楚，但是如果不能因此探索出具体操作的方法，对于解决问题是产生不了任何实际效果的。而从具体事项的解决中入手，往往能为探索解决全局性的问题累积基础。中国的民主、自由必须有理性和道德做基础，没有理性和道德的民主与自由只能是魔鬼的民主和自由。

　　现在我们似乎觉得小区居民和物业公司的基本关系，如果能以某种方式将其完全统一起来，肯定要比既对立又统一要完美得多。这样的方式有可能存在吗?理论上答案是肯定的。实践中却须要引起全社会的关注，统一各方面的认识，配套各方面的行动，经由一个从建立到完善的渐进过程!