物业私建店面房牟利11年？社区业委会状告物业

　　店面房租金收入64万余元

　　1996年联南社区建成交付之后，一直由新东方物业负责小区的物业管理。

　　前天下午，记者来到联南社区，业委会所说的物业私自搭建的9间店面房位于丽园南路旁，均为一层建筑，其中8间处于出租营业状态，剩余一间关着卷帘门。

　　联南社区业委会委员严胜培告诉记者：“这9间店面房是去年夏天业委会和物业公司签订了新一轮合同之后才发现的。这些店面所占土地均为小区的公共绿地，且建成已有11年之久，在建设之前物业并没有告知业委会和全体业主，更别说取得业委会的许可。11年来，物业一直将这些店面房出租，并将所得租金全部据为物业所有，估计租金收入有64万余元。”

　　虽然严胜培认为店面房占用了小区的公共绿地，但是这些店面的建设却得到了宁波市规划局颁发的《建设工程规划许可证》。记者看到许可证上的建设规模是：一层，92.6平方米。

　　严胜培告诉记者，按照规划图纸，也只能建6间92.6平方米的房子，但是物业却建了9间200多平方米的房子。而且该许可证是临时的，有效期限只有2年。

　　针对业委会的说法，新东方物业办公室印主任则表示，这些店面房的建造是得到规划部门的行政许可的，不属于非法搭建。如果业委会要指控这些店面的非法性，告的不应该是物业公司，而是相关规划部门。

　　印主任还表示，11年来，这些房子的租金并没有落入物业公司的“腰包”，而是用这部分钱补贴小区物业管理的亏损。

　　在昨天的庭审中，双方就店面房是否在小区用地红线范围内还存在争议。

　　告示牌列举物业“不佳表现”

　　在联南社区业委会办公室，79岁高龄的业委会主任杨国彦给记者看了两块告示牌，一块是《真假租赁合同公示》，另一块则是《告联南社区全体业主书》。

　　在《告联南社区全体业主书》上，联南社区业委会罗列了新东方物业多年来种种不履行合同约定和侵占全体业主合法权益的违法违规事件。

　　杨国彦告诉记者：“物业不履行合同约定的表现主要有：对各种随意进入小区设摊揽生意的摊贩不加管理；社区卫生工作敷衍了事，社区因为卫生差多次被街道口头和网上通报批评；安全管理松懈，克扣应按规定发放给保安人员的上岗服装；不安排专职人员进行监控管理，任凭一套16万多元的监控设备闲置；不按规定配备绿化专业人员，对社区绿化不管不顾，将应该开支的绿化维护费用占为己有；为了降低人力成本，置物业服务质量于不顾，裁减物业工作人员等。”

　　除了这些，杨国彦还告诉记者：“新东方物业还存在很多侵占全体业主合法权益的事件：违反双方合同约定，未经业委会同意擅自与承租方签订租赁合同，且租赁期限超出业委会和物业签订合同的委托期；私自毁掉小区公共绿地建造店面房出租谋利；在出租产权属于社区全体业主的物业经营用房中，采取欺诈、伪造等手段，把双方租赁合同的租金进行篡改，谋取不当得利。”

　　在《真假租赁合同公示》牌上，记者看到了同一份租赁合同的两个不同版本，两个合同除了租金金额和盖章有不同外，其余内容均相同。

　　杨国彦告诉记者：“这是物业在把小区物业经营用房出租给三江超市的合同上造假，物业将房屋出租给超市的实际租金是39.2万元，而递交给业委会的合同复印件上显示的租金却只有30.2万元，且盖章也系物业自己伪造。”

　　新东方物业办公室印主任则表示，小区物业管理的好坏应该由第三方来评定，物业也曾主动要求过业委会对物业财务做审计，但是对方并没有这么做。与三江超市签订的合同上租金不同也是业委会自己改动的，业委会的行为已经严重的损害了物业的信誉。

老物业不走，新物业难进

　　杨国彦向记者介绍说，业委会和新东方物业新一轮的合同是2010年3月4日签订的，到2014年12月31日到期。但是自从新合同签订以来的一年多时间里，社区物业服务工作中违规、违约事件屡见不鲜，曾多次向物业提出，并和区、街道物业主管部门协调，但仍不见改善。2010年9月5日下午，联南社区召开了业主代表大会，全票通过决定提前解除与新东方物业签订的委托合同。

　　根据当初业委会和物业签订的合同中提前三个月的约定，2010年9月8日业委会发给新东方物业一份正式的通知，要求物业在12月8日前按有关法律规定，向与业委会签订新的物业委托合同的物业公司办理完交接手续，但是物业在接到通知后并没有什么反应。2010年12月22日，在已经与新物业公司签订合同之后，业委会再次发出书面通告，但是一直得不到物业的正面回应。

　　联南社区业委会委员严胜培告诉记者，新物业公司要进驻小区，必须要到海曙区物业办备案，要成功备案必须要有新物业公司与原物业公司签订的退管协议，否则无法备案。目前虽然联南社区业委会已经与新的物业公司签约，但是新东方物业不撤出，也不签退管协议，成为新物业进驻小区的最大障碍。

　　昨天下午正式开庭前，代表公司出庭的新东方物业办公室的印主任明确向记者表示，虽然目前小区业委会和物业剑拔弩张，但是物业并不会考虑从联南社区撤出。

　　目标是实现小区业主自治

　　虽然昨天的庭审主要针对的是“物业建造9间店面房出租”一事，但据记者了解，联南社区实现小区业主自治才是业委会争取的目标。

　　杨国彦告诉记者，下一阶段，业委会还会向法院提起提前与新东方物业解约的诉讼。

　　据记者了解，早在去年9月，联南社区业委会的主要成员就和联北社区、联安社区的业委会成员一起前去无锡的春江花园小区考查学习小区物业业主自治模式。

　　无锡春江花园小区业委会曾代表业主成功向物业追回517万元，这些钱绝大多数来源于小区共有部位的经营收益。在解聘物业公司之后，春江花园小区成功实现业主自治，物业费和小区共有部位经营收益都很好地用在了小区日常物业管理和硬件改善上，小区面貌和居民生活得到极大地改善。春江花园小区成为小区业主自治的榜样。[page]

　　杨国彦告诉记者：“物业公司追求最大的利润和最小的成本，这和小区居民的利益存在天然的冲突，而且现在小区业主和物业之间存在明显的‘主仆颠倒’的现象。收物业费很及时，管理却很不到位。像春江花园那样实现小区业主自治之后，不是每年业主向物业交物业费，而是每年业委会代表业主给物业发工资。”

　　从无锡春江花园小区考察回来之后，无论是在杨国彦脑中，还是在联南、联北、联安小区业委会的脑中，都有一个小区业主自治的构想。

　　-律师观点

　　小区实现业主自治困难重重

　　昨天庭审负责为原告联南社区辩护的律师俞峰告诉记者，业委会是小区业主的自治组织，目前的法律地位还不是很明晰，要实现小区业主自治，业委会就必须有独立的银行账户，而要开设银行账户，必须要有组织机构代码证和工商营业执照，而这些业委会都不具有。这就首先成为横亘在业主自治前面的大障碍。

　　据记者了解，昆明市人与自然小区撤换物业时遭遇“垃圾围城”，业委会决定自己聘用保洁、保安管理，但开设公共账户时，各银行都以“业委会的性质无法明确”、“企业法人和社团法人的要求不同”等理由拒绝，这都说明业委会的法律地位不明晰。

　　停车费、广告收入、会所租金等公共收益被侵占，是业委会关心的重点问题。不少业委会反映，在这些矛盾冲突中，业委会向有关部门投诉，但是大都不好解决，只好走法律程序。但打官司是业委会更头疼的事情，由于业委会主体不明晰，各项手续都要业主授权，这就得挨家挨户找人，直到半数业主同意，操作起来难度很大。

　　-相关链接

　　无锡业主成功追索517万元

　　2002年11月25日，按照与无锡春江花园开发商签订的前期物业管理委托合同规定，陆家嘴物业公司无锡分公司开始对春江花园进行物业管理，约定管理期限为该日起至春江花园小区业委会成立时止。

　　2007年12月22日，春江花园业委会依法成立。

　　2008年6月21日，业委会代表3252户业主根据业主大会作出的业主自治决议，致函物业公司，明确不再与其签订物业管理合同，并要求物业公司及时办理移交。

　　2008年7月17日，物业公司与业委会正式办理移交，明确物业应向业委会移交的物业管理费等费用总额为232万余元。但业委会审查移交资料后发现，物业在2004年至2007年间共有收入596万元未列入移交，遂诉至法院，要求物业立即支付和返还各项收益。

　　2009年6月12日，无锡锡山区人民法院判决：物业公司应该返还业委会517万余元，扣除已支付部分，需要在三日内返还原告业委会剩余的331万余元。一审后双方均未上诉，判决生效。

　　2010年5月，《最高人民法院公报》将该判例作为典范刊出。由于该判例首次集中回答了物业共有部分的收益界定、分配以及物业管理欠费能否抵消等争论已久的焦点问题，江苏省高级人民法院一位多年从事民事纠纷审判工作的法官对这一案例作出如是点评：“他们解决了司法难题，树立了裁判样板，贴近了法律真髓，维护了人民权益。”